伴隨房地產(chan) 行業(ye) 競爭(zheng) 加劇與(yu) 供給側(ce) 改革的持續推進，房地產(chan) 代建作為(wei) 房企轉型升級的重要方向，實現突破性發展，並憑借“品牌、管理、團隊、資源”優(you) 勢將成為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 的重要分支。
代建為(wei) 什麽(me) 會(hui) 火？塗企如何對此做先行半步的探索？今天我們(men) 不妨來說說這種之前很多人並不看好的代建模式。
什麽(me) 是代建？
既然說到代建，我們(men) 首先就得搞清楚它的定義(yi) 。代建製的起源是美國的CM項目管理模式，即ConstructionManager，為(wei) 項目業(ye) 主提供工程管理的服務。後又演化成為(wei) ConstructionAgent。代建製最早出現在政府投資項目，特別是公益性項目。針對財政性投資、融資社會(hui) 事業(ye) 建設工程項目法人缺位，建設項目管理中“建設、監管、使用”多位一體(ti) 的缺陷，並導致建設管理水平低下、腐敗問題嚴(yan) 重等問題，通過招標和直接委托等方式，將一些基礎設施和社會(hui) 公益性的政府投資項目委托給一些具有實力和工程管理能力的專(zhuan) 業(ye) 公司實施建設，而業(ye) 主則不從(cong) 事具體(ti) 項目建設管理工作。業(ye) 主與(yu) 項目管理公司或代建部門通過管理服務合同來明確雙方的責、權、利。
簡單點說吧，代建即通過招標等方式，選擇專(zhuan) 業(ye) 化的項目管理單位負責建設實施，嚴(yan) 格控製項目投資、質量和工期，建成後移交給使用單位的製度。代建製期間代建單位按照合同約定代行項目建設的投資主體(ti) 職責。這無疑是建築領域一個(ge) 引人關(guan) 注的視角。
近年來隨著我國投資體(ti) 製改革的不斷深入，政府投資項目的建設管理模式已由投、建、管和用多位一體(ti) 的模式，逐漸向投、建、管和用職能分離的模式轉化。“代建製”是將項目建設人與(yu) 項目使用人分離，由具有專(zhuan) 業(ye) 技術資質和管理能力的法人單位(代建人)接受業(ye) 主委托承擔建設項目全過程管理工作的項目建設方式。
為(wei) 什麽(me) 說代建是一個(ge) 萬(wan) 億(yi) 的大市場？
因為(wei) 即使沒有調控這個(ge) 催化劑，中國的開發商最終也會(hui) 分為(wei) 三類。美國的曆史經驗表明，房企發展到最後，要麽(me) 轉變為(wei) 擁有超強資本運作能力的金融機構，如鐵獅門；要麽(me) 成為(wei) 專(zhuan) 業(ye) 的代建商，國內(nei) 傳(chuan) 統的開發商則將會(hui) 分化為(wei) 三類：專(zhuan) 業(ye) 做土地整理的一級開發商、專(zhuan) 業(ye) 做地產(chan) 金融的投資商和專(zhuan) 業(ye) 做開發的代建商。而現在，一係列的變化，正在讓這種分化加速到來。
有分析人士表示，近幾年保障房向上的發展勢頭不會(hui) 改變，規模會(hui) 持續擴大。開發商參與(yu) 保障房項目主要有兩(liang) 種形式，一種是商品房中配建保障房，另一種方式是代建，由政府出錢，開發商代建。目前代建成為(wei) 主要參與(yu) 形式，企業(ye) 獲得政府給予的利潤回報。
①政策紅利下，各種房地產(chan) 新政及保障房計劃為(wei) 樓市打氣
