“抄底”房地產？東方雨虹和華為的相似之處

最近，深圳寶安區A001-0212地塊被中鐵置業(ye) 以最高限製價(jia) 格34.06億(yi) 元拿下。值得注意的是，“防水一哥”東(dong) 方雨虹再次出現在土地拍賣現場。

在參加深圳土拍前，東(dong) 方雨虹今年已經頻繁在6月和7月參與(yu) 了北京的6次搖號土拍，雖然均告失利，但回複投資者時明確表明“不涉及房地產(chan) 開發業(ye) 務”的東(dong) 方雨虹，還是用實際行動給出了真實答案。

地產(chan) 新周期雷雨交加之際，在碧桂園、遠洋等超級房企還深陷資金流動性的債(zhai) 務危機中，一批行業(ye) 龍頭大佬卻在土地市場上異常活躍。

不僅(jin) 東(dong) 方雨虹頻頻出手拿地，神秘彩金随机派发规则還注意到，凱倫(lun) 成立了蘇州凱倫(lun) 置業(ye) 公司，涉及房地產(chan) 開發經營、酒店管理、餐飲服務一般項目；華為(wei) 在東(dong) 莞成立棠雅實業(ye) 投資有限公司，經營範圍包含房地產(chan) 開發經營、住房租賃、非居住房地產(chan) 租賃、園區管理服務、工程管理服務等；天眼查App顯示，騰訊科技（深圳）有限公司的經營範圍發生了變更，新增了房地產(chan) 開發經營和非居住房地產(chan) 租賃項目。

在房地產(chan) 低迷期，騰訊、華為(wei) 為(wei) 何會(hui) 與(yu) 東(dong) 方雨虹、凱倫(lun) 一樣，紛紛“抄底”呢？出手拿地是行動了，涉足房地產(chan) 是實錘了，但這些行業(ye) 龍頭的真實意圖，可能跟我們(men) 想象的不一樣。

以上了熱搜的“華為(wei) 投資房地產(chan) ”解讀為(wei) 例，一再強調“沒有參與(yu) 房地產(chan) 開發的想法”的東(dong) 方雨虹，其實跟華為(wei) 有很多相似之處，甚至可以說是異曲同工。

01

作為(wei) 與(yu) 房地產(chan) 關(guan) 聯極為(wei) 密切的綜合型建築防水企業(ye) ，東(dong) 方雨虹受益於(yu) 房地產(chan) 過去的高速增長，成長為(wei) 當仁不讓的龍頭老大，早已與(yu) 房地產(chan) 形成了共榮共損的關(guan) 係。

近年來，房地產(chan) 行業(ye) 經曆了多輪降杠杆、去庫存、資金收緊等政策調控，正在經曆結構性改變。東(dong) 方雨虹同樣飽受地產(chan) 之困，市值更是從(cong) 高峰1500多億(yi) 元，更是大幅縮水一半。事實上，在過去兩(liang) 年裏，包括防水、塗料、陶瓷、家具等行業(ye) 在內(nei) ，由於(yu) 和眾(zhong) 多房企有較為(wei) 深入的合作和業(ye) 務綁定，疊加疫情影響線下消費市場低迷，隨著上遊部分房企出現財務資金鏈問題，下遊建材行業(ye) 都麵臨(lin) 了較大風險。

每逢一有地產(chan) 企業(ye) 出現問題或爆雷，就有很多人第一時間關(guan) 注東(dong) 方雨虹，並會(hui) 被發問賬款回收情況、會(hui) 不會(hui) 受影響等問題。

而東(dong) 方雨虹一直在做一件事：優(you) 化房地產(chan) 業(ye) 務構成，防範應收賬款風險，利用規模優(you) 勢進一步擴大市占率，降本增效，探索新的合作模式拓寬新的營銷渠道，尋找新的存量和增量市場。

2023年上半年，東(dong) 方雨虹實現營收168.52億(yi) 元，同比增長10.10%；實現淨利潤13.34億(yi) 元，同比增長38.07%；實現扣非淨利潤12.43億(yi) 元，同比增長39.59%。這組亮眼數據表明，東(dong) 方雨虹已重回增長通道。

半年報中，還有這樣一些關(guan) 鍵性的數據和表述，對我們(men) 了解東(dong) 方雨虹頻頻參加土地競拍的意圖，會(hui) 有所幫助。

東(dong) 方雨虹表示，受房地產(chan) 波動影響行業(ye) 低迷，公司著眼穩健和長遠發展，充分提升渠道效率。在工程渠道領域堅持合夥(huo) 人優(you) 先，對合夥(huo) 人製度進行升級，以“平台+創客”為(wei) 經營管理模式，充分挖掘合夥(huo) 人潛能，在基建、保障房等領域提升渠道效能，提升非房領域的市場占有率。同時，積極發展零售業(ye) 務，在存量房市場的舊房和舊城改造等翻新修繕領域快速布局。充分利用產(chan) 品多品類優(you) 勢，利用防水的客戶資源和渠道快速發展非防水業(ye) 務，降低房地產(chan) 行業(ye) 波動的影響。

