樓市調控再提“長效機製” 五大因子考量城市價值” 119324″

    在經曆了多輪調控政策，尤其是今年國慶期間多地調控後，目前中國房地產(chan) 行業(ye) 發展麵臨(lin) “十字路口”。一些房企選擇“東(dong) 進”；另一些房企選擇“西進”，欲在“白銀時代”挖掘區域城市投資價(jia) 值。

    在此背景下，有業(ye) 內(nei) 人士拋出問題，中國城市的房地產(chan) 泡沫究竟有多大？在城市價(jia) 值麵臨(lin) 大洗牌的今天，哪些城市會(hui) 成為(wei) 熱點並異軍(jun) 突起？哪些城市的風險開始積聚與(yu) 顯現？哪些城市的潛力沒有被充分挖掘？房企應當怎樣布局？這些問題是目前房地產(chan) 行業(ye) 的焦點話題，也是急需回答的問題。

    記者通過對我國城市價(jia) 值格局的深入研究與(yu) 調查，采訪業(ye) 界對中國城市價(jia) 值的研究機構，試圖挖掘出新一線城市的投資、開發、運營價(jia) 值，為(wei) 房企與(yu) 投資者提供一個(ge) 戰略性參考坐標。

    12月9日，中共中央政治局召開會(hui) 議，分析研究2017年經濟工作。會(hui) 議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產(chan) 平穩健康發展長效機製。

    在全國部分城市經曆了樓市的一輪暴漲之後，2016年末再提“長效機製”，其背景已然發生變化。2016年是中國房地產(chan) 市場“城市熱度”分化更加明顯的一年。正因如此，9月30日以來的新一輪樓市調控，呈現出鮮明的“分城施策”傾(qing) 向。

    經曆了密集的政策調控，中指院最新發布數據顯示：全國100個(ge) 城市新建住宅平均價(jia) 格12938元/平方米，環比漲幅較上月回落0.77個(ge) 百分點。其中廈門價(jia) 格漲幅環比回落2.66%，回落最大；濟南、杭州、福州、廣州、武漢回落幅度超過一個(ge) 百分點；北京、上海、深圳的下降幅度則在0.4%左右。“需求端重點城市的住宅成交量繼續下行，供應端房企推盤規模有所減少，政策取得了初步效果。”

    從(cong) 此輪調控的路徑和效果反應來看，結合中央政治局對“符合國情、適應市場規律”的引導方向，2017年的房地產(chan) “長效機製”顯然離不開對城市具體(ti) 考量，城市則需要深刻探究在房地產(chan) 調控之下，如何激活更多產(chan) 業(ye) 的發展潛力，尋得城市的長效價(jia) 值。

    當前的中國城市該如何考量？中國不同城市的價(jia) 值情況是怎樣？城市的長效價(jia) 值該如何尋找？

    12月21日，由每日經濟新聞主辦的第六屆中國價(jia) 值地產(chan) 年會(hui) 暨2016年中國城市價(jia) 值白皮書(shu) 發布會(hui) 將在成都舉(ju) 行，屆時將詳細展現中國的城市圖景。

    五大因子考量城市價(jia) 值

    中國是一個(ge) 人口眾(zhong) 多、疆域遼闊、資源總量豐(feng) 富的大國，但受地理位置差異、資源分布不均及國家發展戰略傾(qing) 向等多方麵因素影響，不同區域、不同城市發展水平呈現顯著分化態勢。

    “綜合判斷具體(ti) 城市整體(ti) 價(jia) 值，及不同城市之間的價(jia) 值差異，有助於(yu) 社會(hui) 各發展主體(ti) 全麵了解城市，在產(chan) 業(ye) 規劃、商業(ye) 投資、置業(ye) 布局等方麵，為(wei) 各參與(yu) 主體(ti) 進行城市選擇時提供參考借鑒。”中國指數研究院相關(guan) 負責人表示。

    對於(yu) 如何考量中國城市的價(jia) 值，該機構認為(wei) ，基於(yu) 經濟產(chan) 業(ye) 、人口規模、城市配套、支付能力及城市土地資源等五個(ge) 方麵的指標進行整體(ti) 研究，在確定第二級指標因子時，兼顧總量與(yu) 增速，同時考慮占比等結構因素，能夠開展頗為(wei) 可觀準確的研究。

    在據此研究得出的《中國城市價(jia) 值白皮書(shu) 》裏，上海、北京作為(wei) 我國重要的經濟、金融和政治、文化等中心，擁有全國最優(you) 質、龐大的社會(hui) 資源，對人口具有超強吸附力，經濟、人口規模大，需求旺盛。

