碧桂園的深刻反思

01
暴風雨席卷碧桂園

5月25日，碧桂園經過10輪競價(jia) ，以總價(jia) 273989萬(wan) 元成功競得廣東(dong) 省佛山市南海區TD2023(NH)WGO014地塊。該地塊起拍底價(jia) 251489萬(wan) 元，最終成交溢價(jia) 率約9%。

時隔近兩(liang) 年，在民營房地產(chan) 企業(ye) 爆雷聲此起彼伏的當下，前有體(ti) 量相當的恒大前車之鑒，當碧桂園再一次在佛山通過公開招拍掛拿到熱門地塊時，許多上下遊企業(ye) 和專(zhuan) 業(ye) 人士全都鬆了一口氣，碧桂園似乎已經渡過了地產(chan) 結構調整的“台風暴雨”，上岸了。

然而，8月7日開始，形勢急轉直下。

先是“佛山副市長已經帶工作組進駐碧桂園”的傳(chuan) 聞，被否認。再是網傳(chuan) 政府致函碧桂園催收出讓金。

網絡流傳(chuan) 的紅頭文件名為(wei) 《佛山市自然資源局關(guan) 於(yu) 盡快繳納第一期土地出讓價(jia) 款的提醒函》，提醒對象為(wei) 佛山市順德區碧桂園房產(chan) 置業(ye) 有限公司（以下簡稱碧桂園順德公司）和佛山市南海區碧創房地產(chan) 開發有限公司，催繳金額為(wei) 13.7億(yi) 元。而提醒函所指地塊，正是碧桂園經過10輪競價(jia) 競得的地塊。

緊接著又傳(chuan) 出碧桂園因有兩(liang) 筆美元債(zhai) 票息應於(yu) 8月7日支付但仍未支付，雖然這兩(liang) 筆餘(yu) 額均為(wei) 5億(yi) 美元的票據仍有30天付息寬限期，但仍然將碧桂園推上了輿論的風口浪尖。

美元債(zhai) 票息到期未支付，競拍地塊的土地出讓金被催繳，作為(wei) 優(you) 質民營房企的標杆，碧桂園竟然如此“缺錢”！碧桂園會(hui) 不會(hui) 步恒大後塵，成為(wei) 下一個(ge) 恒大，市場擔憂持續發酵，並有愈演愈烈之勢。

02
承認了！碧桂園全力自救

對於(yu) 未能及時支付債(zhai) 券利息，碧桂園公開承認“出現了階段性流動壓力”；網傳(chuan) 政府致函碧桂園催收出讓金，官方稱正“反複核實”文件真實性。

8月10日晚間，處於(yu) 輿論風口浪尖的碧桂園，以公告的方式正麵回應了市場關(guan) 切，坦承“公司遇到了自成立以來最大的困難”，公司管理層進行了深刻的反思，並表態將全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉當前的困局。

在公告中，碧桂園稱，自2021年以來，房地產(chan) 行業(ye) 步入了前所未有的困難時期，多重不利因素疊加，導致行業(ye) 銷售和公開市場融資麵臨(lin) 嚴(yan) 峻的困難和挑戰。

據披露，2023年1-7月，碧桂園實現權益銷售金額1408億(yi) 元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實現權益銷售金額121億(yi) 元，連續第四個(ge) 月環比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。另外，由於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 銷售下行的影響，導致房地產(chan) 業(ye) 務結轉毛利率下降，物業(ye) 項目減值增加，疊加外匯波動造成預期淨匯兌(dui) 損失，碧桂園預期截至2023年6月30日止半年度的淨虧(kui) 損約450億(yi) 元至550億(yi) 元。

碧桂園表示，雖然公司上下已全力以赴自救，但市場整體(ti) 尚未回暖，行業(ye) 絕對規模下降，資本市場信心修複尚需時間，公司整體(ti) 經營壓力有增無減，導致2023上半年預計出現較大虧(kui) 損，公司賬麵可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力。

碧桂園表示，將全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉當前的困局。一是全力以赴保交付。二是積極化解階段性流動壓力。公司將與(yu) 各持份者溝通，並考慮采取各種債(zhai) 務管理措施，以保障公司的未來長遠發展，為(wei) 各持份者保存價(jia) 值、維護利益。三是保障經營有序開展。目前公司淨資產(chan) 充足、土儲(chu) 充裕，截至2022年底，淨資產(chan) 約3096億(yi) 元，總權益可售資源約12083億(yi) 元（其中已獲取的權益可售資源約9555億(yi) 元），公司將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫(xie) 字樓、商鋪等沉澱資產(chan) ，同時加強內(nei) 部管控，進一步精簡組織、減少行政管理費用開支，改善經營效益，更好保障供應商、合作方等各利益相關(guan) 方的權益。四是加強特殊時期的組織領導。為(wei) 更好地應對當前困難，公司成立由董事會(hui) 主席任組長的專(zhuan) 項工作小組，建立工作機製，統籌協調、高效決(jue) 策、有力推進，努力渡過難關(guan) 。