房地產(chan) 行業(ye) 作為(wei) 東(dong) 方雨虹建築建材產(chan) 品銷售、施工等係統服務的主要領域之一，占其營業(ye) 收入及淨利潤的絕大部分份額。“新階段渠道優(you) 化保穩健發展，降低房地產(chan) 波動影響”，才是東(dong) 方雨虹的核心之義(yi) 。

2023年上半年，東(dong) 方雨虹各渠道結構明顯改善，其中零售渠道、工程渠道和直銷渠道的營業(ye) 收入占比分比為(wei) 29.98%、36.45%和31.08%，分別提高5.02、4.78和下降8.37個(ge) 百分點；2023年上半年零售、工程和直銷業(ye) 務渠道營業(ye) 收入同比增長32.21%、26.68%和下降13.25%，渠道結構進一步得到優(you) 化和提效。

為(wei) 擺脫房地產(chan) 客戶依賴，減緩房地產(chan) 業(ye) 務對企業(ye) 的影響，東(dong) 方雨虹還發力工業(ye) 建築、能源建設、軌道交通、民生工程等非房領域，並繼續加大C端業(ye) 務，減少對B端的依賴。

而頻頻出手拿地，或許同樣是東(dong) 方雨虹“降低房地產(chan) 波動影響”的另一手新棋！

一位熟悉東(dong) 方雨虹的防水行業(ye) 資深人士說，東(dong) 方雨虹參與(yu) 北京6起土拍起拍價(jia) 合計212.05億(yi) 元，僅(jin) 保證金一項，便高達42.6億(yi) 元，這對於(yu) 經營性現金流本就有些壓力的東(dong) 方雨虹而言，絕不會(hui) 交上40多億(yi) 元保證金來土拍市場“打醬油”。在地產(chan) 如此慘烈的環境下，善於(yu) 抓住關(guan) 鍵機遇的李老板應該在下一盤更大的棋。

02

在過去幾年中，東(dong) 方雨虹大張旗鼓地擴張，“種”工廠“種”基地建設，一度被稱為(wei) 走集成廠家的“典範”，實現了規模優(you) 勢。

與(yu) 賣防水卷材的企業(ye) 不同，在競爭(zheng) 激烈、產(chan) 能過剩的建築防水圈，東(dong) 方雨虹一直在擴充自己的“朋友圈”領域涉及綠色建材、水性塗料、節能保溫材料、高分子卷材、特種砂漿等各個(ge) 板塊，甚至打通上遊神秘彩金随机派发最高赠送，布局建築乳液，投資工業(ye) 塗料，進軍(jun) 高端市場，聯合新能源企業(ye) ，開辟建築光伏防水一體(ti) 化新賽道。

明確表示“不參與(yu) 房地產(chan) 開發”的東(dong) 方雨虹，投資也並非完全不涉足房地產(chan) 業(ye) 務。

2021年4月，東(dong) 方雨虹通過旗下全資子公司廣州東(dong) 方雨虹置業(ye) 以約1.12億(yi) 元的價(jia) 格摘下了花都區的一宗商住地塊。2023年6月7日，花都區花城街“攻城拔寨”重點項目之一——東(dong) 方雨虹國際綠色建築建材中心項目舉(ju) 行開工奠基儀(yi) 式。

據今日花都報道，項目位於(yu) 花都區花都大道以南、天貴路以西，交通便利，地理位置優(you) 越，擬將建設成集甲級寫(xie) 字樓、高端居住、金融服務、科研、休閑和餐飲等多功能生態於(yu) 一體(ti) 的城市綜合體(ti) 。據悉，該項目總投資3億(yi) 元。

雖然，東(dong) 方雨虹主要是投資建廠和商業(ye) 項目，住宅項目比較少，但至少說明東(dong) 方雨虹對房地產(chan) 開發業(ye) 務不算陌生，而在土地市場出現機會(hui) 時，抄底而入，並不讓人意外。

8月28日，國家發展改革委在今年以來國民經濟和社會(hui) 發展計劃執行情況報告中指出，加強風險預警和妥善處置，適應我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱，優(you) 化供地結構，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。增加保障性住房供給，支持地方政府和企業(ye) 加大保障性租賃住房建設。有效防範化解地方債(zhai) 務風險，落實好一攬子化債(zhai) 方案。穩妥處置金融領域風險，穩步推動高風險中小金融機構改革化險。

調整優(you) 化房地產(chan) 政策，加大保障性住房建設和供給，以及在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩(liang) 用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chan) 等政策，給房地產(chan) 企穩注入了活力。

而隨著防水新規4月1日的落地，美麗(li) 鄉(xiang) 村建設，綠色建材下鄉(xiang) 等等，凡此種種，給管道、塗料、保溫、防水等諸多消費建材提供了廣闊的市場。

而當前，除央國企外，多數民營房地產(chan) 企業(ye) 在經曆行業(ye) 出清的曆練，可能預示著一個(ge) 新的地產(chan) 趨勢即將來臨(lin) ：以央國企為(wei) 代表的地產(chan) 企業(ye) 將主導城市更新、城中村改造、公共基礎設施建設、保障性住房供給。

