一線城市房貸收緊 樓市“清淡”背後不“清淡”” 119989″

    據經濟之聲《天下財經》報道，以北京為(wei) 首，上海、廣州、杭州等國內(nei) 一線城市開始上調房貸利率，這意味著房地產(chan) 市場的錢袋子兩(liang) 頭都已經收緊，因為(wei) 供給端房企融資監管去年開始就已經加強，如今需求端利率也進一步調整，分析認為(wei) 流動性收緊將是今年房地產(chan) 市場主基調和最核心影響因素。

    一線城市房貸收緊

    “北京收緊房貸折扣，要求不低於(yu) 基準利率九折，二套房按揭期限不超過25年”的消息就像一塊石頭投進本不平靜的湖麵，引起的反響大了很多。昨天一天，其他一線城市房貸收緊的消息，也紛紛傳(chuan) 來。

    在廣州，郵儲(chu) 銀行、興(xing) 業(ye) 銀行、廣州農(nong) 商行等多家銀行將首套房優(you) 惠利率從(cong) 8.5折上調到了9折及以上；

    在上海，中小商業(ye) 銀行為(wei) 緩解住房貸款餘(yu) 額壓力，鼓勵房貸客戶提前還款，甚至可減免提前還款違約金；

    而在杭州，不僅(jin) 優(you) 惠折扣收縮，優(you) 惠貸款審批也變得更難。記者分別致電在杭州經辦房貸業(ye) 務的銀行，曾經被認為(wei) 利率最寬鬆的郵儲(chu) 銀行，剛剛上調首套房利率折扣，個(ge) 貸經理徐海文說:“首套房95折，剛調整了，現在沒辦法，全部都在調整。”

    目前來看，折扣上調倒還是少數，杭城大多數銀行首套房貸依然可以享受9折優(you) 惠，外資銀行的折扣還是在8.2-9折之間。盡管如此，房貸審批越卻來越嚴(yan) 格，也已經實際影響到了部分成交，杭州城西一家開發企業(ye) 銷售人員說：“我們(men) 有個(ge) 客戶定了排屋，本來銀行說還有政策可以貸款的，後來等他定了以後，銀行又說不能貸了，說現在政策管得非常嚴(yan) 。介於(yu) 可貸款和不可貸款之間，就不能貸了。”

    商業(ye) 銀行開始調整信貸

    受到調控政策的影響，部分銀行額度控製越發嚴(yan) 格。某資深業(ye) 內(nei) 人士表示：“按道理一季度應該比較寬裕，但今年感覺有點緊張。我了解下來應該不是額度的問題，而是國家政策導向的問題。”

    在上海易居研究院副院長楊紅旭看來，這是住房按揭貸款在經曆了去年過快增長之後，今年商業(ye) 銀行開始調整信貸結構。

    楊紅旭說：“整個(ge) 2016年，商業(ye) 銀行的房貸利率折扣可以打到85折，現在大部分都提到了9折左右甚至更高，二套房貸進一步嚴(yan) 格化。這既反映出商業(ye) 銀行領會(hui) 中央調控樓市和央行窗口指導的意圖，又反映出它們(men) 為(wei) 了自身商業(ye) 利益，提高利率，控製結構。”

    成交量下滑也很明顯

    除了房貸利率收緊，成交量的下滑也很明顯。中國指數研究院發布的數據顯示，上周全國樓市整體(ti) 上呈現出成交繼續下行態勢，二線城市環比降幅明顯。去年成交量和價(jia) 格上漲明顯的蘇州、南京、合肥等城市，在嚴(yan) 格的調控政策之下，成交量下滑尤其明顯。

    比如蘇州，春節連續四天零成交。春節曆來是樓市“淡季”，然而雞年春節尤其冷清，統計數據顯示，7天假期，蘇州商品住宅僅(jin) 成交12套，為(wei) 去年春節的一半。一時間，“樓市拐點”一說又甚囂塵上。

