狗日的房價背後隱藏的秘密” 118333″

    在中國牽動人心的事很多，但始終占據頭條地位的還是房價(jia) ，一堆人假惺惺的在討論房價(jia) 要跌，實際上這些喊房價(jia) 要跌的偽(wei) 精英在偷偷買(mai) 房；超過半數的城鎮居民骨子裏並不希望房價(jia) 跌，隻是後悔自己沒有多買(mai) 幾套，希望短期內(nei) 跌一跌再進場。

    我們(men) 一定要敬畏我們(men) 偉(wei) 大的政府對市場真正的把控能力，其實很多年前，當某個(ge) 總理級的大神秘彩金天天送宣布要將房地產(chan) 當成支柱產(chan) 業(ye) 來發展的時候，中國房價(jia) 的上漲，尤其是在資源異常集中的一線城市和相對集中的二線城市就已成了定局，隻是後來的漲幅應該是超出了很多高級別的官員的想象卻是一個(ge) 不爭(zheng) 的事實。什麽(me) 叫支柱產(chan) 業(ye) 呢？不管是企業(ye) 還是政府發展一個(ge) 產(chan) 業(ye) 的目的隻有一個(ge) ，就是要賺錢，賺更多的錢，如果我們(men) 看看現在20來萬(wan) 億(yi) 的財政收入我們(men) 就會(hui) 明白根本不夠我們(men) 日益膨脹的行政費用開支，中國的稅負又排在全球的前列，要繼續明目張膽的加稅，必然會(hui) 引起企業(ye) 和老百姓的反感。將房地產(chan) 作為(wei) 支柱產(chan) 業(ye) 來發展既達到了收錢的目的，又會(hui) 讓房產(chan) 的擁有者臉上充滿了”莫名其妙的快感”。如果房價(jia) 平穩，就不是將房地產(chan) 作為(wei) 支柱產(chan) 業(ye) 來發展了,隻會(hui) 是一項民生工程。

    提法決(jue) 定了結果，為(wei) 了在這個(ge) 新興(xing) 的支柱產(chan) 業(ye) 中賺錢賺到更多的錢，你隻有一個(ge) 選擇讓房價(jia) “飛”，是飛起來的飛，往天上飛。我們(men) 都知道光是嘴上忽悠房價(jia) 是漲不起來的，這個(ge) 時候政府推出了能實實在在推動房價(jia) 上漲的要命的舉(ju) 措，這也是中國房價(jia) 這二十年來尤其最近五年來狂漲的根源。最近大家會(hui) 發現一則新聞，就是今年1-9月全國各地政府的土地轉讓金創了新高，有多高呢？好幾萬(wan) 億(yi) 。僅(jin) 僅(jin) 是全國300個(ge) 城市土地轉讓金就超過了19000億(yi) ，同比增加達到了40%，不少一線城市不少地塊的樓麵地價(jia) 就已經超過了20000元/平米。

    光是實施土地轉讓金政策房價(jia) 不會(hui) 這麽(me) 漲，於(yu) 是政府又增加了一個(ge) 規定，全國各地的土地出讓金不用上繳，歸地方政府所有，這從(cong) 根本上調動了各級政府官員的積極性，你不是沒錢花嗎？我告訴你怎麽(me) 去賺錢，於(yu) 是這一場由政府官員策動的全民炒房的基礎就奠定夯實了；最後政府又添加了一項保證商品隻會(hui) 加速上漲的工具——土地拍賣製度，這才是最要命的？三箭齊發，不欠東(dong) 風了。

    我們(men) 都知道商品市場存在有兩(liang) 個(ge) 製度，一個(ge) 是招標製度，在這個(ge) 製度下麵是價(jia) 低者得，會(hui) 讓你招標采購的商品獲取市場最合理的價(jia) ；另一個(ge) 是拍賣製度，是價(jia) 高者得，會(hui) 讓你想賣的商品賣出最高價(jia) 。但引入了拍賣製度以後，加上收入又歸各級地方政府所得，用於(yu) 房地產(chan) 建設土地價(jia) 格不漲是不可能的。這些年來，政府公務員的隊伍在迅速的膨脹，用於(yu) 行政費用的開支每年都在創新高，得到了尚方寶劍的地方政府發現了用拍賣的方式獲取土地出讓金，可以讓收入呈幾何倍數的增長，從(cong) 而讓各級地方政府”有錢花”。

