樓市呼喚長效機製 房地產稅等有望加快落地” 119584″

    2016年12月結束的中央經濟工作會(hui) 議明確表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性製度和長效機製，既抑製房地產(chan) 泡沫，又防止出現大起大落。

    中原地產(chan) 首席市場分析師張大偉(wei) 對第一財經分析，過去的房地產(chan) 調控更多是短期政策，所以經常因為(wei) 經濟走勢不同而出現波動，長效機製意味著房地產(chan) 市場發展不能隻靠一時的應急調控政策，關(guan) 鍵是需要完善長期製度建設，房地產(chan) 稅等長效政策有望加快落地。

    “‘刹車’不能踩太久，光靠需求側(ce) 調控也遠遠不夠。”萬(wan) 科總裁鬱亮近期在接受《人民日報》專(zhuan) 訪時說，房地產(chan) 業(ye) 要實現長期健康發展，關(guan) 鍵在於(yu) 利用踩“刹車”後的寶貴時機，建立長效機製、增加有效供給。

    財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康也認為(wei) ，中國的房地產(chan) 市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩(liang) 重天，冰這邊的壓力太大，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那麽(me) 大，沒想到才幾個(ge) 月就迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價(jia) 快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施，這種‘打擺子’式的表現，再次說明我們(men) 前幾年說的多輪調控主要是治標，而非有效治本。”

    他認為(wei) ，過去的調控都是簡單的調節，光講政策的話，放寬就是取消限購限貸，收緊就是恢複限購限貸。“這種治標的方式根本不夠用，關(guan) 鍵還是要治本，也就是要建立起製度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收製度等。”

    其中，房地產(chan) 稅討論多年，關(guan) 注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點，但房地產(chan) 稅推進過程一直“雷聲大雨點小”。有專(zhuan) 家認為(wei) ，房地產(chan) 稅推廣在技術方麵不存在問題，主要障礙在於(yu) 既得利益群體(ti) 的阻撓。

    “放眼看去，世界上稍微現代的經濟體(ti) ，都建立起了住房保有環節的稅收製度，中國這個(ge) 坎遲早要過的，那麽(me) 早一點考慮，爭(zheng) 取不那麽(me) 滯後，這也是一個(ge) 應有的選擇。”賈康說，房地產(chan) 稅不是“定海神針”，一招決(jue) 定全局，但它是製度建設中的一個(ge) 必選項。

    不過，房地產(chan) 的長效機製並不僅(jin) 僅(jin) 有房地產(chan) 稅，尤其是如果沒有其他相應的製度改革做配套，那麽(me) 房地產(chan) 稅所起到的作用將十分有限。

    張大偉(wei) 說，房地產(chan) 稅如果稅率過低，很可能難以覆蓋征稅成本。稅率過高，將影響房地產(chan) 行業(ye) 的發展。房地產(chan) 稅未來是用來取代地方土地出讓金減少後的地方稅源，在房地產(chan) 依然是經濟重要支撐的情況下，如何推進更需綜合考量。

    他認為(wei) ，房地產(chan) 稅是新增實際收稅的稅種，在實際交易中並不能促進增加新供應。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決(jue) 投資隻能依賴房產(chan) 、新建住宅供應少於(yu) 需求的話，房地產(chan) 稅依然會(hui) 被轉嫁給買(mai) 房者支付。此外，征收房地產(chan) 稅帶來的持有環節的成本提高，也極有可能通過轉嫁給租房者或者其他途徑規避掉。

    賈康也認為(wei) ，加快房地產(chan) 稅立法推進改革，需要有一係列的配套。房地產(chan) 稅應該把與(yu) 房地產(chan) 有關(guan) 的所有的稅費放在一起做一個(ge) 係統的優(you) 化。而且必須得到土地製度、住房製度、投融資製度改革的呼應。

    增加有效供給

    其中，土地供應製度改革亦十分關(guan) 鍵。中央經濟工作會(hui) 議明確要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體(ti) 責任，房價(jia) 上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

    當前，由於(yu) 土地在地區之間的供需錯配，導致部分一二線城市土地供應不足，房價(jia) 高速上漲。而大部分三四線城市土地供應過剩，庫存高企，即使現在不再增加土地供應，多年都不能消化完，存在土地浪費、效率低下等問題。

    全國房地產(chan) 商會(hui) 主席顧雲(yun) 昌曾在接受媒體(ti) 采訪時認為(wei) ，目前我國房地產(chan) 存在的問題是供給側(ce) 的問題，也就是供給側(ce) 方麵的土地供需錯位。2008年以來，在我國的城鎮化建設中，土地的城鎮化和人口的城鎮化出現了扭曲，土地城鎮化使大量中小城市周圍的農(nong) 田變成了城市建設用地，而人口城鎮化使大量的人口從(cong) 農(nong) 村來到中小城市，走向現代化大城市。

    因此，要解決(jue) 這個(ge) 問題，就必須建立起人地掛鉤的製度。廈門市房地產(chan) 中介行業(ye) 協會(hui) 副會(hui) 長王崎對第一財經表示，未來在土地供應方麵，一二線熱點城市的土地紅線應當適當放寬，把周圍的三四線城市的土地指標轉移到一二線熱點城市。這樣在滿足一二線城市發展需要的同時，也能促進三四線城市的集約化發展。

    “現在大中城市蓋樓，最大問題是土地供應量不足。表麵看，這些城市能用於(yu) 開發建設的土地確實很少，但往深裏分析，也與(yu) 土地供應製度有關(guan) 。”鬱亮說。

    現行《土地管理法》規定，任何單位和個(ge) 人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。因此，農(nong) 民集體(ti) 所有的土地在出讓、租賃時是受到限製的，不能與(yu) 國有建設用地同等入市。於(yu) 是，就形成了城鄉(xiang) 二元結構的土地製度。改革這種土地製度的呼聲早已有之。

    鬱亮分析，過去城市發展起步階段，土地強製收儲(chu) 、政府“一個(ge) 口子”供地的方式曾經發揮過重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動，就供不出來”。他建議，可以探索建立土地市場多元化供應製度，允許讓有土地一方根據規則跟買(mai) 地的人談，讓市場主體(ti) 自行談判交易，從(cong) 而提高存量土地流轉效率，快速增加有效供給。

    此外，房地產(chan) 的長效機製還應包括城市住房製度等方麵的改革，未來必須促進房地產(chan) 投資盈利模式轉變，由短線投機的方向引導到長線投資的合理方向，使經營模式由單一的“隻售不租”變為(wei) “租售並舉(ju) ”，這也是長效機製的一個(ge) 重要方向。

    鬱亮認為(wei) ，在商品房市場外，應大力發展租賃市場，為(wei) 新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設既有產(chan) 業(ye) 功能又有居住功能、既宜居又宜業(ye) 的衛星城和城市群，疏散核心城區人口，並為(wei) 大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會(hui) 。