隨著國家對於(yu) 房地產(chan) 業(ye) 的規劃和調控政策不斷推進，“馬太效應”愈加嚴(yan) 重。規模巨大且安全係數高的保障房領域成為(wei) 企業(ye) 風險調節的絕佳所在。這也讓嗅覺敏銳的地產(chan) 巨頭們(men) 對保障房的態度發生悄然轉變。越來越多的上市房企開始參與(yu) 到保障房建設中。從(cong) 近年房地產(chan) 上市公司土地儲(chu) 備情況來看，綠城、萬(wan) 科、保利等大型地產(chan) 企業(ye) 頻頻出現在保障性住房土地招標現場，上市公司參與(yu) 建設保障性住房用地的規模正在加速增長。其中最具代表性的就是綠城，其在2016年代建項目銷售額達到181億(yi) ，占到代建市場份額的45%。截至2017年2月份，代建項目達到170多個(ge) 。
事實上，即便不主動參與(yu) ，保障房建設也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用於(yu) 保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，隻要拿地開發，基本上繞不開保障房的建設。”某中型房企的負責人告訴記者。
而據相關(guan) 數據顯示，我國“十三五”（2016-2021）期間，僅(jin) 是棚戶區改造就有2000多萬(wan) 套。而且北上廣深等一線城市又新增120萬(wan) 套、7200萬(wan) 平方米的保障房供應計劃。更有傳(chuan) 言，備受關(guan) 注的雄安新區將采取全新的房地產(chan) 開發模式，沒有商品房，隻有隻租不售的廉租房或公租房。在這種模式之下，政府成為(wei) 雄安最大的業(ye) 主，那麽(me) 參與(yu) 雄安城鎮化建設的將是代建商而不是開發商。依此推斷，中國下一輪新城鎮化建設的主角很有可能就是代建商。因此，政府代建業(ye) 務可謂“空間廣闊”。
②代建有助房企輕資產(chan) 運營模式、規模和專(zhuan) 業(ye) 的演進
在房地產(chan) 發展的黃金十年中，土地成本的不斷攀高推動房地產(chan) 企業(ye) 成本壓力持續提高，行業(ye) 利潤空間受到擠壓，倒逼開發企業(ye) 從(cong) 粗放型轉向精細化發展。房企在向輕資產(chan) 化轉型的一大抓手就是代建，除代建自身的輕資產(chan) 特性外，通過以代建為(wei) 切入點，可獲取大量物業(ye) 後期運營管理權，保證房企在中長期獲得穩定的高額收益；一些房企與(yu) TOP10的巨頭們(men) 還有著較大差距，急需通過代建擴大市場規模，爭(zheng) 奪未來的市場話語權；而如果專(zhuan) 業(ye) 做代建，其自己的能力會(hui) 得到極大提升，彌補金融、拿地方麵的短板。
房地產(chan) 代建作為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 輕資產(chan) 化的重要方向，其實在我國有一定的發展曆史，以綠城、萬(wan) 科等為(wei) 代表的我國領先房地產(chan) 開發企業(ye) ，則把代建推向了一個(ge) 新的高度。除了提供政府代建和市場自用物業(ye) 代建服務外，還探索發展出了為(wei) 房地產(chan) 投資者代建的創新模式。
③代建市場規模三年翻番 體(ti) 量龐大
其實“代建”並非什麽(me) 新名詞，早在1998年住房製度改革開啟了中國房地產(chan) 市場化道路之初，代建作為(wei) 房地產(chan) 企業(ye) 參與(yu) 政府保障性住房建設的一種形式就已經存在了，隻是那時候的參與(yu) 者更多的是建築公司。2008年開始，“保障性住房”被提到了前所未有的高度。有資曆、有能力的區域性品牌房企都承擔起政府保障房項目代建。從(cong) 最初的政府公共項目的代建，到實施全過程標準化管控的商業(ye) 項目代建，再到引入資本市場力量的資本代建，房地產(chan) 代建行業(ye) 經曆了不同的發展階段。
近年來這一市場發展迅猛，規模呈現飛速增長態勢。尤其在2016年開啟的全國房地產(chan) 市場“去庫存”模式，傳(chuan) 統的重資產(chan) 模式，將給房企帶來更大的資金和運營風險，為(wei) 了降低企業(ye) 經營風險，同時更有效利用資本市場的投資資金，房企紛紛尋求由“重”向“輕”的轉型之路。代建順理成章的成為(wei) 了眾(zhong) 多房企的選擇。