趁機“拿地”與(yu) 央國企及優(you) 質企業(ye) 合作，既掌握了一部分主動權，防範了地產(chan) 應收賬款風險，還利於(yu) 開拓重點區域市場，多方資源整合，既賺了地產(chan) 的錢，還供應自家防水材料賺了錢，又促進了地方經濟，當地政府也樂(le) 於(yu) 成全這樣的三方共贏。

另一方麵，東(dong) 方雨虹積極拿地露麵土地市場，一方麵可以第一時間發現和鎖定優(you) 質的“甲方”“乙方”，將其從(cong) 對手變成盟友。二是未來能在存量房市場競爭(zheng) 中有更大的落地籌碼和支撐。三是肥水不流外人田，雨虹的材料有了用武之地，新材料有了試驗場，還便於(yu) 打造展示建築光伏防水全方位的樣板。四是也向政府展示了自己的企業(ye) 實力。

03

參加北京6次搖號土拍失利，東(dong) 方雨虹並沒有就此收手，而是又轉戰深圳。北京、深圳、廣州、上海四大一線城市，均有東(dong) 方雨虹的身影。東(dong) 方雨虹似乎對拿地很執著，而且是圍繞著超大特大城市在“轉”。

相比房地產(chan) 市場，實際上，東(dong) 方雨虹像華為(wei) 一樣，更聚焦的是自己核心的主航道。

2023年8月3日華為(wei) 設立“東(dong) 莞棠雅產(chan) 業(ye) 投資有限公司”，被媒體(ti) 解讀為(wei) 跨界房地產(chan) 上了熱搜。但華為(wei) 回應稱，華為(wei) 不涉足開發房地產(chan) 。

實際上，2021年8月，華為(wei) 心聲社區曾披露時任華為(wei) 輪值董事長郭平與(yu) 新員工座談紀要就談到，華為(wei) 不會(hui) 去開發房地產(chan) 。

在座談會(hui) 上郭平表示，“華為(wei) 不會(hui) 去開發房地產(chan) ，但業(ye) 務涉及全屋智能，把家裏所有東(dong) 西通過鴻蒙係統連接起來，這樣一來華為(wei) 就跟房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 建立了關(guan) 係。即麵對業(ye) 務下行壓力也不會(hui) 去從(cong) 事房地產(chan) 業(ye) 務。”

對於(yu) 華為(wei) 而言，一些投資和舉(ju) 措是出於(yu) 公司發展的需要。從(cong) 早年的福利房，到近年的拿地自建，華為(wei) 致力於(yu) 幫助員工實現安居夢。據不完全統計，華為(wei) 已經累計在鬆山湖片區拿下36宗土地，其中15宗商住用地專(zhuan) 門用於(yu) 建設人才公寓。

內(nei) 部知情人士稱，東(dong) 莞棠雅主要負責園區的建設和管理，方便對這些房產(chan) 進行統一集中管理，不涉及地產(chan) 開發。他還表示，近年來全屋智能市場發展進入快車道，華為(wei) 正在房地產(chan) 科技發展、智能化轉型方麵持續布局。而公司自2021年推出全屋智能1.0後，目前已迭代至全屋智能4.0。

實際上，華為(wei) 不僅(jin) 跨界房地產(chan) ，在深圳還成立有一家酒店“英華苑”，在外部環境美國製裁的壓力下還跨界在芯片半導體(ti) 領域投資。

另一科技巨頭騰訊，新增的房地產(chan) 開發和租賃業(ye) 務，根據騰訊內(nei) 部人士的說法，並不是單純地想要做房地產(chan) ，而是想要做一個(ge) 新的大鏟灣項目。

騰訊在2019年以85.2億(yi) 元的價(jia) 格獲得了深圳市寶安區西鄉(xiang) 街道的大鏟灣一號土地，該土地將被命名為(wei) “互聯網+未來科技城”，該土地將被命名為(wei) “大鏟灣”。

我們(men) 發現，善於(yu) 學習(xi) 和創新的東(dong) 方雨虹，在新的房地產(chan) 市場周期裏，可能是在仿效華為(wei) 、騰訊、中建係的一些做法，向上遊延伸，橫向縱向拉動，在保證賺錢和有前景的前提下進軍(jun) 房地產(chan) ，來確保自己防水相關(guan) 業(ye) 務規模，還能增強公司盈利能力。

不打算涉足房地產(chan) 開發的東(dong) 方雨虹，一個(ge) 最大的可能性是，拿到地之後與(yu) 其他開發商合作開發，例如共同打造智能寫(xie) 字樓、提供增值服務等。作為(wei) 建築光伏防水一體(ti) 化材料的龍頭供應商，東(dong) 方雨虹進軍(jun) 房地產(chan) 領域時可能會(hui) 更注重可持續發展和綠色建築的理念，采用低碳節能環保的材料、設計和建造標準。

雖然東(dong) 方雨虹的具體(ti) 戰略還需要進一步觀察和了解，已經有網友很期待東(dong) 方雨虹建的房子會(hui) 是什麽(me) 樣子。

風雨無憂，是東(dong) 方雨虹的口號，是企業(ye) 韌性發展的能力，也是大家對美好生活的向往。