    從(cong) 1949年解放至1989年，中國的物價(jia) 異常的平穩，即使是非常動亂(luan) 的文革十年，市場上麵所有的商品的價(jia) 格都沒有漲（實際上沒有任何商家敢漲價(jia) ，想到過”漲價(jia) ”兩(liang) 個(ge) 字），所以當政府決(jue) 心將房地產(chan) 作為(wei) 支柱產(chan) 業(ye) 發展，並且當生財工具的時候，很多人沒有明白這是一個(ge) 絕佳的發財機會(hui) ，錯過了這場盛宴的人不在少數，因為(wei) 當時的他們(men) 包括我本人打死都不相信，中國的房價(jia) 會(hui) 這麽(me) 漲。為(wei) 了讓大家鐵了心在市場上買(mai) 所謂的商品房，從(cong) 90年代初開始，政府幾乎完全停止了以前由各自所在的單位提供住房的做法，逼著老百姓在市場買(mai) 房子。

    這一輪瘋狂的漲價(jia) 讓三類人發了財：一類是部分非常明白政策走向的政府公務員，他們(men) 深深的知道”跟著黨(dang) 走”不會(hui) 錯；第二類是理解了政策和政府意圖的專(zhuan) 業(ye) 投機者；第三類人更有意思，他們(men) 的文化程度普遍都不高，但借助這一波房價(jia) 的猛漲，莫名其妙的成了百萬(wan) 富翁或者千萬(wan) 富翁，大家會(hui) 問他們(men) 是一群什麽(me) 人呢？人數居然達到甚至千萬(wan) 級別。首先我們(men) 來看看，政府要賣土地一定是希望賣能賣出好價(jia) 錢的土地，而這些能賣出好價(jia) 錢的土地肯定不是在山溝裏或者空曠的田野，一定是市區，熱鬧繁華的市區，我們(men) 都知道市區尤其是熱鬧的市區，當然不會(hui) 是一塊空地，熱鬧意味著住了人，要將這些已經住了人的土地拿出來進行拍賣賺錢，你就得請他們(men) 搬走，搬走當然要給拆遷費，拆遷戶尤其是一二線城市的城中村的拆遷戶就這樣莫名其妙的成了百萬(wan) 千萬(wan) 級的富翁，這些人的素質不太高，當然這麽(me) 短的時間獲取這麽(me) 多財富的途徑令人匪夷所思，從(cong) 根本上顛覆了數千年來”勤勞致富”的社會(hui) 理念；在不斷上漲的價(jia) 格麵前讓越來越多的人坐不住了，義(yi) 無反顧的投入了炒房投機的行列，因為(wei) 每年穩步上漲的房價(jia) 教育了我們(men) 的老百姓買(mai) 房子至少到目前為(wei) 止隻漲不跌。

    有人會(hui) 問，我們(men) 實行的用拍賣的方式獲取土地出讓金在全國都一樣，為(wei) 什麽(me) 有些城市因此房子的價(jia) 錢迅速的飆升，而有些城市房價(jia) 漲得特別的慢。昨天我的一個(ge) 北京的朋友跟我聊天他講到他位於(yu) 三環的住所三年以前大約賣兩(liang) 萬(wan) 元一平米，最近已經過七萬(wan) 一平米了，讓這位十五年前開始辦廠的企業(ye) 家懊悔不已，十五年前他投資辦廠到今天為(wei) 止累計賺到的錢竟然遠遠不如如果他當時買(mai) 幾套房子放著獲取的收益。