《中國房地產(chan) 代建行業(ye) 發展藍皮書(shu) 》統計數據顯示，近三年，房地產(chan) 代建累計合約總建築麵積超過7000萬(wan) 平方米，淨利潤率水平持續高於(yu) 20%，年銷售額逼近千億(yi) 。根據中國房地產(chan) 中長期動態發展模型預測，2017-2020年各類房地產(chan) 房屋需求麵積將超過70億(yi) 平方米，根據2010-2016年房地產(chan) 代建累計合約總建麵的複合增長率19.8%，房地產(chan) 代建累計合約總建麵占比將達2.7%。換言之，2017-2020年代建市場規模總量將超過1.7億(yi) 平方米。而最近幾年出讓的土地，仍有接近12萬(wan) 億(yi) 左右貨值的商品房，因拿地房企不夠專(zhuan) 業(ye) 及資金方麵存在不足等原因未被開發。所以，代建不僅(jin) 是一個(ge) 萬(wan) 億(yi) 級規模的藍海市場，也將誕生千億(yi) 規模的代建企業(ye) 。
塗料行業(ye) “痛點”就是機會(hui) 所在
我們(men) 都知道，中國塗料產(chan) 業(ye) 改革開放後二十餘(yu) 年的野蠻成長，在造就塗料行業(ye) 無數財富神話的同時，也使行業(ye) 缺少了應有的積澱與(yu) 沉穩，這也是為(wei) 什麽(me) 不少二十餘(yu) 年的老塗料企業(ye) 相繼沒落，而行業(ye) 抄襲盛行、產(chan) 品同質化嚴(yan) 重的根本原因。市場的進一步洗牌導致品牌強弱格局越來越明顯，許多未能在新一輪市場洗牌的過程中站穩腳跟，沒有獨特的競爭(zheng) 優(you) 勢和品牌定位的企業(ye) 將會(hui) 被市場競爭(zheng) 和大環境給淘汰出局。
如果說說國家政策為(wei) 塗料行業(ye) 注入了新鮮活力，那麽(me) 塗料企業(ye) 是否能夠抓住這些機會(hui) ，這就需要依靠企業(ye) 自身的努力和綜合實力了。比如保障性住房這樣在性質上屬於(yu) 國家的民生工程等。
作為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 的下遊產(chan) 業(ye) ，包括塗料在內(nei) 的建材產(chan) 業(ye) 的“命運”，直接受房產(chan) 業(ye) 的影響。保障房建設將給建材行業(ye) 帶來一連串積極的連鎖反應。由於(yu) 建材行業(ye) 的需求與(yu) 房地產(chan) 投資的相關(guan) 性極大，保障住房建設的嚴(yan) 格實施，保障房建設進程的加快，可以說為(wei) 塗料的需求提供了有力保障，1.7億(yi) 平方米代建市場規模總量，對塗料行業(ye) 來說無疑是一塊巨大的蛋糕。
隨著國家投資體(ti) 製改革的進行，專(zhuan) 業(ye) 代建公司隊伍的逐漸壯大，現階段代建機構相比總包攬的房地產(chan) 公司具有優(you) 勢，更為(wei) 可行。保障房數量大幅增加，質量更受關(guan) 注。保障房畢竟不是商品房，在保障房“質量保衛戰”中，除了開發商、施工單位、監理方之外，材料供應商也承擔重要角色。政府對於(yu) 保障性住房的建設必將堅持“高品質”與(yu) “低成本”的目標，更看重塗料產(chan) 品的性價(jia) 比，對於(yu) 所挑選的塗料供應商也必將要求具備過硬的產(chan) 品質量和較低的產(chan) 品價(jia) 格，所以如何做好保障房市場是塗料企業(ye) 都該思考的問題。在此，我們(men) 也建議各大主打建築工程塗料的企業(ye) 們(men) 做好考察工作，深入研究，適應這一群體(ti) 的采購需求，開拓藍海，適應未來的市場需求！
責任編輯：餘(yu) 凱旋
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