一則讓人驚愕的消息
10月18日，傳(chuan) 來一則讓人驚愕的消息：東(dong) 方雨虹旗下全資子公司以40.135億(yi) 元的價(jia) 格，競得北京市豐(feng) 台區南苑一宗居住用地！
防水行業(ye) 吃瓜群眾(zhong) 瞬間迷糊了——東(dong) 方雨虹要逆勢進入地產(chan) 開發行業(ye) 了嗎？
命運交給乒乓球
東(dong) 方雨虹搖到的這塊地，全名叫北京豐(feng) 台區南苑棚戶區改造一期項目A地塊東(dong) 區R2二類居住用地（以下簡稱“豐(feng) 台南苑地塊”），一共有包括置地、中鐵建、京能、首開、虹曦置業(ye) （東(dong) 方雨虹）、中海、城建及天恒等在內(nei) 的八家公司參與(yu) 競拍。
該地塊起始價(jia) 34.9億(yi) 元，土地上限價(jia) 格為(wei) 40.135億(yi) 元。競拍規則很有趣：當競買(mai) 報價(jia) 達到所謂土地合理上限價(jia) 格時，便不再接受更高報價(jia) ，轉為(wei) 現場搖號方式確定競得人。
東(dong) 方雨虹在最終的搖號環節成為(wei) 了幸運兒(er) 。這種規則，相比“價(jia) 高者得”貌似有些進步，但這種不論出身和綜合實力，將各路英雄豪傑的命運都交由乒乓球的玩法，怎麽(me) 看都有些怪怪。
事實上，東(dong) 方雨虹此前已七次參與(yu) 土地競拍，但均未獲得搖獎機的青睞。此番中獎，有點像是夜總會(hui) 喝酒搖骰子——手氣再差，也不至於(yu) 一晚上搖不到“豹子”。
試水已三年有餘(yu)
將視線再放遠一點，其實東(dong) 方雨虹試水土地二級開發市場，已三年有餘(yu) 。
相關(guan) 資料顯示，2020年8月，中國奧園以8.47億(yi) 元的價(jia) 格競得了一宗位於(yu) 廣州增城區中新鎮的地塊，東(dong) 方雨虹以持股20%的方式參與(yu) 其中。
該項目後被命名為(wei) 奧園中新城市天地，一開盤就成為(wei) 熱點。豈料行業(ye) 風雲(yun) 突變，如今也不可幸免地陷入了資金危機。（2023年8月4日，增城區住建局發布通報點名批評該項目，存在嚴(yan) 重影響“保交樓”進度、質量安全首要責任未落實到位、工程質量缺陷多等三大問題。）
（從(cong) 業(ye) 主提供的實拍圖來看，該項目車庫局部滲水嚴(yan) 重，肉眼可見。好奇的吃瓜群眾(zhong) 會(hui) 問：防水工程是誰做的呢？）
時間來到2021年4月23日。
廣州東(dong) 方雨虹置業(ye) 投資有限公司以1.1172億(yi) 元的價(jia) 格，競得廣州市花都區的一宗商住地塊，用於(yu) 建設“東(dong) 方雨虹國際綠色建築建材中心”項目，總建築麵積27930平方米，總投資3億(yi) 元。
2023年6月7日，該項目舉(ju) 行開工奠基儀(yi) 式，計劃建設成集甲級寫(xie) 字樓、居住、金融服務、科研、休閑和餐飲等多功能生態於(yu) 一體(ti) 的城市綜合體(ti) ，致力打造花都CBD中軸線的核心商務地標——是否覺得跟“國際綠色建築建材中心”的定義(yi) 有點不搭界？好一個(ge) 瞞天過海！
心如明鏡的閃爍其詞
今年5月17日及6月7日，在深交所“互動易”平台上，有投資人曾兩(liang) 度向東(dong) 方雨虹提問，參與(yu) 北京順義(yi) 地塊競拍是否有意涉足房地產(chan) 開發？東(dong) 方雨虹方麵均明確回應“公司不涉及房地產(chan) 開發業(ye) 務”。
10月18日下午，就北京豐(feng) 台南苑拿地一事，《證券日報》某記者撥通了張蓓的電話，張蓓表示“不清楚這件事，還在了解中。”
兩(liang) 次表態似乎都在掩飾什麽(me) ，但掩飾的同時，大家又很清楚，實際上什麽(me) 都無法掩飾。
正如一個(ge) 麵臨(lin) 競爭(zheng) 對手巨大壓力的職業(ye) 運動員，突然有一天熱衷於(yu) 量子力學研究，以致於(yu) 影響到正常訓練。無論他何等地具有天賦，恐怕都會(hui) 被教練踢屁股。