碧桂園方麵表示，雖然遇到了自成立以來最大的困難，但公司始終對中國經濟的前景充滿信心，房地產(chan) 行業(ye) 經過這一輪的深刻調整，終將回歸健康平穩發展的軌道。碧桂園將積極貫徹7月24日中央政治局會(hui) 議精神，充分用好“民營經濟31條”“金融16條”等有關(guan) 政策，既立足當前，協調各方資源，全力以赴保交付、保運營；又著眼長遠，穩妥推進各項經營策略和風險化解措施，保障公司可持續健康發展，維護投資者的合法權益。

03
碧桂園的深刻反思

“雖然對本輪市場調整周期有預判，但對市場下行的深度、烈度和持續度估計不足，未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產(chan) 市場供求關(guan) 係已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債(zhai) 率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。”在這份公告回應中，碧桂園管理層的反思耐人尋味。

作為(wei) 國內(nei) 銷售規模最大的民營房地產(chan) 企業(ye) ，在恒大爆雷兩(liang) 年，已有不少民營房企坍塌的前車之鑒，國內(nei) 對房地產(chan) 市場史詩級救市之際，碧桂園依然沒有處理和應對好資金流動性壓力，還是不可避免地陷入了流動性危機，這才是當前最值得反思和警醒之處。房地產(chan) 市場的寒意之重，遠遠超過了人們(men) 的預期和想象。

自2023年第一季度，房地產(chan) 行業(ye) 短暫的景氣後，第二季度再次呈現出衰退勢頭，趨勢甚至已蔓延到以往相對比較安全的央國企地產(chan) 企業(ye) 。今年6月份房企銷售額整體(ti) 塌方，碧桂園、濱江、新城控股、中鐵建、遠洋等房企的銷售額均同比出現了腰斬，另外招商、、金茂、龍湖、卓越等房企6月銷售額同比的跌幅都在30%上下，萬(wan) 科、保利、中海、綠地、華發等房企6月銷售額同比的跌幅都在20%上下。市場預測房企第二輪爆雷潮將到來，高盛集團最近表示，預計中國高收益房地產(chan) 美元債(zhai) 的違約率將會(hui) 上升，理由是房企拖欠付款和政策的不確定性會(hui) 繼續給行業(ye) 帶來壓力。

7月24日，政治局會(hui) 議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢，適時調整優(you) 化房地產(chan) 政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。“我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化”的定論，從(cong) 本質上斷言了房地產(chan) 行業(ye) 已經徹底告別高增長的時代。

“住房存量巨大，未來需求在下降，這是當前樓市供需的基本特征”，浙江工業(ye) 大學中國住房和房地產(chan) 研究院副院長範建雙表示。

當前國內(nei) 房地產(chan) 市場大部分地區處於(yu) 供大於(yu) 求的狀況，當然也有少部分城市住房市場存在供不應求的特點，我國房地產(chan) 市場分化特征明顯。一線和重點二線城市房地產(chan) 銷售、投資等重要指標運行相對平穩，占比較高；但三四線城市房地產(chan) 市場相對低迷。

與(yu) 其他企業(ye) 相比，主打下沉市場的碧桂園受房地產(chan) 市場下行的影響更大。碧桂園三分之二的項目在內(nei) 地三四線城市，而這些城市商品房市場量價(jia) 下跌的幅度更大，市場預期低迷，導致企業(ye) 資金鏈更加緊張，這是問題的根源。廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，碧桂園與(yu) 恒大不同，雖然都是萬(wan) 億(yi) 級房企，但碧桂園沒有搞非理性的多元化經營。碧桂園當前遭遇的問題從(cong) 某種程度上來說，還是過去幾十年房地產(chan) 業(ye) “高周轉、高杠杆、高成本”的產(chan) 物。在這一點上，碧桂園和其他房企的問題是一致的。

這樣來看，房地產(chan) 行業(ye) 的暴風雨其實還未停息，仍是市場出清的過程。

04
超過30多家知名房企陸續暴雷

無獨有偶。

富力地產(chan) 8月10日在港交所發布公告，截至6月30日，廣州富力地產(chan) 股份有限公司及下屬子公司有兩(liang) 筆金額達到1000萬(wan) 元的商票為(wei) 逾期狀態，前述商票逾期金額合計為(wei) 3072. 74萬(wan) 元。

