樓市調控凸顯因城施策 部分城市限購限貸仍留有空間” 118653″

    樓市調控凸顯因城施策

    “我的貸款能正常審批下來嗎？”某銀行房貸部門負責人向記者反映，近期不少購房者向他谘詢這一問題。“隻要條件符合都可以辦理。不過，由於(yu) 申請貸款的購房者較多，在審批上要等待一定時間。”該負責人對這一問題作如此回答。

    目前，市場普遍認為(wei) 隨著房貸風險警示的不斷出台，信貸政策定向收緊已成定局。那麽(me) ，情況到底如何？

    房企融資或受更大影響

    今年9月，政府出台嚴(yan) 控房地產(chan) 企業(ye) 發債(zhai) 的審批政策，收縮融資渠道，控製投資節奏和開發商借款比率。

    目前債(zhai) 券市場已成為(wei) 房企的主要融資渠道。根據Wind數據，截至10月底，交易所市場發行的債(zhai) 券中，房地產(chan) 行業(ye) 共發行873隻債(zhai) 券，發行金額合計9354.46億(yi) 元，占比達25.94%，為(wei) 交易所市場公司債(zhai) 發行第一大行業(ye) 。

    “通過抑製房地產(chan) 開發商融資力度，緩解流動性充裕的房地產(chan) 開發商盲目高價(jia) 拍地也可對預期產(chan) 生影響。”對此，聯合信用評級有限公司(以下簡稱“聯合評級”)評價(jia) 說，“自2015年公司債(zhai) 放開發行範圍以來，房地產(chan) 企業(ye) 通過發行公司債(zhai) 取得大規模低成本資金，但此輪調控已針對房地產(chan) 企業(ye) 融資渠道出台多項限製政策，未來仍不排除相關(guan) 融資控製措施的進一步出台。”

    10月12日，央行召集多家銀行召開商業(ye) 銀行住房信貸會(hui) 議，要求各商業(ye) 銀行加強信貸結構調整，在強化住房信貸管理的同時控製好相關(guan) 貸款風險；隨後上海市銀監局也對管轄內(nei) 銀行發出房貸風險警示；10月21日，銀監會(hui) 召開三季度經濟金融形勢分析會(hui) ，提出要嚴(yan) 控房地產(chan) 金融業(ye) 務風險，包括嚴(yan) 禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產(chan) 領域、嚴(yan) 禁銀行理財資金違規進入房地產(chan) 領域等。

    相關(guan) 業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，上述政策旨在防範房地產(chan) 高杠杆蔓延為(wei) 整體(ti) 市場金融風險。特別是對於(yu) 熱點城市，為(wei) 保證區域市場供需平衡，一方麵需持續控製投資和投機性需求；另一方麵需加大土地供應，減緩土地溢價(jia) 率過高產(chan) 生的房價(jia) 上漲預期。

    部分城市限購限貸仍留有空間

    聯合評級分析認為(wei) ，本輪調控政策調控力度明顯，但政策針對性強，因地施策特點突出，部分城市突出“補庫存”；本輪調控並不是“去庫存”的結束，而是對房地產(chan) “全麵去庫存政策”的局部修正。

    記者梳理發現，今年9月至10月間，各地政府密集出台多項房地產(chan) 調控政策。截至目前，已有22個(ge) 城市加入限購限貸行列，不僅(jin) 包括北京、上海等一線城市，也包括南京、合肥、無錫、佛山等二線熱點城市。

    多數業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，房地產(chan) 市場呈現明顯分化特征，因此本輪調控也凸顯因城施策。目前政策的出台均係抑製熱點城市的房地產(chan) 投資投機性需求增長，具體(ti) 到不同城市，則顯現出明顯的思路分化。

    根據聯合評級的分析，一線城市調控最為(wei) 嚴(yan) 厲，重點在於(yu) 抑製投機、去杠杠，同時保證剛需住宅的供應。深圳大幅提高二套房首付比例、提高社保繳納標準等，均為(wei) 曆史最嚴(yan) ;廈門、南京、武漢等城市二套房首付比例大幅提升。以上城市大幅提高二套房首付比例，對本地逐漸升溫的房地產(chan) 投資情緒起到重要的抑製作用，同時有效降低杠杆，預防金融風險的發生;其他城市根據各地房地產(chan) 特殊情況作出針對性調整，並預防未來投資投機性購房需求增長。

    以深圳市為(wei) 例，其出台的限貸政策中，對無貸款記錄的首付款比例最低30%；而對無房但有貸款記錄的首付款比例不低於(yu) 50%；規定本市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套。這一點政策正是針對“假離婚”等投資投機性購房行為(wei) ，反映出本次調控的精準定位特征。

    此外，部分城市雖出台相關(guan) 限貸限購政策，但調控政策較為(wei) 寬鬆。以南寧為(wei) 例，其僅(jin) 出台政策指導措施，並未進行限購限貸政策調整，旨在進行預期調整，也為(wei) 進一步調控預留了空間。

    三四線城市去庫存力度或加強

    易居中國研究院相關(guan) 數據顯示，截至2016年4月底，全國60個(ge) 城市中，新建商品住宅存銷比分布在2個(ge) 月到34個(ge) 月之間；其中，存銷比最低的城市為(wei) 南寧和合肥，僅(jin) 為(wei) 2個(ge) 月，庫存規模明顯短缺；而存銷比最高的城市為(wei) 唐山、丹東(dong) 等，達到34個(ge) 月和33個(ge) 月。

    有研究機構表示，若以存銷比在12個(ge) 月左右為(wei) 判斷標準，低於(yu) 該標準的城市主要包括合肥、南寧、蘇州、燕郊、昆山、南昌、上海、鄭州、深圳、廈門、珠海、北京、天津等城市；而其他城市存銷比大多大於(yu) 12個(ge) 月。由此可見，一、二線熱點城市去庫存周期偏短，而大多數三、四線城市庫存仍處於(yu) 高位。

    采訪中，一些專(zhuan) 家向記者表示，由於(yu) 限購限貸政策的影響，部分購買(mai) 力或將向三、四線城市轉移。

    聯合評級也同樣認為(wei) ，中長期來看，全國房地產(chan) 市場庫存仍高企，去庫存的大方向並沒有發生變化，尤其是三、四線城市高企的庫存仍需較長時間持續消化，房地產(chan) 市場結構性分化的再平衡仍需相關(guan) 政策進一步配合。

    另外，此次出台限購限貸政策的城市並非所有房價(jia) 大幅上漲城市，主要以一線城市、省會(hui) 城市和珠三角地區城市為(wei) 主。聯合評級認為(wei) ，該特點反映出政策旨在調整購房者對於(yu) 房價(jia) 大幅上漲的預期，從(cong) 而給熱點城市房地產(chan) 市場適度降溫。