2022違約房企名單增多！被撈上岸還是背水一戰？

接上篇《翻版恒大奧園“躺平”？ 2022房企到期債(zhai) 務近萬(wan) 億(yi) ！討債(zhai) 大軍(jun) 苦不堪言！》

俗話說：債(zhai) 來如山倒，債(zhai) 去如抽絲(si) 。

地產(chan) 寒冬，有些人在等待被撈上岸，有些人仍願意堅決(jue) 自救，冒險下海，而有的則努力100天，放棄一瞬間。萬(wan) 科鬱亮則選擇背水一戰！

違約房企名單增多，商票逾期嚴(yan) 重

受2021年融資環境收緊、銷售下行等多重因素影響，房企違約債(zhai) 券不論從(cong) 數量還是金額來看，均遠超去年同期水平。

從(cong) 具體(ti) 違約房企來看，違約名單擴大至龍頭房企，包括中國恒大、中國奧園、佳兆業(ye) 、華夏幸福、藍光發展、協信遠創、中國泛海、北大資源、陽光100等。

據中指研究院數據顯示，截至2021年末，共有14家房企的26隻美元債(zhai) 發生實質性違約，違約金額合計86.5億(yi) 美元。此外，另有7家房企雖未發生實質性違約，但存在進入債(zhai) 務展期程序或有商票到期拒付等潛在違約事件。

2月16日，Redd消息稱，華夏幸福計劃在2月18日向簽署了債(zhai) 務重整方案的無擔保債(zhai) 權人匯入第一期的償(chang) 付債(zhai) 務款，為(wei) 本金的1.3%。遠低於(yu) 債(zhai) 權人預期的10%。

目前，華夏幸福已經在債(zhai) 務重組方案中認署了373億(yi) 元的無擔保債(zhai) 務。同時華夏幸福承諾，2022年出售地產(chan) 以及工業(ye) 園區約450億(yi) ，2023年出售資產(chan) 約750億(yi) 用於(yu) 債(zhai) 務償(chang) 還。

目前華夏幸福債(zhai) 務重組已經逐漸步入洽談協商過程，但是根據債(zhai) 務重組方案有一定的債(zhai) 務償(chang) 還順序。商票無疑現在還是遙遙無期。在小程序【探票】統計的數據中顯示，華夏幸福商票逾期嚴(yan) 重，貼現報價(jia) 已經到了49.67%。

變賣資產(chan) ：融創、富力、大發、雅居樂(le) 等積極自救

雖然對債(zhai) 務違約的風險加劇，更多的房企並沒有選擇“躺平”，而是開展積極自救。

2021年黑石以40.62億(yi) 元現金的代價(jia) ，將富力地產(chan) 旗下廣州國際機場綜合物流園70%股權收入囊中。12月7日，富力地產(chan) 公告稱，將廣州國際機場綜合物流園餘(yu) 下30%權益，售予黑石。此次出售，將直接為(wei) 富力帶來12.63億(yi) 元的現金。出售的原因，緣於(yu) 富力地產(chan) 的償(chang) 債(zhai) 壓力。據媒體(ti) 不完全統計，富力2022年將有超150億(yi) 元境內(nei) 外債(zhai) 到期。

今年1月5日晚間，富力地產(chan) 公布了7.25億(yi) 美元債(zhai) 務展期的最終投票結果，票據持有人同意就交付的票據展期至2022年7月，即期得到全部本金的83%。

大發地產(chan) 近期公告對1.845億(yi) 美元未償(chang) 付票據進行要約置換；榮盛發展則公告稱，完成7.8億(yi) 美元債(zhai) 務的成功置換，最長展期為(wei) 2.5年。

更多的房企還在努力，在談債(zhai) 務展期、積極回購的同時，通過出售資產(chan) 、配股融資等方式獲得資金。

2021年末，花樣年轉讓北京密雲(yun) 兩(liang) 處項目，還出手了寧波項目等資產(chan) 套現。

2月11日，雅居樂(le) 集團發布公告，公司的間接全資或非全資附屬公司與(yu) 安徽海創綠能及相關(guan) 項目公司簽訂相關(guan) 股權轉讓協議轉讓五家持股公司股權，據悉本次交易代價(jia) 總計為(wei) 11.2914億(yi) 元預計收益約為(wei) 1.26億(yi) 元。