東(dong) 方雨虹涉足地產(chan) 開發，在吃瓜群眾(zhong) 看來，跟這個(ge) 開小差的職業(ye) 運動員有點類似。
首先，東(dong) 方雨虹的現金流不足以支撐同時騎兩(liang) 匹烈馬。
從(cong) 上半年財報來看，截至2023年6月末，東(dong) 方雨虹應收賬款高達136.8億(yi) 元；其在手貨幣資金為(wei) 54.81億(yi) 元，較年初縮水近一半；同期，短期借款約55.89億(yi) 元，另有規模約3.81億(yi) 元的一年內(nei) 到期的非流動負債(zhai) 。2023年上半年，東(dong) 方雨虹經營活動產(chan) 生的現金流量淨額、籌資活動產(chan) 生的現金流分別淨流出39.4億(yi) 元、2.8億(yi) 元。
東(dong) 方雨虹的資金麵如何，顯而易見。
其次，短期內(nei) 無法做出業(ye) 績貢獻。
東(dong) 方雨虹跟中國奧園合股開發的中新城市天地項目，三年多過去，目前正一地雞毛；花都國際綠色建築建材中心項目，拿地兩(liang) 年多後才開工，地下三層，地上21層，沒有三四年時間恐怕下不了蛋。
第三，動搖資本市場的信心。
如果不是持續至今的地產(chan) 債(zhai) 務危機，恐怕東(dong) 方雨虹的資本神話還在繼續，也就不會(hui) 發生東(dong) 方雨虹董秘張蓓女士10月17日在朋友圈發“靈魂12問”小作文的事件了。
不管怎麽(me) 說，將寶貴的資金分流到需要較長回收周期且具有較大不確定性的地產(chan) 投資領域，顯然難逃資本市場“不務正業(ye) ”的拷問——
會(hui) 不會(hui) 弱化“全球領先的建築建材係統服務商”的戰略定位？會(hui) 不會(hui) 影響主業(ye) 的發展？是不是一種缺乏戰略定力的表現？什麽(me) 錢都想賺，是不是有些太過靈活？……
基於(yu) 以上三點考慮，“閃爍其詞”也就可以理解了。
專(zhuan) 業(ye) 領域的三種吃瓜觀點
關(guan) 於(yu) 東(dong) 方雨虹此番搖得“豐(feng) 台南苑地塊”，專(zhuan) 業(ye) 領域目前大致有三種觀點。
第一種觀點：無法理解。
某地產(chan) 研究院研究總監Y先生認為(wei) ：“在手現金無法覆蓋短債(zhai) ，使得東(dong) 方雨虹拿地略顯得無法理解，或者說沒法用普通的投資拿地思路來理解。”
第二種觀點：不啻是好生意。
某住房政策研究中心首席研究員L先生認為(wei) ：“也不排除東(dong) 方雨虹趁機擴展業(ye) 務版圖‘親(qin) 自下場’的可能，因為(wei) 它是上下遊企業(ye) ，與(yu) 行業(ye) 產(chan) 業(ye) 鏈上的企業(ye) 也熟，可以整合資源來做。”他指出，若北京樓市穩定，東(dong) 方雨虹斥資40.1億(yi) 搶到的這宗地將擁有不錯的利潤空間。
某涉地產(chan) 業(ye) 務谘詢機構創始人Z先生認為(wei) ：“就北京的樓市而言，在這個(ge) 階段拿地，預期成交量價(jia) 收入、投資回報都沒有問題。企業(ye) 投資拿地是為(wei) 了賺錢，從(cong) 投資時點來講是對的。作為(wei) 實體(ti) 企業(ye) ，東(dong) 方雨虹融資成本遠低於(yu) 民營房企。即使正常的開發環節利潤不高，但隻要融資成本利差在，東(dong) 方雨虹就可以獲得比正常開發商多的利潤率。獲取融資成本利差，這就是傳(chuan) 統實體(ti) 企業(ye) 拿地進行房地產(chan) 開發的邏輯，其實還是在玩資本運作。”
第三種觀點：或扮演馬甲。
ZY地產(chan) 首席分析師張先生認為(wei) ：“非房企參與(yu) 競拍拿地，有兩(liang) 種可能，一種是想自己下場，另一種則是在做別人的馬甲。如果自己開發，可能存在經驗不足的問題，能不能建設高質量房屋要打問號。如果是馬甲，則會(hui) 帶來拿地成本的提高。”
