影響房地產市場的下一利器——不動產統一登記

    在房地產(chan) 市場調控窗口期，蜂擁出台政策的城市中，被市場揣測最多的上海，最終以“實施不動產(chan) 統一登記製度”亮相。
 
    9.30此前兩(liang) 天，上海市規劃和國土資源管理局發布消息稱，自10月8日起，上海市將全麵實施不動產(chan) 統一登記製度。屆時，房地產(chan) 登記將改為(wei) 不動產(chan) 登記，房地產(chan) 產(chan) 權證書(shu) 和登記證明將停止發放，代之以頒發《不動產(chan) 權證書(shu) 》和《不動產(chan) 登記證明》。
 
    早在今年6月12日，上海市奉賢區就已經率先實施不動產(chan) 統一登記製度，而此次是在全市範圍內(nei) 實施，上海也是最後一個(ge) 全麵實施不動產(chan) 統一登記的直轄市。
 
    這樣說來，上海即不是首次施行不動產(chan) 統一登記，也不是全國首個(ge) 或最後實施不動產(chan) 統一登記的城市，缺乏“裏程碑”式意味。
 
    在從(cong) 緊限購、限貸的房地產(chan) 市場調控大風暴中，看似普通的“不動產(chan) 統一登記”，被對外經貿大學公共政策研究所首席研究員蘇培科理解，是中國房地產(chan) 市場邁入非理性瘋狂之後，地方政府迫不得已之舉(ju) 。
 
    所謂“迫不得已”，即在被房地產(chan) 市場嚴(yan) 重綁架的當下，中國社會(hui) 安危需要被考慮。
 
    負以如此重任，“不動產(chan) 統一登記”到底能在多大程度上影響房地產(chan) 市場？
 
    以房反腐、房產(chan) 稅、二套認定等
 
    哪一項對房地產(chan) 影響最為(wei) 深遠？
 
    以確立物權為(wei) 初衷的“不動產(chan) 統一登記”，其本意原不在房地產(chan) 市場，客觀出發點也非單純反腐、抑製房價(jia) 。
 
    “不動產(chan) ”除了房屋，還包括土地、海域，以及林木等定著物。國土資源部政策法規司副司長魏莉華也曾指出，不動產(chan) 統一登記是為(wei) 更好保護不動產(chan) 權利人的合法財產(chan) 權，保障不動產(chan) 交易安全，維護正常市場交易秩序。
 
    但不動產(chan) 統一登記的完成，將加快房地產(chan) 稅、遺產(chan) 說等稅種的推出步伐，進而間接對房地產(chan) 市場產(chan) 生影響。
 
    “房地產(chan) 稅即使征收，對房價(jia) 的負麵影響也不會(hui) 太大，甚至可能重演羊毛出在羊身上效應，最終像房地產(chan) 交易稅負一樣，附加在買(mai) 房者身上，而起到反向抬高房價(jia) 作用”，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷在接受財經網專(zhuan) 訪時表示。
 
    同樣，住建部住房政策專(zhuan) 家委員會(hui) 副主任顧雲(yun) 昌也認為(wei) ，不動產(chan) 登記製度對房價(jia) 影響沒有想象那麽(me) 大，因為(wei) 不動產(chan) 登記製度並不直接影響房價(jia) ，房產(chan) 稅、遺產(chan) 稅如何收繳也未知，影響房價(jia) 的因素很多，最主要是市場供求關(guan) 係、稅收法律、宏觀經濟走向等。
 
    上海此次發文實施不動產(chan) 統一登記製度的意義(yi) 在於(yu) ，可能影響更多地方政府效仿，進行全國一盤棋統一登記，通過實質性大數據庫、以房反腐，來震懾房價(jia) 。
 
    “不動產(chan) 統一登記”影響房地產(chan) 市場這一主要路徑，在蘇培科看來是“迫在眉睫”，他認為(wei) ，要想攔住失控的房價(jia) 和邁入險境的房地產(chan) ，必須要動用重拳，即房地產(chan) 市場深度反腐和建立中國不動產(chan) 大數據庫。
 