去年不僅(jin) 武漢雅居樂(le) 國際家園被曝出項目停工、拖欠工程款1億(yi) 元。債(zhai) 務發生逾期。而且雅居樂(le) 商票也拒付嚴(yan) 重。

上海票交所最新公布的2022 年 1 月商票持續逾期的563家名單中雅居樂(le) 係有6家公司光榮上榜。

根據數據顯示，雅居樂(le) 境內(nei) 債(zhai) 境外債(zhai) 永續債(zhai) 及ABS存量規模大約在445億(yi) 元左右，2022年到期規模為(wei) 111億(yi) 元。其中3筆2022年到期美債(zhai) 債(zhai) 務，涉及金額就占了11億(yi) 美元

雅居樂(le) 開年就開始瘋狂處置資產(chan) ，1月下旬，雅居樂(le) 、世茂集團先後公告出售廣州亞(ya) 運城項目股權，兩(liang) 筆交易對價(jia) 分別為(wei) 18.43億(yi) 元、18.445億(yi) 元，接盤方均為(wei) 中海地產(chan) 。目前雅居樂(le) 已經處置超40億(yi) ，但是對目前美債(zhai) 來說，仍然是遠遠不夠的。為(wei) 了避免債(zhai) 務違約雅居樂(le) 一方麵通過發債(zhai) 配股及出售資產(chan) 、銷售回款等方式籌集資金。

世茂集團則自去年12月以來，先後以20億(yi) 港元出售香港西九龍地王項目，又在1月21日，出售上海黃浦路地塊，交易代價(jia) 10.6億(yi) 元。

頭部房企融創中國，2021年，融創合同銷售金額5973.6億(yi) 元，僅(jin) 次於(yu) 碧桂園和萬(wan) 科，排名行業(ye) 第三。

自2021年11月下旬起，融創下屬項目公司開始出現無法兌(dui) 付到期商票的現象。且據各大銀行ECDS係統和票三方的‘票眼’小程序了解到，截至2021年底，融創商票規模在300億(yi) 元左右。且在今年2月底會(hui) 有20億(yi) 元左右的到期票據。

根據房企美元債(zhai) 數據顯示，融創中國在今年還有2筆12億(yi) 美元的外債(zhai) 要償(chang) 還，還款時間分別為(wei) 6月和8月，平均利率為(wei) 7.50%。

為(wei) 了避免債(zhai) 務違約，融創也在賣資產(chan) 、盼融資。近兩(liang) 個(ge) 多月，已通過股權配售、大股東(dong) 借款、資產(chan) 處置等多種渠道回籠資金約200多億(yi) 元。

萬(wan) 科鬱亮：今年是背水一戰的一年

房地產(chan) 行業(ye) 經曆2021年的嚴(yan) 格調控，出現多起信用風險事件，下行勢態令行業(ye) 入冬。數據顯示，截至2月16日，已經有61家A股上市房企披露了2021年業(ye) 績預告，其中有26家預計虧(kui) 損，占比接近一半，還有14家公司預計淨利潤下滑。

據克而瑞數據，萬(wan) 科2021年實現銷售額6277.8億(yi) 元，雖然仍居排行榜第二位，但同比下降幅度達10.8%。排名第一位的碧桂園銷售額7588.2億(yi) 元，同比下降3.8%，而中國恒大銷售額大降近40%至4400.3億(yi) 元，已經滑出行業(ye) 前三。

與(yu) 奧園努力100天，放棄一瞬間，不同的是，2021年在“房住不炒”總基調下，一些穩健的企業(ye) 一係列長效機製圍繞去杠杆與(yu) 防金融風險展開，“先活下去才能活得好”成為(wei) 共識，房地產(chan) 市場也正向“三穩”目標邁進。

