沒有暴雷！碧桂園不是第二個恒大

8月，碧桂園官宣身陷債(zhai) 務危機後，涉房產(chan) 業(ye) 鏈再次迎來至暗時刻。已經在恒大暴雷中，傷(shang) 痕累累的供應商們(men) ，特別擔心碧桂園會(hui) 成為(wei) 第二個(ge) 恒大。

但身陷債(zhai) 務危機至今，碧桂園仍然努力保持著沒有實質性違約的狀態。嚴(yan) 格地說，時至今日碧桂園並沒有暴雷。

01

碧桂園是順德一家以穩健著稱的房地產(chan) 企業(ye) ，很注重商譽。

碧桂園以商品房銷售為(wei) 主要盈利來源，注重持續的項目推進和快速的現金流回籠，在風險控製和財務管理方麵有著較為(wei) 嚴(yan) 謹的措施，並不像恒大在地產(chan) 、旅遊、文化、物業(ye) 、汽車等多領域全麵出擊。

為(wei) 了商譽不垮，碧桂園在2022年的保交樓達70萬(wan) 套，居各大房企之首。2022年碧桂園營業(ye) 收入4303.7億(yi) 元，歸屬股東(dong) 的核心淨利潤26.1億(yi) 元；全年權益銷售回款率約93%。同時，淨負債(zhai) 率進一步下降至40%，達到近十年的最低值。

從(cong) 碧桂園的“成績單”上可以看到，在房地產(chan) 行業(ye) 下行的背景下，碧桂園為(wei) 了守住商譽，交付近70萬(wan) 套房屋，高居行業(ye) 榜首，但在利潤表上做出了巨大的犧牲。用碧桂園總裁莫斌的話來說：“2022年我們(men) 付出了極大代價(jia) ，打贏了關(guan) 乎企業(ye) 生存的保衛戰。”

為(wei) 了商譽不垮，碧桂園在實質性違約尚未出現前就自曝家醜(chou) ，官宣身陷債(zhai) 務危機，出售廣州亞(ya) 運城項目，積極尋求債(zhai) 券展期。

目前，國內(nei) 即將到期的8隻碧桂園債(zhai) 券（108億(yi) 元），已有6隻（85億(yi) 元）9月11日得到債(zhai) 權人同意，獲得3年展期，為(wei) 碧桂園爭(zheng) 取到了寶貴的3年還債(zhai) 緩衝(chong) 期。另2隻債(zhai) 券，9月12日晚將舉(ju) 行債(zhai) 權人會(hui) 議，獲通過的機率很大。

為(wei) 了商譽不垮，即使身陷債(zhai) 務危機，碧桂園賬上的1400億(yi) 資金，也要優(you) 先用於(yu) 保交樓。今年上半年碧桂園保交樓共交付房屋27.8萬(wan) 套，累計交付麵積3438萬(wan) 平方米，仍列行業(ye) 之首，銷售額居百強房企前五。

保交樓使碧桂園商譽不失，且資金回籠渠道通暢，企業(ye) 依然在源源不斷地造血，靜待春暖花開，市場複蘇。

商譽是經商的底線，也是碧桂園堅守的底線，隻要商譽還在，即使身陷危機，也有機會(hui) 東(dong) 山再起。

02

就在陷入債(zhai) 務危機之前，碧桂園已經認識到在三四線城市發力過猛的的錯誤。

今年3月，碧桂園表示，公司在三四線城市囤地過多，以致陷入了成立以來最大的危機，未來3至5年公司的主要戰略方向仍是行穩致遠。未來公司整體(ti) 投資將會(hui) 圍繞人口流動、產(chan) 業(ye) 布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優(you) 中選優(you) ，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，實現增量資產(chan) 的效益兌(dui) 現。在布局上，碧桂園原先的土儲(chu) 和產(chan) 品偏重於(yu) 三四線城市，未來會(hui) 轉向一二線和三四線城市50%和50%的布局，用優(you) 質的土地資源支撐公司未來業(ye) 績的穩健發展。

碧桂園是這麽(me) 說的，也是這麽(me) 做的。

2022年碧桂園在一二線城市權益拿地金額占比71%，三四線城市占比從(cong) 過往60%以上收縮至29%。截至2022年底，碧桂園位於(yu) 中國內(nei) 地的權益可售資源約9555億(yi) 元，另有潛在權益可售資源2528億(yi) 元，其中75%位於(yu) 五大都市圈。

碧桂園調整布局的同時，也在產(chan) 品力上進行相應調整。在一二線城市，碧桂園將選擇高確定性的項目，打造新的獨立的產(chan) 品體(ti) 係，匹配剛需和剛改的需求；在三四線城市，則著重供應改善型需求的好房子，突出標準化和成本力的競爭(zheng) 優(you) 勢。

03

房地產(chan) 市場是一定會(hui) 複蘇的。今年下半年，國家適時優(you) 化了房地產(chan) 政策，在一線特大城市、超大城市和二線發達城市實施認房不認貸、降低首套房首付和利率等相關(guan) 政策。

作為(wei) 一家以穩著稱的老牌房企，碧桂園再一次與(yu) 經濟大勢步調一致。

增加一二線城市的土地儲(chu) 備和投資比例，保證了最大限度地獲得房地產(chan) 複蘇的行業(ye) 紅利，盡快走出低穀。

碧桂園的以穩健著稱，與(yu) 恒大的以房抵債(zhai) ，還是能夠讓供應商感受到明顯的不同。

首先恒大已經暴雷，實質性違約已達兩(liang) 年。碧桂園通過一係列的運作和努力，尚未出現實質性違約。

恒大以房抵債(zhai) 的霸王條款，房價(jia) 隻抵30%債(zhai) 務，還要供應商先交70%的房款，才能抵債(zhai) ，如此近乎無賴的以房抵債(zhai) ，與(yu) 碧桂園為(wei) 了商譽，寧可犧牲幾十億(yi) 利潤也要完成保交樓，還是能讓債(zhai) 權人感受到明顯不同的。這也是碧桂園6隻債(zhai) 券的展期方案，順利獲得債(zhai) 權人通過的一個(ge) 原因。

碧桂園以穩健著稱，以房屋銷售為(wei) 主要盈利來源，注重持續的項目推進和快速的現金流回籠，其風險控製和財務管理較為(wei) 嚴(yan) 謹，不會(hui) 盲目擴張。

而恒大則更傾(qing) 向於(yu) 多元化運營，注重地產(chan) 、旅遊、文化、物業(ye) 、汽車等領域的多元化布局和全麵開花。

不管怎麽(me) 看，碧桂園都不是第二個(ge) 恒大。（神秘彩金随机派发规则）