另外一位業(ye) 內(nei) 人士則大膽猜測：“拿出高昂的保證金來參與(yu) 土地拍賣，如果僅(jin) 僅(jin) 是‘打醬油’，這絕不符合東(dong) 方雨虹的一貫作派。其業(ye) 務線涉房依然很深，與(yu) 眾(zhong) 多大型房企有著合作，這可能是在為(wei) 某些房企做支撐，增加搖號中簽概率。”
大隱的看法
非房企業(ye) 拿地不算新鮮事，但目的大多用於(yu) 建造企業(ye) 總部大樓。東(dong) 方雨虹頻繁參與(yu) 拿地，在大隱看來則兼具業(ye) 務需要和投資獲利（直接或間接）雙重考量，投資獲利的可能性更大，其邏輯至少包括以下兩(liang) 個(ge) 方向。
邏輯一：對於(yu) 位置特別稀缺、投資規模適中的地塊，可以考慮獨立上陣。
利用建材實體(ti) 上市企業(ye) 融資成本的優(you) 勢，降維打擊傳(chuan) 統地產(chan) 開發企業(ye) ，獲取融資成本利差，屬於(yu) 一種跨界打劫。
邏輯二： 作為(wei) 合作籌碼，獲取交換價(jia) 值。
某地產(chan) 研究機構Y先生認為(wei) ：“未來即便東(dong) 方雨虹自己不進行主力開發，也具備了與(yu) 房企談判的資格，能更好爭(zheng) 取項目防水等業(ye) 務的承接。”
果不其然，10月19日，東(dong) 方雨虹就旗下子公司拍得“豐(feng) 台南苑地塊”一事發布公告稱，擬通過該土地資源合作，與(yu) 客戶建立長期穩定深度的業(ye) 務合作關(guan) 係。
這個(ge) 表態應該如何理解呢？大隱認為(wei) 包括兩(liang) 層含義(yi) ：
第一，肯定不會(hui) 獨立開發。
北京市已在6月份左右調整了對參拍房企之間的股權投資限製，無論哪家房企摘得地塊，後續是否引入其他參與(yu) 搖號的房企抑或是任何一家合作方，都不再受限製。
對於(yu) 東(dong) 方雨虹而言，過多地占用資金，且回報周期較長，完全不值得為(wei) 此去麵對資本市場的持續非議和未來的不確定性。孰輕孰重，東(dong) 方雨虹自然能拿捏清楚。
第二，至於(yu) 找開發商合作或以代建方式實現開發，一定會(hui) 帶上某些附加條件，尋求利益的戰略最大化。
附加條件大概率是獲得合作方三年內(nei) 全國所有開發項目的建材獨家供應權（注意：不僅(jin) 是防水材料）。鑒於(yu) 地產(chan) 行業(ye) 目前所存在的風險，這個(ge) 合作方的選擇就必須同時滿足兩(liang) 個(ge) 條件——無流動性危機（最好是央企、國企）+有相當的開發規模或較好的合作前景。
“防水茅”的智慧
東(dong) 方雨虹出招有個(ge) 特點——其真實意圖你往往得要過一陣子才能恍然大悟。透過“豐(feng) 台區南苑地塊”項目，我們(men) 再一次領略到這一點。
東(dong) 方雨虹頂著“不務正業(ye) ”的非議壓力，再一次展現了其獨到的機會(hui) 洞察力，以及圍繞戰略目標，開展路徑創新的落地能力。其經營算法可能比我們(men) 想象的，要更為(wei) 複雜或者說靈活。
但大隱最後想說的是，這種“曲線救國”的玩法，恐怕很難複製和持續：第一，需要做大量的前期運作工作，否則，新兵蛋子是很難拿到“入場門票”的；第二，完全依賴運氣，東(dong) 方雨虹參拍的有些地塊，參與(yu) 競拍者竟超過30家，即便是賭神親(qin) 臨(lin) 現場，也很難說有多少機會(hui) 吧？第三，畢竟需要占用較大資金，資本市場會(hui) 向你翻白眼。
此外，在大隱看來，這實際上屬於(yu) 資本變相流入已經有綁架國民經濟之嫌的地產(chan) 領域的一種方式。這到底是政策的睜一隻眼閉一隻眼呢？還是聰明者的鑽空子行為(wei) ？有待觀察，且讓子彈飛，且讓我們(men) 繼續吃瓜。
文章來源： 大隱於(yu) 水先生
責任編輯：雷達
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