1-8月商品房銷售額增速轉正 “三條紅線”影響隱現” 141196″

   9月15日，國家統計局發布數據顯示，今年1-8月，全國房地產(chan) 銷售額96943億(yi) 元，同比增長1.6%，今年以來增速首次“轉正”。

   這得益於(yu) 近幾個(ge) 月來良好的市場走勢，5月到8月，全國房地產(chan) 銷售麵積和銷售額連續四個(ge) 月同比增長。其中，8月的銷售額漲幅達到27%，銷售麵積增長13.7%。

   房地產(chan) 是從(cong) 疫情中恢複最快的行業(ye) 之一。在投資端，從(cong) 今年6月開始，全國房地產(chan) 投資累計增速就已“回正”。前8月的房地產(chan) 投資增速升至4.6%，而同期的固定資產(chan) 投資（不含農(nong) 戶）增速為(wei) -0.3%。

   寬鬆的貨幣環境，對疫情壓抑的需求釋放形成刺激，被認為(wei) 是市場回暖的主因，這也使得房地產(chan) 業(ye) 的多個(ge) 指標向好。但近期以來，不少城市出台樓市調控政策，對投資需求進行抑製，以“三條紅線”為(wei) 主的融資管理政策，也將給企業(ye) 決(jue) 策帶來影響。已經到來的“金九銀十”，似乎又將麵臨(lin) 一絲(si) 不確定性。

   多項樓市指標向好

   今年前8月，全國商品房銷售麵積98486萬(wan) 平方米，雖然同比下降3.3%。但與(yu) 年初39.9%的降幅相比，已大幅收窄。

   由於(yu) 價(jia) 格提升，前8月全國房地產(chan) 銷售額仍然增長了1.6%。根據國家統計局此前發布的數據，今年二季度以來，全國70個(ge) 大中城市的新房和二手房價(jia) 格呈現整體(ti) 上漲態勢。其中，東(dong) 部地區的市場銷售恢複較快，也在一定程度上提升了整體(ti) 交易均價(jia) 。

   國家統計局新聞發言人付淩暉表示，近期房地產(chan) 市場的回暖，有前期疫情中一些壓抑性需求釋放的因素，也有金融增加對實體(ti) 經濟支持力度的原因，引導了市場利率下行，中長期利率有所降低，客觀上也降低一些購房者負擔，這也有利於(yu) 整個(ge) 房地產(chan) 市場的恢複。

   但付淩暉也指出，“總的來看，無論投資還是銷售狀況來講，仍然處於(yu) 比較低的水平，並沒有恢複到正常的狀態。”

   盡管如此，近幾個(ge) 月來，一些區域市場仍然出現了過熱現象。在部分二三線城市，因供應不足、（一二手房）價(jia) 格倒掛等原因，市場出現搶購現象，並推動部分城市房價(jia) 過快上漲。

   8月26日，住房和城鄉(xiang) 建設部在北京召開部分城市房地產(chan) 工作會(hui) 商會(hui) ，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治區）住房和城鄉(xiang) 建設廳負責人參加會(hui) 商。根據統計局的數據，這些城市的房價(jia) 漲幅相對較大。

   由於(yu) 疫情發生後央行多次向市場釋放流動性，資金成本走低，今年上半年的融資環境相對寬鬆，加之銷售回暖帶來的利好，房企的資金狀況有所改善，今年1-8月份，房地產(chan) 開發企業(ye) 到位資金117092億(yi) 元。

   但在土地市場上，房企仍然維持著謹慎的態度。今年前8月，房地產(chan) 開發企業(ye) 土地購置麵積11947萬(wan) 平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份擴大1.4個(ge) 百分點；土地成交價(jia) 款7088億(yi) 元，增長11.2%，增速回落1.0個(ge) 百分點。

   由於(yu) 多項指標走勢向好，8月的房地產(chan) 開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為(wei) 100.33，連續兩(liang) 個(ge) 月位於(yu) 100點的合適景氣水平之上。

   “三條紅線”連鎖反應

   房地產(chan) 市場保持平穩運行，還有賴於(yu) 政策層麵的及時調整。

   據貝殼研究院統計，7月以來，全國共44個(ge) 省市61次推出房地產(chan) 相關(guan) 政策。其中，常州、沈陽、杭州、東(dong) 莞、無錫、深圳、南京、寧波、大連、成都共10城發布了有關(guan) 規範房地產(chan) 市場發展的限售、限購政策，並提高貸款和房產(chan) 轉賣門檻，防範市場過熱，進一步深入抑製投資需求。

   貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀經濟報道記者表示，這一輪操作對於(yu) 全國其他城市也將起到警示作用，或將在一定程度上減緩成交量的恢複以及價(jia) 格上漲的速度。

   但對於(yu) 房企來說，真正的問題是對融資審慎管理帶來的一係列連鎖反應。

   8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產(chan) 企業(ye) 座談會(hui) ，12家房地產(chan) 企業(ye) 負責人參加會(hui) 議，形成了“重點房地產(chan) 企業(ye) 資金監測和融資管理規則”，即“三條紅線”：剔除預收款後的資產(chan) 負債(zhai) 率大於(yu) 70%、淨負債(zhai) 率大於(yu) 100%、現金短債(zhai) 比小於(yu) 1倍。根據房企的“踩線”情況，分為(wei) “紅、橙、黃、綠”四檔，相應實施差異化債(zhai) 務規模管理。

   21世紀經濟報道了解到，9月，這一措施已在部分房企中啟動試點，未來還將逐漸推廣至全行業(ye) 。

   按照國泰君安的統計，上市房企中有超過四成位於(yu) 紅檔和橙檔，這部分企業(ye) 的去杠杆壓力較大。因此，通過降價(jia) 促銷的方式回籠現金，應是不少企業(ye) 的短期選擇。

   9月初，恒大啟動大範圍降價(jia) 。雖然恒大有在“金九銀十”實施促銷的慣例，但此舉(ju) 仍然引發了關(guan) 於(yu) “去杠杆”的討論。北京某房企人士向21世紀經濟報道記者透露，出於(yu) 衝(chong) 擊年度業(ye) 績的目的，公司通常會(hui) 在四季度實施促銷，但今年可能會(hui) 提前，因為(wei) “下半年融資環境明顯收緊了”。

   該人士認為(wei) ，與(yu) 往年相比，融資政策的變化使房企更有降價(jia) 促銷的動力，但由於(yu) 需求端也頗受政策影響，因此今年的“金九銀十”雖可期待，但也不會(hui) 過於(yu) 火爆。

   與(yu) 此同時，企業(ye) 的擴張步伐也有可能放緩。多位受訪者認為(wei) ，將融資規模與(yu) 負債(zhai) 率、現金流掛鉤，意味著借助高杠杆進行快速擴張的時代將徹底終結。因此，未來的拿地和並購行為(wei) 都將降溫。

   潘浩指出，新政將可能帶來一係列的連鎖反應，並影響未來房地產(chan) 的數據表現。在銷售端，房企出貨意願依然強烈，成交量有望繼續提升，但價(jia) 格會(hui) 保持穩定；在融資端，政策的收緊將使得房企的到位資金增速有所放緩；在投資端，房地產(chan) 開發投資增速、新開工麵積增速以及土地購置麵積增速或將持續放緩或下行。

   來源：21世紀經濟報道