剛剛過去的國慶長假，多地密集出台限購政策似乎成了對“黃金周”的反諷。房地產(chan) 限購政策愈演愈烈，這顯然與(yu) 中央對樓市的態度有關(guan) 。在各地依靠房地產(chan) 火爆短暫地緩解了經濟和財政壓力之後，中央對房地產(chan) 泡沫膨脹風險的擔心主導了政策。
從(cong) 2010年至今，中國樓市已經曆了限購、取消限購到再度重啟限購的一個(ge) 來回。在高峰期，國內(nei) 一度有46個(ge) 城市實施了樓市調控政策。雖然政府屢次調控，但中國至今仍未跳出越調控越上漲、離不開也甩不掉的怪圈。
在我們(men) 看來，國內(nei) 對房地產(chan) 的矛盾與(yu) 糾葛心態，與(yu) 政府對房地產(chan) 市場缺乏長期政策有關(guan) 。從(cong) 曆史來看，中國近20年房地產(chan) 市場的發展曆程，實際上重複了國際上已經發生過的“危機三角”模式——過度城市化帶來了資本過剩，資本過剩造成經濟危機，危機修複後人們(men) 將發展的希望再度投向城市化。中國經濟如果要真正實現轉型，就必須突破“危機三角”循環，擺脫很多地方經濟和財政對房地產(chan) 業(ye) 的依賴，找到新的發展出路。
要製訂針對房地產(chan) 市場適度的長期政策，首先需要政策製訂者對房地產(chan) 業(ye) 有一個(ge) 基本定位。在我們(men) 看來，中國經濟賦予房地產(chan) 業(ye) 過高的地位，對房地產(chan) 業(ye) 的依賴度太高。資本過剩推高了房地產(chan) 資產(chan) 價(jia) 格，吸引了大量的金融資源進入房地產(chan) 業(ye) ，推動了房地產(chan) 業(ye) 的自我強化，現在，高房價(jia) 已給中國城市經濟帶來了極大的抑製和普遍的殺傷(shang) 力。因此，抑製和削弱房地產(chan) 市場的資產(chan) 泡沫，應該成為(wei) 國內(nei) 房地產(chan) 政策的長期目標。
在政策思路上，中國應該以房地產(chan) 稅收為(wei) 主來來設計房地產(chan) 業(ye) 的長期政策。總體(ti) 來看，長期政策應體(ti) 現如下一些原則：（1）相關(guan) 稅收政策、信貸政策應該有利於(yu) 普通人滿足基本的住房需求，讓中產(chan) 階級群體(ti) 實現居者有其屋；（2）稅收政策設計應該打擊以炒作為(wei) 目的的房地產(chan) 投資和交易，讓炒作型的投資隻有微利或者根本難以有利可圖；（3）稅收政策應該考慮對房地產(chan) 業(ye) 開征遺產(chan) 稅或空臵稅，以減小以投資為(wei) 目的的房地產(chan) 交易行為(wei) 。簡單說，要實現三個(ge) 核心目標：一是滿足基本居住需求；二是減少投機炒作；三是推動投機性資本遠離房地產(chan) 行業(ye) 。
接下來，市場和投資人普遍關(guan) 注的，除了此次調控的實際效果外，還包括從(cong) 樓市擠出的資金會(hui) 流向哪裏。考慮到中國經濟轉型的大背景，此輪樓市調控肯定不會(hui) 輕易放開，而國內(nei) 股市目前既缺乏基本麵支撐，也缺乏政策支持，再加上去年剛剛出現大股災，短期內(nei) 市場很難重建信心。因此，樓市調控導致流入股市的資金恐怕極為(wei) 有限。至於(yu) 實業(ye) 投資，在當前市場形勢下，更不會(hui) 成為(wei) 投資者的選擇。因此，在“經濟低迷+政策緊縮+人民幣承受貶值壓力”的綜合背景下，更大的可能性則是，樓市調控將加劇一部分資金外流。
其實，資金大舉(ju) 湧向海外的情況，從(cong) 內(nei) 地居民爭(zheng) 相赴港購買(mai) 保險以及外管局收緊內(nei) 地赴港購買(mai) 保險渠道上已經顯現。可以預見的是，國內(nei) 收緊樓市後，包括買(mai) 保險在內(nei) 的各種資金外流，將會(hui) 更加活躍，而持續且隱蔽的資本外流對人民幣匯率構成了極大壓力，並將繼續蠶食中國的外匯儲(chu) 備，需要相關(guan) 部門關(guan) 注這種趨勢和潛在風險，並在管控政策上有所調整。
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