    大數據庫的建立，將一改以往不同城市間數據不通狀況，二套，甚至多套住房的認定和識別將變得輕而易舉(ju) 。由此，買(mai) 房門檻將相應提高，對房地產(chan) 市場的投資、投機行為(wei) 起到抑製作用。
 
    “我不殺伯仁，伯仁卻因我而死”。不動產(chan) 統一登記目標與(yu) 輻射麵可能不盡匹配，無論是房產(chan) 稅、以房反腐、二套房認定，和其他更多由不動產(chan) 統一登記引發的結果，都將或多或少產(chan) 生影響，促使房地產(chan) 市場逐漸回歸真正的居住屬性。
 
    不動產(chan) 登記能否完成既定目標？
 
    細數不動產(chan) 統一登記“攔路虎”
 
    2015年3月1日，《不動產(chan) 登記暫行條例》正式施行之時，市場觀點紛紜，聚焦最多的莫過於(yu) 房地產(chan) 市場價(jia) 格可能被波及，“短期看好，長期看空”成為(wei) 當時主流看法。而至目前，無論不動產(chan) 統一登記發展進程的快慢與(yu) 否，房地產(chan) 市場仍在自我空間裏翻騰變化，幾經起伏。
 
    這可能因為(wei) 全國不動產(chan) 統一登記暫未全麵落實，即使各地陸續在落地，但因未完成全國聯網，而難以發揮其效。
 
    《不動產(chan) 登記暫行條例》施行至今已曆時近20個(ge) 月。據國土資源部數據顯示，截至今年7月21號，全國170個(ge) 地市、1451個(ge) 縣（市、區）實施了不動產(chan) 統一登記。
 
    國土資源部多次提出要在2016年年底之前完成全國所有市縣發放《不動產(chan) 證書(shu) 》目標。目前來看，全國335個(ge) 地市中有近半數未能完成任務，而距離截止時間僅(jin) 剩不到3個(ge) 月。
 
    北京大學法學院房地產(chan) 法研究中心主任樓建波表示，市縣級落實推動不動產(chan) 登記政策，最大的問題在於(yu) “錢”，目前政策僅(jin) 規定登記收取費用，但查詢信息沒有明確規定，登記部門工作的積極性，以及中央是否統一劃撥經費，都將會(hui) 影響政策落實。
 
    除此之外，在全國不動產(chan) 統一登記的推動、落地過程中，也麵臨(lin) 著客觀問題。樓建波分析，一是實行不動產(chan) 登記，將改變房屋交易管理和不動產(chan) 登記同一部門，一條線處理情況，不動產(chan) 登記部門沒有交易時的審查手續，提交兩(liang) 次則失去便民、提效意義(yi) ；二是曆史數據整合問題。
 
    長期以來，全國不動產(chan) 統一登記仍存在分散登記、職能交叉、各自為(wei) 政等問題，造成不動產(chan) 產(chan) 權不明晰、管理權責不明確，阻礙了不動產(chan) 市場交易的正常運行。
 
    全國不動產(chan) 統一登記任重而道遠，時間節點拉緊著地方政府的神經，上海此時出台全麵實施不動產(chan) 統一登記製度，多少起到揚鞭促馬的作用。
 
    但，即使各地政府完成了國土資源部提出的目標，後期也可能出現不動產(chan) 統一登記的統計標準化、各地數據銜接、技術打通等問題，而造成全國不動產(chan) 數據聯網的進一步滯後。
 
    盡管如此，全國不動產(chan) 統一登記“一直在路上”。
 

    現今房地產(chan) 市場獨自起舞，未感其效，但全國不動產(chan) 統一登記製度將來徹底落地發揮的效力，與(yu) 其目前進展速度可能並不成正比。