市場分化日趨明顯 海南房地產市場陷入“滯漲”狀態” 118495″

    海南省房地產(chan) 市場正在承壓當中。盡管前三季度房地產(chan) 運行總體(ti) 平穩，但增速回落非常明顯，投資開發、銷售麵積、銷售金額及新開工麵積等均在趨緩，尤其房地產(chan) 開發投資、銷售麵積和銷售額增速已經連續5個(ge) 月回落，市場預測增速回落趨勢將進一步加劇，房地產(chan) 市場部分區域出現負增長、區域分化等問題。下一步，海南將以精準調控、靶向治理為(wei) 導向，全麵防範各類風險。

    多項數據增速回落 “滯漲”特征明顯

    海南省政府副秘書(shu) 長林濤表示，海南省1-9月房地產(chan) 市場運行總體(ti) 平穩，但是增速回落比較明顯。統計數據顯示，開發投資增速放緩，全省完成房地產(chan) 開發投資1257.95億(yi) 元，同比增長2.5%，增速比1-8月回落2.8個(ge) 百分點。其次，銷售麵積保持增長，全省商品房銷售麵積1035.13萬(wan) 平方米，同比增長46.4%，增速比1-8月回落6.9個(ge) 百分點；銷售金額1023.21億(yi) 元，同比增長486%，增速回落3.9個(ge) 百分點。

    新開工麵積降幅擴大。海南省發改委副主任朱華友表示，全省1-9月商品房施工麵積約8027萬(wan) 平方米，同比增長1.8%，增速比1-8月回落6.2個(ge) 百分點。其中，新開工麵積1003萬(wan) 平方米，同比下降17%，降幅擴大112個(ge) 百分點。新開工麵積從(cong) 4月份以來持續負增長。

    不過，相較於(yu) 國內(nei) 一二線城市上演的“輪動上漲”，海南商品房價(jia) 格長期處於(yu) “滯漲”微震狀態，銷售均價(jia) 基本平穩。據朱華友介紹，全省商品房銷售均價(jia) 9885元/平方米，同比增長1.5%。

    去庫存是海南房地產(chan) 市場仍然麵臨(lin) 的一項重點任務。據海南省政府主要負責人介紹，截至9月末，全省商品住房庫存(已批準預售未銷售部分)約2734萬(wan) 平方米，比2015年底減少755萬(wan) 平方米；去化期從(cong) 去年底的45個(ge) 月降到26個(ge) 月，庫存量和去化期與(yu) 上月末基本持平。但從(cong) 總量上而言，庫存仍然處於(yu) 高位。

    不過，隨著海南省組織的各種島外房展會(hui) 、島外促銷會(hui) 的召開，海南部分區位較好的樓盤項目銷售情況也較為(wei) 樂(le) 觀，例如三亞(ya) 半嶺溫泉項目一期，開發的公寓已經銷售了近八成，庫存整體(ti) 壓力不大。

    相反，由於(yu) 開發商或者政策等原因，部分樓盤庫存依然較為(wei) 嚴(yan) 重。作為(wei) 海口市最大的保障房項目，海口市城市建設投資有限公司承建並後續運維的海口永秀花園項目由於(yu) 市政配套、教育、醫療、交通等沒有跟上，房屋本身多次曝出牆壁開裂、滲水等質量問題，物業(ye) 服務質量低下，頻頻出現水電故障等問題，讓已經入住的業(ye) 主“備受煎熬”，意願購房者觀望情緒更加濃厚，顯現出“保障房裏無保障”的景象。此外，這個(ge) 項目當前還陷入了涉嫌虛假宣傳(chuan) 的“漩渦”，出現了購房者等配套、配套等購房者的“怪圈”，銷售情況不容樂(le) 觀，庫存壓力仍在。

    市場分化日趨明顯 繼續下行壓力趨大

    海南省住建廳相關(guan) 負責人表示，由於(yu) 近期一線城市和部分二三線熱點城市房價(jia) 上漲過快、市場過熱，為(wei) 抑製投資投機需求，遏製房價(jia) 過快上漲，穩定市場預期，穩定房地產(chan) 市場，國慶期間，多個(ge) 城市先後發布新的樓市調控政策，重啟限購限貸。各地政策充分體(ti) 現了“因城施策”的差別化、精細化調控思路。