    深圳區位條件優(you) 越，財富人群數量增長迅速，居民購買(mai) 力顯著增強；廣州在人口不斷流入以及大規模在校生等因素支撐下，城市價(jia) 值也較大。

    整體(ti) 而言，一線城市價(jia) 值位居全國前四位，形成第一梯隊。此外，位於(yu) 長三角的南京、蘇州、杭州經濟規模表現也比較突出，且保持較高增速，人均可支配收入水平高，購買(mai) 力強，城鎮化速度快，人口導入能力強，城市價(jia) 值明顯提升。

    武漢、天津經濟總量相對較大，人口淨流入及市場規模較大且增長迅速。

    成都作為(wei) 西南地區重要的省會(hui) 城市，中國指數研究院認為(wei) ，成都在經濟及人口兩(liang) 大方麵優(you) 勢突出，經濟總量及常住人口規模均居全國前列，且仍在保持較高速增長，城市發展有活力。同時，成都還是成渝城市群的重要中心城市，在國家大力發展城市群的利好規劃下，未來該城市經濟、科技、對外交往及交通方麵都將明顯增強，這些都會(hui) 對城市價(jia) 值提升起到積極促進作用。

    中國指數研究院指數研究總監白彥軍(jun) 分析指出，成都2015年GDP總量高達1.08萬(wan) 億(yi) 元，同比增長7.9%，在全國排第九位，高於(yu) 杭州、南京；2015年第三產(chan) 業(ye) 則占比52.8%。此外，2015年成都全市常住人口1465.8萬(wan) 人，城鎮化率達71.47%，大量人口將為(wei) 住宅市場帶來更多需求。

    在白彥軍(jun) 看來，支撐城市發展的還有支付能力，2015年成都城鎮居民人均可支配收入超過3萬(wan) 元，超出全國平均水平。成都還是國內(nei) 及對外交往的重要交通樞紐城市、成渝城市群的重要中心城市。

    “在國家大力發展城市群的利好規劃下，成都能得到重大發展機遇，城市經濟、科技、對外交往及交通等方麵都會(hui) 明顯增強，隨之，城市房地產(chan) 市場發展能得到積極促進。”白彥軍(jun) 指出。

    城市興(xing) 則房地產(chan) 久

    從(cong) 中國指數研究院對城市價(jia) 值評判的標準可見，城市的長期健康穩定發展，依靠產(chan) 業(ye) 結構合理化，經濟與(yu) 人口的均衡發展（人均GDP的提升），交通及相關(guan) 配套等多層麵基礎要素的提升。

    城市發展將帶動房地產(chan) 的長效發展，而不是靠房地產(chan) 拉動城市成長。

    在中國房地產(chan) 研究會(hui) 副會(hui) 長胡誌剛看來，上一輪城鎮化，正是因為(wei) 這種邏輯的顛倒，使得人口不完全城鎮化、土地過度城鎮化、城市發展失序、二三線城市產(chan) 業(ye) 空心化，產(chan) 生房地產(chan) 資產(chan) 價(jia) 格偏離價(jia) 值的“副產(chan) 品”。

    在2017年“長效機製”的語境下，城市要實現穩定、高質量和可持續的增長，房地產(chan) 要達到健康穩定的長期發展，胡誌剛認為(wei) ，唯一的辦法是進行經濟結構及房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 結構的調整，降低發展速度即從(cong) 高速轉為(wei) 中速，消化庫存，盤活存量，創新轉型，淘汰僵屍企業(ye) 及落後產(chan) 能，發展新型產(chan) 業(ye) ，從(cong) 注重發展速度轉為(wei) 注重發展質量。

    對於(yu) 城市而言，“中國要實現對歐美國家的彎道超車，城市發展需要一個(ge) ‘並聯式’的發展過程，要求工業(ye) 化、信息化、城鎮化、農(nong) 業(ye) 現代化、綠色化同步發展。”

    “具體(ti) 而言，以房地產(chan) 為(wei) 例，就是要審視四代產(chan) 品的利弊，目前的第四代產(chan) 品是提供高品質的生活方式，所以開發商要從(cong) 過去隻做投資開發的載體(ti) ，演變成整合各種資源的平台；從(cong) 過去單一的項目開發，演變成綜合服務的整體(ti) ；從(cong) 過去的住宅發展商，演變成城市配套服務商和社區服務商。生產(chan) 出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子，同時提供人性化、全方位、全天候的社區服務，為(wei) 消費者構建美好的生活方式。”胡誌剛指出。

    在新一輪房地產(chan) 市場健康發展的長效機製下，各城市的程度有高低、進程有先後。對此，中國指數研究院指出，長三角、環渤海、珠三角三大區域在原本經濟、人口及投資規模較突出的情況下，繼續保持較高的增長速度；中西部地區核心城市房地產(chan) 開發投資額繼續較大幅度增長，城鎮化進程逐步推進，未來城市發展前景可期；西北和東(dong) 北地區部分城市各項指標增速延續回落態勢，投資吸引力繼續下降，需要注意市場風險的規避。企業(ye) 個(ge) 人和各地政府也應該根據城市的具體(ti) 狀態，把握趨勢差別調整。