對於(yu) 商票逾期的原因，富力地產(chan) 表示，受宏觀經濟環境、行業(ye) 環境等多重因素影響，公司銷售及融資等業(ye) 務低迷，整體(ti) 麵臨(lin) 一定的流動性壓力。特別是，公司銷售情況持續大幅下滑，2023年1-6月總協議銷售金額為(wei) 135.4億(yi) 元，較2022年同比下降約49%。在前述背景下，公司及下屬子公司因階段性資金緊張導致商票逾期情況的發生。

據不完全統計，目前已經有超過30多家知名房地產(chan) 企業(ye) 暴雷：

恒大，負債(zhai) 規模約2.4萬(wan) 億(yi) ，2021年下半年爆雷。
融創，負債(zhai) 規模約1萬(wan) 億(yi) ，2022年3月美元債(zhai) 展期。
綠地控股，上海國企，負債(zhai) 規模約2500億(yi) ，2022年5月公告其美元債(zhai) 違約。
世茂，負債(zhai) 規模約4000億(yi) ，2022年3月公告60億(yi) 信托展期。
華夏幸福，負債(zhai) 規模約2600億(yi) ，2020年12月首次承認52億(yi) 債(zhai) 務逾期。
富力，負債(zhai) 規模約3000億(yi) ，2021年12月7億(yi) 美元債(zhai) 展期。
陽光城，負債(zhai) 規模約3500億(yi) ，2021年公司理財未兌(dui) 付。
正榮，負債(zhai) 規模約2000億(yi) ，2022年2月公告美元債(zhai) 違約。
藍光，負債(zhai) 規模約2000億(yi) ，2021年5月中期票據違約，目前逾期未償(chang) 還債(zhai) 務已達300億(yi) 。
龍光，負債(zhai) 規模約2000億(yi) ，2022年3月公告美元債(zhai) 違約。
中梁，負債(zhai) 規模約2000億(yi) ，2022年4月公告美元債(zhai) 尋求展期。
佳兆業(ye) ，負債(zhai) 規模約2300億(yi) ，2021年11月3億(yi) 理財產(chan) 品未兌(dui) 付。
奧園，負債(zhai) 規模約2500億(yi) ，2021年11月6590萬(wan) 元信托貸款違約。
祥生，負債(zhai) 規模約1500億(yi) ，2022年3月，1200萬(wan) 美元利息違約。
新力，負債(zhai) 規模約1000億(yi) ，2021年10月2.5億(yi) 美元債(zhai) 違約。
花樣年，負債(zhai) 規模約600億(yi) ，2021年10月2億(yi) 美元債(zhai) 違約。
當代置業(ye) ，負債(zhai) 規模約800億(yi) ，2021年10月3億(yi) 美元債(zhai) 違約。
三盛宏業(ye) ，負債(zhai) 規模約500億(yi) ，2019年10月員工理財未兌(dui) 付，公司老板失蹤，被法院懸賞1000萬(wan) 。
禹洲，負債(zhai) 規模約900億(yi) ，2022年3月美元債(zhai) 利息2125萬(wan) 美元違約。
俊發，負債(zhai) 規模約1200億(yi) ，2022年4月2.19億(yi) 信托貸款未兌(dui) 付。
福晟，負債(zhai) 規模約700億(yi) ，2019年12月3億(yi) 基金違約兌(dui) 付。
泰禾，負債(zhai) 規模約2000億(yi) ，2019年12月債(zhai) 券違約，目前逾期未償(chang) 還債(zhai) 務已達430億(yi) 。
大發，負債(zhai) 規模約300億(yi) ，2022年3月2228萬(wan) 元美元債(zhai) 利息無法償(chang) 還。
實地，負債(zhai) 規模約200億(yi) ，2021年7月商票拒付。
陽光100，負債(zhai) 規模約400億(yi) ，2021年8月債(zhai) 券違約。
德潤創展，負債(zhai) 20億(yi) ，2021年8月宣告破產(chan) 。
寶能地產(chan) ，負債(zhai) 規模2000億(yi) ，2021年8月理財產(chan) 品逾期。
廣州粵泰，負債(zhai) 規模80億(yi) ，2021年8月宣告破產(chan) 。
光耀地產(chan) ，負債(zhai) 規模100億(yi) ，2021年9月宣告破產(chan) 。
中庚地產(chan) ，負債(zhai) 規模300億(yi) ，2021年10月9.3億(yi) 債(zhai) 務違約。
卓達地產(chan) ，負債(zhai) 規模300億(yi) ，2018年開始，卓達24次被列入被執行人，此外還有7起股權凍結，涉及金額約9.14億(yi) 。
……