2021年11月29日，融信發布公告稱已提前償(chang) 還於(yu) 2021年12月3日到期的總額約1.4億(yi) 美元優(you) 先票據，標誌著年內(nei) 到期的境外美元債(zhai) 提前清償(chang) ，輕盈迎接新的一年。

2021年全年，融信實現總合約銷售額約為(wei) 人民幣1555.20億(yi) 元。其中，12月公司總合約銷售額約為(wei) 人民幣102.45億(yi) 元，環比增長5.16%；合約建築麵積約為(wei) 51.61萬(wan) 平方米，環比增長7.23%，呈現出較強的韌性。

《反脆弱》一書(shu) 裏有一句話，“那些打不垮我們(men) 的，終將使我們(men) 更強大。

2月12日，萬(wan) 科董事局主席鬱亮直言房地產(chan) 行業(ye) 目前處於(yu) “黑鐵時代”，並做出十分嚴(yan) 峻的判斷：“今年是背水一戰的一年，就是要麽(me) 死，要麽(me) 活，沒有中間狀態。”在戰略方麵，鬱亮對外部環境特點做出預判。他提出，外部環境的第一個(ge) 特征是行業(ye) 進入縮表出清階段。對房地產(chan) 業(ye) 來說，縮表出清就是去金融化。另一個(ge) 特征是今年經濟工作會(hui) 議提到的行業(ye) 新發展模式，又可以概括為(wei) 為(wei) 一個(ge) 中心，三個(ge) 基本點：一個(ge) 中心，就是解決(jue) 老百姓居住問題；三個(ge) 基本點分別是房住不炒、租購並舉(ju) 和“人—地—房”的匹配。此外還有兩(liang) 個(ge) 重大變化，一是市場分化會(hui) 越來越明顯，二是行業(ye) 規模開始萎縮。

“在目前的情況下，還款壓力較大的房企應加大去化力度，降低投資，並且盡可能地實現現金回籠，若現金充裕可提前償(chang) 還，以避免賬期集中造成現金流擠兌(dui) 。”

市場化手段化債(zhai) ：房地產(chan) 行業(ye) “歸位之年”

中央經濟工作會(hui) 議對2022年定下的基調是“穩”。按照住建部部長的解讀，房地產(chan) 工作的基調也是“穩”。 公報裏提到了當下和經濟運行的三重壓力，即需求收縮、供給衝(chong) 擊、預期轉弱。“三個(ge) 環境”，即平穩健康的經濟環境、國泰民安的社會(hui) 環境、風清氣正的政治環境。除了三重壓力、三個(ge) 環境之外，還提出了五個(ge) “正確認識和把握”，其中，“正確認識和把握防範化解重大風險”的表述十分關(guan) 鍵，即“壓實企業(ye) 自救主體(ti) 責任”。

“壓實”、“自救”、“主體(ti) 責任”，說明麵對危機和風險的房地產(chan) 企業(ye) ，要從(cong) 自身想辦法，該賣資產(chan) 的賣資產(chan) ，正確處置債(zhai) 務，才是正途。從(cong) 目前已經出現的若幹房企債(zhai) 務危機的處置方式來看，政府的定力很強，都堅持了市場化手段化債(zhai) 的總體(ti) 思路。

在國新辦1月18日舉(ju) 行2021年金融統計數據新聞發布會(hui) 上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，近期房地產(chan) 銷售、購地、融資等行為(wei) 已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。從(cong) 數據上看，2021年末全國房地產(chan) 貸款餘(yu) 額52.2萬(wan) 億(yi) 元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個(ge) 百分點。其中四季度房地產(chan) 貸款新增7734億(yi) 元，同比多增2020億(yi) 元，較去年三季度多增1578億(yi) 元。

進入新年，央行、銀保監會(hui) 出台《關(guan) 於(yu) 做好重點房地產(chan) 企業(ye) 風險處置項目並購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展並購貸款業(ye) 務，重點支持優(you) 質的房地產(chan) 企業(ye) 兼並收購出險和困難的大型房地產(chan) 企業(ye) 的優(you) 質項目。鼓勵優(you) 質房企並購出險房企，保障性租賃住房貸款不納入銀行兩(liang) 道紅線，以及房貸利率下調、房貸發放速度加快等，這些政策措施都是對房企的實質性利好。

