政策調控保持穩定 明年樓市或將持續降溫

    今年以來，樓市調控延續了高頻從(cong) 嚴(yan) 模式。盡管調控政策整體(ti) 保持穩定，但房地產(chan) 行業(ye) 供需指標仍保持韌性，降溫幅度遠不如市場預期，整體(ti) 呈現穩定震蕩降溫態勢。

    今年以來，樓市調控延續了高頻從(cong) 嚴(yan) 模式。

    盡管調控政策整體(ti) 保持穩定，但房地產(chan) 行業(ye) 供需指標仍保持韌性，降溫幅度遠不如市場預期，整體(ti) 呈現穩定震蕩降溫態勢。可以預見，2020年全國房價(jia) 再度大幅上漲的可能性已不大，房地產(chan) 金融定向收緊或將常態化，短期內(nei) 樓市降溫調整態勢仍將延續，行業(ye) 或將持續降溫，部分地區、部分城市的房地產(chan) 積聚的風險可能逐步暴露。

    房地產(chan) 開發投資將繼續下台階

    政策層麵，房地產(chan) 市場政策端並未發生變化。自2018年下半年來房地產(chan) 調控政策繼續加碼，“房住不炒”總基調始終如一，在經濟下行壓力加大的情況下依然保持較強定力。預計2020年調控將繼續以“穩”為(wei) 主，但因城施策將延續。資金層麵，在政策嚴(yan) 格調控下，商品房銷售低迷，開發商加快推盤回籠資金的步伐也將受到影響，同時房地產(chan) 信貸、信托及外債(zhai) 等融資渠道全麵收縮，對開發商帶來資金考驗。投資構成層麵，增長動力不足。雖然建安投資尚有韌性，但在開發商投資意願和能力缺失以及市場需求受限的情況下難以持續加快開工進度。不過，城鎮老舊小區改造、城鎮化剛性需求、庫存低位以及地方政府對土地出讓金收入的依賴意味著房地產(chan) 投資仍然是經濟的重要支撐，不會(hui) 出現斷崖式下跌。預計2020年房地產(chan) 開發投資穩中緩降，全年增長5%左右。

    商品房庫存將逐步回升

    供求關(guan) 係和市場預期也是影響樓市走向的關(guan) 鍵因素。截至2019年10月末，全國商品住宅待售麵積已降至2012年末的水平。即便該項統計數據並不包括未竣工的待售麵積，也代表著近兩(liang) 年商品住宅庫存處於(yu) 低位。值得注意的是，近兩(liang) 年商品房新開工麵積增速遠大於(yu) 商品房銷售麵積，未來必將帶來一定的庫存壓力。一方麵，由於(yu) 項目去化率降低，大量的新推盤項目將不斷形成新的庫存；另一方麵，隨著近兩(liang) 年開工的項目進入集中竣工期，未竣工待售麵積將逐步轉化為(wei) 已竣工待售麵積，在統計上也能逐步得到體(ti) 現。展望2020年，伴隨著商品房庫存的回升，以及樓市銷售繼續降溫調整，市場供求關(guan) 係將進一步逆轉。

    此外，2020年是棚改的“收官之年”，在三年1500萬(wan) 套目標的大前提下，預計2020年棚改計劃將近翻倍，實物安置投資或將超過1萬(wan) 億(yi) 元，托底投資增速。

    行業(ye) 流動性管控持續

    截至2019年三季度末，我國房地產(chan) 貸款餘(yu) 額約43.3萬(wan) 億(yi) 元，同比增長15.6%，增速較2018年全年水平下降4.4個(ge) 百分點，房地產(chan) 貸款占各項人民幣貸款餘(yu) 額約28.9%，較2018年末提升0.5個(ge) 百分點。從(cong) 增量看，2019年前三季度新增房地產(chan) 貸款約4.6萬(wan) 億(yi) 元，同比下降13.2%，占新增各項人民幣比重33.8%，較2018年全年水平下降6.5個(ge) 百分點。從(cong) 投放結構來看，當前房地產(chan) 行業(ye) 流動性管控側(ce) 重於(yu) 總量管控和嚴(yan) 查違規，需求側(ce) 為(wei) 滿足居民首套和改善購房的基本居住屬性，按揭投放韌性較強；與(yu) 此同時，在經濟中樞下行和經濟結構換擋中，銀行資產(chan) 配置對於(yu) 按揭貸款的青睞不減，短期內(nei) 投放相對“剛性”。展望未來，預計房地產(chan) 行業(ye) 信貸收縮壓力主要集中在供給端，需求側(ce) 按揭投放出現大幅收縮的概率較低。預計2020年末房地產(chan) 貸款餘(yu) 額約為(wei) 49.5萬(wan) 億(yi) 元，同比增長11.7%，增速或略低於(yu) 2020年各項人民幣貸款餘(yu) 額增速。