    要使得房價(jia) 上漲光有土地拍賣還不夠，得有旺盛的需求的存在，也就是這個(ge) 城市有足夠的資源來造成充沛的流動性，我發現一個(ge) 有趣的現象，如果一個(ge) 城市流動人口越多房價(jia) 一定不會(hui) 低，什麽(me) 叫一線城市？中國的一線城市例如北上廣深，集中了中國最好的醫院、教育資源和最好的機會(hui) ，也就是最好的資源，上周我在美國問一朋友，如果美國的大學生畢業(ye) 想去美國最繁華的城市例如紐約、洛杉磯的比例有多高，他說很難統計，大概也就10%最多了，而在中國如果你讓我們(men) 全國的大學畢業(ye) 生做這道題，我想至少超過80%的大學畢業(ye) 生都會(hui) 毫不猶豫的選擇去北上廣深，哪怕與(yu) 人一道擠著住在地下室，哪怕工資低得不可思議，他們(men) 也在所不惜，因為(wei) 在那裏他們(men) 有機會(hui) 向上發展，這也是在同樣的政策下麵二三四線城市與(yu) 一線城市房價(jia) 差異巨大的原因。

    有了上麵的條件你得有一群願意買(mai) 房的人，如我們(men) 看這麽(me) 離譜的房價(jia) 你會(hui) 發現，中國99%的人是不可能買(mai) 得起一二線城市房子的，但事實上他們(men) 都在“爭(zheng) 著買(mai) ”，好像他們(men) 有花不完的錢，麵臨(lin) 著不斷加碼的限購條件，很多人甚至不惜以離婚為(wei) 代價(jia) ，因為(wei) 在越來越多的人眼裏麵賺到錢才是一切，弄一個(ge) 離婚證讓自己的財富升值實際上還住在一起，在當今社會(hui) 居然會(hui) 被人羨慕，我真的表示無語了。為(wei) 了讓大家買(mai) 得起房，銀行會(hui) 告訴你，你來借吧，現在不少經濟學家都在責怪央行超發貨幣推高了房價(jia) ，我不完全讚同，如果沒有需求央行的貨幣是發不出去的，也就是沒人要，銀行對於(yu) 貨幣旺盛的需求才會(hui) 讓央行樂(le) 意發行貨幣，而銀行對貨幣旺盛的需求相當一部分來自於(yu) 借錢給別人買(mai) 房，當房子增值的速度超過銀行貸款利息的時候，是傻子也會(hui) 借錢買(mai) 房子，因為(wei) 這個(ge) 差額意味著他們(men) 所賺錢，賺錢效應在中國是很容易被幾何放大的，沒有最後一棒之說。我認識的很多社會(hui) 精英和大老板，都有10套20套房子，我也認識很多老百姓普通民眾(zhong) ，他們(men) 手上也有兩(liang) 套三套房子，這才是令人恐懼的地方，房地產(chan) 有一個(ge) 奇妙的特點，如果一個(ge) 小區有一千套房子，隻要有一套房子在某一天賣出的價(jia) 錢超出了其他住戶所住的房子當時買(mai) 入的價(jia) 錢，這些住戶的房子就會(hui) “自動升值”，從(cong) 而讓所有擁有房子的人臉上充滿了幸福感，至少走出去”以千萬(wan) 富翁自居”。

    按目前的市場價(jia) 來進行估算中國已經建成的房子總值絕對是一個(ge) 難以想象的天文數字，但是如果以各人的買(mai) 入價(jia) 進行重新統計，你會(hui) 發現你所看到的這些房子的總值會(hui) 小得讓你驚訝不已，而這個(ge) 令人恐怖的差異，就是我們(men) 所謂的紙上富貴，基數實在太大了，有少部分人變現了房子成了真正的千萬(wan) 億(yi) 萬(wan) 富翁，而更多的人每天都認為(wei) “自己是千萬(wan) 富翁”，如果有一天，突然有很多人想把房子賣掉，而想買(mai) 房的人的數量遠遠少過它的時候，房價(jia) 會(hui) 恐怖的慘跌，但這天還沒到來，因為(wei) 擁有房子的人都堅信房價(jia) 還要漲，他們(men) 舍不得賣，他們(men) 想獲得更高的價(jia) 值。最近有調查機構宣稱中國有超過六成的人認為(wei) 房價(jia) 太高，這裏麵可能包含了農(nong) 民，我們(men) 都知道農(nong) 民住在自己建的房子裏麵，其實根本不關(guan) 心城鎮房子價(jia) 格的漲跌，除了那些想進城尋求發展的農(nong) 民；如果你調查城鎮居民，個(ge) 人認為(wei) 可能超過七成的城鎮居民都會(hui) 認為(wei) 現在的房價(jia) 不高，因為(wei) 超過七成的城鎮居民都擁有多套房。

