50強房企拿地月均花費1900億元 多數房企買地不輸去年

   規模目標考核之下，今年前8個(ge) 月，整體(ti) 來看，房企投資拿地步伐仍未減退。頭部房企繼續保持穩健投資風格、第二陣營房企投資更積極，中小房企拿地銷售比低於(yu) 平均值。

   據中指研究院監測數據顯示，50家標杆房企前8個(ge) 月月均拿地均值為(wei) 1906.4億(yi) 元，明顯高於(yu) 2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值，融信中國等房企前8個(ge) 月月均拿地金額較去年增加一倍以上。

   “疫情帶來銷售壓力但也帶來低價(jia) 拿地的窗口期，尤其在非招拍掛市場，一般房企的投拓部門都會(hui) 關(guan) 注‘產(chan) 業(ye) 勾地’、城市更新和收並購等多種渠道去擴充土地儲(chu) 備。”某TOP20房企區域負責人向《證券日報》記者表示，在當下的房地產(chan) 市場，全國化的房企基本完成全國範圍內(nei) 的城市布局，進入新城市不再是其業(ye) 績考核焦點，管理層開始考慮的是如何提升單個(ge) 城市或區域效能問題，因此高能級城市土地市場競爭(zheng) 很激烈。

   百強房企拿地規模攀升

   據中指研究院監測數據顯示，TOP100房企拿地總額21162億(yi) 元(包含招拍掛權益土地及收並購土地)，拿地規模同比增長7.2%。TOP100房企拿地投資門檻值升至54億(yi) 元，環比增長10.2%，TOP100企業(ye) 招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為(wei) 55.2%。

   “多數房企拿地不輸去年，拿地強度同比增強，合作拿地權益金額占比增長，部分房企通過收並購增加土地儲(chu) 備。”中指研究院企業(ye) 研究總監李建橋向《證券日報》記者表示，分陣營來看，TOP11-20房企投資最積極。

   具體(ti) 來看，TOP10房企規模持續領先，土地儲(chu) 備充足，發展更趨穩健，拿地強度最保守，拿地銷售比同比下降6.6個(ge) 百分點至31.9%；TOP11-20和TOP21-30陣營企業(ye) 對規模的適度增長仍存在需求，部分企業(ye) 拿地意願較為(wei) 積極，其中，TOP11-20房企拿地銷售比同比增長3.1個(ge) 百分點至51.2%，為(wei) 各陣營最高；TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長9.3個(ge) 百分點至46.9%；TOP31-50房企拿地銷售比顯著低於(yu) 平均值，同比下降1個(ge) 百分點至36%。

   “上半年房企融資環境較為(wei) 寬鬆，不少企業(ye) 儲(chu) 備了大量資金，想在疫情後樓市恢複較快的城市拿地，短期拿地數量增加。”中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 向《證券日報》記者表示，5月份之後，土地市場轉熱，尤其是長三角和珠三角區域市場，房企均在積極重倉(cang) 式布局。

   另據貝克研究院統計數據顯示，今年前8個(ge) 月，杭州、上海、北京、蘇州、寧波、武漢和廣州等7個(ge) 城市土地市場成交金額超過1000億(yi) 元，另有重慶、溫州、佛山、福州和無錫等城市土地出讓金額均超過700億(yi) 元，可見這些城市是房企投資拿地的重點深耕城市。

   收並購成重要拿地渠道

   深耕重點城市，這是今年多數房企的布局新戰略，背後的原因多是已經完成全國化布局版圖，沒有必要花費大量資源和資金新進入一個(ge) 城市，同時，新進入城市若不是高能級、經濟活力較好城市，貿然進入也有風險。

   但從(cong) 另一個(ge) 角度來理解，這意味著多數房企要在一個(ge) 城市或者一個(ge) 區域競爭(zheng) 取地，且要拿到成本較低的土地，才會(hui) 保證毛利率，否則將會(hui) 對上市房企的利潤空間造成很大擠壓。

   “拿華南市場來說，本地房企本身資源就較為(wei) 集中，想在這個(ge) 市場發力，其實前端取地競爭(zheng) 壓力很大。不過，在‘三線四檔’(按照‘剔除預收款的資產(chan) 負債(zhai) 率不得大於(yu) 70%、淨負債(zhai) 率不得大於(yu) 100%及現金短債(zhai) 比不得小於(yu) 1倍’的觸線標準，將房企分為(wei) ‘紅、橙、黃、綠’四檔)限製下，房企融資受到限製，預計接下來土地市場將會(hui) 冷靜一下，資金鏈相對充裕的房企四季度將有機會(hui) 獲得更多土地儲(chu) 備。”上述TOP20房企區域負責人向《證券日報》記者表示，尤其在融資收緊局勢下，一些中小房企有可能承受不住資金壓力而斷臂求生，市場的收並購機會(hui) 將會(hui) 越來越多，這種取地方式也將成為(wei) 房企拿地的重要渠道之一。

   眾(zhong) 所周知，在公開市場競拍拿地，往往會(hui) 讓房企付出巨大代價(jia) ，尤其在限價(jia) 政策限製下，企業(ye) 毛利率平均水平呈現出下滑趨勢。在這個(ge) 背景下，不少房企都在利用多種資源拓展拿地渠道，比如參與(yu) 城市更新或者產(chan) 業(ye) 勾地等，但這兩(liang) 種方式往往需要跟蹤多年，尤其在城市更新領域，項目轉化周期長，會(hui) 沉澱資金。但收並購項目一般可以較快回籠資金，符合房企快周轉策略，毛利率水平一般也不錯，是優(you) 化投資結構的重要手段。

   “招拍掛市場和收並購的市場，我們(men) 都在關(guan) 注，公司對新拿土地有標準，一般IRR都要在20%以上，因此要從(cong) 全市場中尋求機會(hui) 。”有業(ye) 內(nei) 人士向《證券日報》記者表示，不過，就當前來說，“促銷售、穩現金流”仍是第一要務，尤其是在上半年疫情修複期經曆一輪補庫存後，整體(ti) 投資仍需要保持審慎的態度。

   來源：證券日報