    房地產(chan) 行業(ye) 將加速洗牌

    2019年，在樓市降溫調整、融資監管收緊的嚴(yan) 峻形勢下，開發企業(ye) 經營和資金鏈麵臨(lin) 巨大壓力，即便百強房企業(ye) 績增速也明顯回落。克而瑞監測數顯示，2019年1-10月份，TOP100房企累計權益銷售規模同比僅(jin) 增長5%，略好於(yu) 行業(ye) 平均水平，但遠低於(yu) 上年同期行業(ye) 增速。不過，龍頭房企銷售額集中度繼續提高，千億(yi) 級房企數量明顯增加，大型規模房企的競爭(zheng) 優(you) 勢依然明顯。展望2020年，房地產(chan) 市場將繼續調整，市場競爭(zheng) 將進一步加劇。大型規模房企憑借實力和融資優(you) 勢，仍將繼續整合資源、擴大規模；而中小房企則將麵臨(lin) 較大困境。目前，房地產(chan) 行業(ye) 已進入“白銀時代”，盡管仍然存在很多結構性機會(hui) ，但開發企業(ye) 集體(ti) “吃肉”的時代已經過去，大浪淘沙將加劇行業(ye) 洗牌，資源整合和兼並重組將成為(wei) 大勢所趨。

    需要關(guan) 注的風險

    一是政策風險。

    房地產(chan) 市場受調控政策、信貸政策的影響極大。2019年以來，在貨幣環境相對寬鬆的情況下，房地產(chan) 調控先鬆後緊、以緊為(wei) 主，樓市在政策對衝(chong) 博弈下呈現穩定降溫態勢。不過與(yu) 往年經濟下行時主動刺激樓市不同的是，7月份，中央政治局會(hui) 議首次提出“不將房地產(chan) 作為(wei) 短期刺激經濟的手段”，體(ti) 現了中央政府控製房價(jia) 上漲、確保房地產(chan) 平穩健康發展的決(jue) 心，打破了放鬆房地產(chan) 調控的幻想。     

    二是市場風險。

    從(cong) 長周期來看，作為(wei) 宏觀經濟的風向標和晴雨表，我國房地產(chan) 行業(ye) 已進入增速下行換擋周期；從(cong) 短周期來看，樓市調控仍處於(yu) 緊周期，未來房地產(chan) 市場降溫調整幅度將有所加大，周期性探底態勢將更加明顯。此外，從(cong) 調控的角度來看，隨著戶籍製度逐步放開，主要城市爭(zheng) 相出台人才新政。未來需特別防範一線、二線熱點城市房地產(chan) 泡沫化風險和三線、四線城市房價(jia) 下跌風險，尤其是後者。

    三是流動性風險。

    在樓市調控收緊、市場預期下行的背景下，房地產(chan) 抵押物能否快速變現顯得至關(guan) 重要，變現風險主要體(ti) 現在抵押物價(jia) 值的下降和變現周期延長上。從(cong) 目前的市場形勢來看，不動產(chan) 的流動性正在變差。因此，銀行需建立健全房地產(chan) 抵押品動態監測機製，及時發布內(nei) 部預警信息，並采取有效應對措施。

    四是信用風險。

    房地產(chan) 業(ye) 在投資、經營、交易過程中都需要大量融資，但投資回報和市場波動風險相對較高的行業(ye) 。在銀企信息不透明、監管尚不完善的情況下，一旦房地產(chan) 市場出現較大波動，導致開發企業(ye) 經營不暢、決(jue) 策失誤或者資金鏈斷裂，甚至是資不抵債(zhai) ，高負債(zhai) 的開發企業(ye) 非常容易選擇違約進而產(chan) 生信用風險。此外，個(ge) 人信用風險亦不可忽視，主要集中在投資投機購房者身上。投機購房者往往選擇加杠杆購房，有些可能還會(hui) 同時投資債(zhai) 市、股市，甚至用房產(chan) 作為(wei) 抵押進行投機，一旦某個(ge) 環節出現問題，則很容易導致家庭破產(chan) ，而不得不“棄房斷供”。

    來源：證券日報