    從(cong) 以上的分析我們(men) 可以看得到政府最近密集的出台這麽(me) 多限購和調控措施，隻有一個(ge) 目的不希望房價(jia) 漲得太快太猛，現在房價(jia) 中大約七成甚至更多都為(wei) 政府所得，政府不希望收得太猛以造成殺雞取卵的效果。

    房價(jia) 上漲還有一個(ge) 奇妙的功效，盡管三四線城市房價(jia) 也漲了但相對於(yu) 一二線城市來說絕對是小巫見大巫，能在一二線城市買(mai) 得起房的人絕對是有錢人或者精英（至少大部分是），他們(men) 將自己的財富變成了偉(wei) 大的固定資產(chan) ——房子，留在了這塊大地上麵，從(cong) 而讓我們(men) 的政府不用擔心這被沉澱的天量的資金外流出去，所以對這部分人來說資本外流就是一個(ge) 傳(chuan) 說。

    現在有幾個(ge) 問題我們(men) 必須正視：

    第一，今後十年中國的房地產(chan) 發展商會(hui) 成批的倒閉或者轉型。

    為(wei) 什麽(me) 這樣說呢？因為(wei) 買(mai) 得起房的一二線城市的市區地都賣完了，都被建成了房子，發展商隻建新房，而從(cong) 現在開始，中國房屋的買(mai) 賣尤其在一線城市開始轉入以二手房交易為(wei) 主，至少目前北上廣深市區二手房交易量就已經開始超過了新房，而二手房交易與(yu) 房地產(chan) 商是沒有任何關(guan) 係的；隨著二手房交易的比重越來越大，在不久的將來有可能誘發房價(jia) 的下跌，我們(men) 知道這一輪房價(jia) 的猛漲，與(yu) 不少房地產(chan) 商無恥的造謠和虛假的宣傳(chuan) 有關(guan) ，由於(yu) 二手房的交易與(yu) 他們(men) 一毛錢的關(guan) 係都沒有，這種無恥的造謠和虛假的宣傳(chuan) 當然就越來越少，缺少了煽風點火的氣氛，房價(jia) 的上漲也就少了一個(ge) 助推器；

    第二，發達國家在迅速放開對中國人的簽證。

    美國已推出長達十年的簽證，加拿大更離譜，你的護照還剩多少年，他就一次性給你多少年，並且每次入境可以住半年之久，我們(men) 很多人發現不需要綠卡，也可以在美國和加拿大生活得有滋有味，我們(men) 還發現，在美國買(mai) 一套同樣大小的房子你所需要花的錢少太多，並且永遠屬於(yu) 你擁有。簽證的放開已經引發不少的人在國外置業(ye) ，隨著在國外置業(ye) 的隊伍越來越膨脹，存在巨大價(jia) 差的國內(nei) 的房子有可能會(hui) 越來越少人接盤；

    第三，政府最擔心什麽(me) ？

    其實政府不擔心將錢借給你買(mai) 房子，隻要房價(jia) 不是過於(yu) 凶猛的上漲，政府也不希望去打壓，政府最擔心的事情有可能是物極必反，什麽(me) 是物極必反，我們(men) 知道每一棟房子建成以後都會(hui) 至少存在幾十年，中國的房子在迅速的越建越多，已經到了全民建房的地步，很多的大製造業(ye) 集團都有自己不小的房地產(chan) 公司，例如格力地產(chan) ，又例如海爾地產(chan) 。全民建房會(hui) 建到有朝一日房子會(hui) 多到沒人買(mai) 的地步，如果因生活成本太高，機會(hui) 成本太高而導致流動性萎縮，即使北上廣深這樣的一線城市房價(jia) 也會(hui) 撐不住的。