2月11日，地產(chan) 股迎來久違的上漲，港股和A股的地產(chan) 板全線飄紅，融創中國一度漲8%，世茂集團一度漲10%，還有多隻漲停。直接拉動的因素，應該是主流財經媒體(ti) 2月10日晚發布的消息：預售資金監管迎全國統一規定，房企資金流緊張有望得到緩解。全國統一規定實施後，達到監管額度之後的剩餘(yu) 資金可由房企提取使用，就意味著，預售資金將隨工程進度而正常釋放。

2月14日，大悅城控股在公司官方微信公眾(zhong) 號宣布，公司於(yu) 當日與(yu) 招商銀行成功簽署100億(yi) 元並購融資戰略合作協議，融資業(ye) 務品種包括但不限於(yu) 並購貸款、並購基金、資產(chan) 證券化，以及給予並購相關(guan) 業(ye) 務需求創新的各類融資產(chan) 品。其中提到，招行將為(wei) 大悅城控股提供“綠色通道一站式”服務。此前，該行與(yu) 置地、華潤萬(wan) 象生活已達成並購融資協議，不到一個(ge) 月累計拋出330億(yi) 元房企並購融資額度。

全行業(ye) 來看，截至目前正在推進或落地的並購融資已經超過500億(yi) 元。不過，市場上並購項目交易活躍度並不高。機構人士認為(wei) 逆周期並購潮出現的概率較小，大概率是“點狀發生”。在此背景下，進一步提振需求端信心或是政策發力的主要方向，也是緩解房企流動性問題的關(guan) 鍵支撐。

由此可見的是，2022年大概率是房地產(chan) 行業(ye) 的“歸位之年”。歸位的過程，也就是去金融化的過程，會(hui) 卸去類金融和高杠杆的屬性，回到開發商的“本位”，這是一個(ge) 刮骨療毒的過程，是一次地產(chan) 界的“供給側(ce) 改革”，也是建材包括塗料在內(nei) 的企業(ye) 的一次出清和改革。高杠杆、高債(zhai) 務房企出清後，對各行業(ye) 而言，都將迎來一個(ge) 穩定持久的生存環境。

與(yu) 萬(wan) 科鬱亮有類似的觀點，廣東(dong) 省塗料行業(ye) 協會(hui) 會(hui) 長、新材董事長陳冰亦在2022年新年致辭中，對未來塗料行業(ye) 麵臨(lin) 的挑戰同樣有著清晰的認知和判斷：

疫情尚未結束，行情依然未穩，宏觀經濟環境及行業(ye) 上下遊未來發展還存在很大的不確定性。我們(men) 要清醒地認識到，展辰還遠遠沒有成功，我們(men) 離公司製定的中長期戰略目標還有極大的差距。2021年銷售雖然有所增長，但離十年發展規劃第一年的目標尚有差距，其他經營指標差距更大。對照我們(men) 的規劃目標，對標行業(ye) 優(you) 秀公司，我們(men) 不僅(jin) 沒有資格自滿，而且應有更多的緊迫感、危機感；在工作目標、工作任務上，每一個(ge) 員工都要有一種“舍我其誰”的責任擔當。尤其在今年及今後較長一段時間內(nei) ，各級管理者務必總結經驗，汲取教訓，在思想上、行動上，務必做好行業(ye) “中長周期低迷”的準備，積蓄力量，從(cong) 長計議，上下齊心，共度時艱。

以接下來的市場趨勢判斷，大概率能挺過房企現金流衝(chong) 擊波的塗料企業(ye) ，可能會(hui) 更謹慎地應對市場變化，更加注重工程集采的合作質量、現金流和風險把控,減少負債(zhai) ，練好內(nei) 功。

還是那句話，堅持住，就一定能看到風雨後的彩虹。