    有市場研究報告認為(wei) ，因實體(ti) 經濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素帶來的投資荒困局，是導致投資資金大量湧入房地產(chan) 市場的主要原因之一，部分地區房產(chan) 的金融屬性相對凸顯。同時，國慶期間，住建部要求濟南市嚴(yan) 肅查處部分房地產(chan) 開發企業(ye) 違法違規銷售行為(wei) ，並對違法違規銷售、惡意宣傳(chuan) 炒作、嚴(yan) 重擾亂(luan) 市場秩序的一批房地產(chan) 開發企業(ye) 和中介機構進行曝光警示。隨著樓市調控政策力度的加大，熱點城市樓市可能會(hui) 出現降溫，預計全國房地產(chan) 市場將進入新一輪調整期。

    同時，海南省國土部門預計全年商品住宅用地供應麵積將會(hui) 減少至近5年年均供應麵積的一半以下，住宅投資額可能會(hui) 出現大幅下降。隨著傳(chuan) 統銷售旺季即將到來，預計未來海南省房地產(chan) 銷售增速可能有所回升，但投資增速可能繼續回落，由於(yu) 房地產(chan) 業(ye) 占經濟比重較大，全省經濟下行壓力較大。

    記者在海南省陵水縣調研發現，雖然該地區不屬於(yu) “兩(liang) 個(ge) 暫停”範圍，但是今年以來陵水縣房地產(chan) 開發投資持續負增長。據了解，目前在陵水的雅居樂(le) 、富力、碧桂園、恒大等品牌企業(ye) 並未減少投資甚至在追加投資，但約有20個(ge) 中小房地產(chan) 項目(約占陵水項目總數的27.4%)進入主體(ti) 工程竣工或項目收尾階段，投資減緩。

    此外，部分市縣不同區域房地產(chan) 市場分化明顯。如儋州市除海花島項目銷售較好外，其他區域尤其是那大主城區項目銷售總體(ti) 不夠理想，去化期較長，商品住宅竣工率低，銷售價(jia) 格低，如2015年開盤的“萬(wan) 國大都會(hui) ”項目銷售均價(jia) 僅(jin) 4074元/平方米。

    靶向治理將成下一步調控趨勢

    海南省住建廳相關(guan) 負責人認為(wei) ，下一步將通過精準調控、靶向治理等方式多措並舉(ju) 防範風險，保障房地產(chan) 市場健康穩定發展。

    針對國內(nei) 樓市此起彼伏的“行情”，海南將主動做好政策儲(chu) 備。關(guan) 注全國動態，努力保持平穩健康發展，密切關(guan) 注全國房地產(chan) 市場的變化和政策調整，認真研究國家的政策導向，及時做好相關(guan) 政策的銜接、儲(chu) 備，根據海南省房地產(chan) 市場變化情況適時出台相應措施，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。

    此外，繼續完善“兩(liang) 個(ge) 暫停”政策，實施精準調控。在繼續堅持“兩(liang) 個(ge) 暫停”的基礎上，對全省房地產(chan) 項目調查摸底情況進行分析，按照分類調控、“一市一策”、靶向治理的原則，結合全省存量建設用地處置，實施精準調控和精細管理，合理控製全省商品住宅用地出讓和開發總量，保持房地產(chan) 市場平穩健康發展，避免大起大落。

    針對房地產(chan) 市場的專(zhuan) 項整治正在進行中，進一步規範房地產(chan) 市場秩序。按照住建部和海南省政府有關(guan) 要求，繼續開展全省房地產(chan) 市場專(zhuan) 項整治工作，在市縣自查基礎上，海南省住建廳於(yu) 10月下旬聯合國土廳、工商局、地稅局和銀監局進行專(zhuan) 項督查，全麵清理房地產(chan) 開發、建設、銷售、辦證等方麵的違法違規現象，進一步規範房地產(chan) 市場秩序。