    第四，我們(men) 到底需要多少房子？

    我記得30年前，一家四口能住上50平米的兩(liang) 室一廳就已經是非常心滿意足了，現在剛結婚的年輕人嘴上談論的是100平米左右一套的住房，對生活品質要求的提高直接表現就是希望住上更大的讓人更舒適的房子。我見過不少的朋友一家也就三四口人，住房麵積超過了150平米，有些更是住著樓上樓下幾百平米的別墅，我相信期盼住上更大的房子促進了房地產(chan) 市場的繁榮。然而，很多人都有兩(liang) 套甚至三套房子，甚至更多，並且在同一個(ge) 層次這就有些說不過去了，你不可能在同一個(ge) 晚上上半夜在一套房子裏睡下半夜跑到另外一套房子睡吧?這麽(me) 多人買(mai) 了多套房子的目的在哪裏呢？我認識一個(ge) 朋友，他告訴我他之所以買(mai) 多套房子是希望盡可能早的實現財務自由，也就是靠房屋出租收租金來支撐自己有品位的生活，但如果你看看二三線城市一到晚上黑燈瞎火的小區，更多的人之所以買(mai) 更多的房子目的不是為(wei) 了出租，是作為(wei) 投資工具，想賺錢，如果你研究中國過去20年CPI的漲幅，疊加起來，你會(hui) 發現中國的物價(jia) 整體(ti) 上麵漲幅連一倍都沒有，你信嗎？當然有人會(hui) 告訴你，電視機不漲反跌，電冰箱也是不漲反跌，但這種強詞奪理的辯護有用嗎？我們(men) 日常生活中的絕大部分商品的價(jia) 格漲幅遠遠不止5倍，我指的是過去的20年。如果你研究政府公布的CPI數值與(yu) 銀行的存款利息，你會(hui) 發現兩(liang) 者基本上在同一個(ge) 水準，相差不大，銀行的存款利息是真的大家都在執行，而CPI是被公布出來的，如果事實上物價(jia) 上漲的幅度大過銀行的存款利息，你手上的錢就在不斷的貶值，這一點大家都知道，也就是說將錢存銀行將“越存越少”。

    我們(men) 再來看看中國股市的20年，所有人都承認中國的股票市場的指數現在是從(cong) 頭再來，所以將錢買(mai) 股票賺到錢的人很少，有專(zhuan) 家講你可以投資呀，真正發展非常好的企業(ye) 他不缺錢，銀行行長整天幫忙希望他們(men) 貸款，而缺錢的企業(ye) 很大程度上都是虧(kui) 損或發展不好的，我打死都不相信你敢借錢給他們(men) ，你看看強烈在中國有願望借錢的企業(ye) 多數都是借了錢連利息都還不起，隻有割一部分股票抵債(zhai) ，對無數老實巴交的中國人而言，要確保自己辛辛苦苦賺到的錢不被貶值肯定不能存銀行，麵對一群精致的利己主義(yi) 者，你將錢投入股票玩不過那些大佬，大家於(yu) 是雄赳赳氣昂昂的買(mai) 房，希望通過買(mai) 入房子保值、增值。過去的20年，不斷穩步上漲的房價(jia) 讓所有的老百姓都明白了一個(ge) 道理，買(mai) 房不僅(jin) 僅(jin) 可以保值、升值還可以發財，對於(yu) 本性貪婪的中國人而言當然不可能放過這種有可能發橫財的機會(hui) ，僅(jin) 僅(jin) 靠自己工資摳下來的那點錢去買(mai) 房發財也是要等到猴年馬月的事情，於(yu) 是銀行笑眯眯的向你招手，你可以借錢買(mai) 房子呀，於(yu) 是這種擊鼓傳(chuan) 花的遊戲就這樣蔓延了。一旦賺錢效應消失，你麵對著一大堆租出去幾乎無可能的房子心理一定會(hui) 發毛，也就是說一旦老百姓發現房價(jia) 漲不動了，甚至有開始調動下跌的矛頭踐踏似的拋售一定是十分的慘烈，這一天什麽(me) 時候到來？我不知道，現在刮得南風，順風順水，但風力已經被政府調小，一旦風向轉變，我真的不知道後果在哪裏。

    我們(men) 再次重申政府出台的所有限購政策都是不希望房子價(jia) 格漲得太猛，根本沒有希望房價(jia) 跌的意圖，因為(wei) 各級地方政府已經嚴(yan) 重的依賴房地產(chan) 輸血來支撐龐大的行政開支。中國的房價(jia) 有沒有可能跌？我個(ge) 人認為(wei) 四個(ge) 字：肯定會(hui) 跌！但不是今天！是哪天？我真的不知道。