    周先生是蘇州工業(ye) 園區一家房產(chan) 中介的負責人，2013年到2016年4個(ge) 春節，因為(wei) 門店業(ye) 務繁忙，他都沒有回老家過年，沒想到今年春節，店裏的成交量竟然為(wei) 零：“春節期間我們(men) 店裏基本沒什麽(me) 成交，就春節之前我們(men) 做了一套新房代理的，二手房基本沒有，現在市場確實不盡人意，正月十五過後再看吧。”

    統計顯示，今年1月，蘇州市區二手房成交延續了去年12月交易下滑的慣性，1月1號到31號共計成交3051套，其中，1月27號到1月30號，連續4天成交為(wei) 零。價(jia) 格方麵，1月份市區二手住宅均價(jia) 為(wei) 每平米22456元，環比上漲約1.5%，但吳江區二手房的價(jia) 格跌幅卻達到了3%。一直較為(wei) 堅挺的園區二手房價(jia) 也出現鬆動，微跌0.35%。

    將從(cong) “量縮價(jia) 穩”逐步過渡到“量穩價(jia) 降”

    2017年房地產(chan) 市場以“清淡”開局，偉(wei) 業(ye) 我愛我家集團副總裁胡景暉認為(wei) ，房地產(chan) 交易將從(cong) “量縮價(jia) 穩”逐步過渡到“量穩價(jia) 降”。

    胡景暉：“目前來看，主要是交易量萎縮和價(jia) 格橫盤，購房需求沒有以往那麽(me) 踴躍，有觀望和持幣等待的情緒。業(ye) 主沒有明顯降價(jia) 的意願，但是等到正月十五、二月份以後，原來來市場上積壓的非賣非買(mai) 的需求被市場交易消化以後，可能市場要重新定價(jia) 。”

    房地產(chan) 市場麵臨(lin) 流動性收緊

    從(cong) 去年下半年開始，房企銀行貸款、債(zhai) 券、信托等多個(ge) 融資渠道都被收緊，如今需求端的房貸利率也進一步調整，再加上交易量下滑，楊紅旭分析認為(wei) ，流動性收緊將是今年房地產(chan) 市場主基調和最核心影響因素。

    楊紅旭說：“開發商的資金主要來自兩(liang) 個(ge) 方麵，一個(ge) 是賣房的資金回籠，2017年的樓市交易量會(hui) 出現下滑，開發企業(ye) 慢慢會(hui) 感受到樓市賣得不好了，資金回籠慢了。另外，融資也受到一些管製，包含公司債(zhai) 的發行，拿地的前端融資等也受到監管。隨著市場變化和資金鏈變化，開發商在2017年會(hui) 越來越感受到資金鏈趨緊。”

    偉(wei) 業(ye) 我愛我家集團副總裁胡景暉認為(wei) ，今年下半年將出現房價(jia) 回調的局麵。

    胡景暉說：“開發商不管是從(cong) 融資的角度，還是從(cong) 回款的角度，都會(hui) 麵臨(lin) 更困難嚴(yan) 峻的局麵。參照以往若幹年的經驗，降價(jia) 銷售或者快進快出可能是開發商的選擇。”

    央廣短評：從(cong) “量縮價(jia) 穩”到“量穩價(jia) 降”房地產(chan) 市場“清淡”背後不“清淡”

    中央經濟工作會(hui) 議指出：“房子是用來住的、不是用來炒的”，確定了2017年房地產(chan) 市場基調。從(cong) 已召開的地方兩(liang) 會(hui) 省市工作報告來看，落實這一定位被提到了前所未有的高度。2017年房地產(chan) 市場雖然以成交“清淡”開局，但市場“清淡”背後，蘊藏著商品房回歸居住屬性的希望。期待各地能夠綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合本地實際、適應市場規律的調控機製，既抑製房地產(chan) 泡沫，又防止房價(jia) 出現大起大落。