11月樓市數據解讀：樓市成交價穩量升，調控基調不變

疫情之後的房地產(chan) 市場，表現出難得的韌性，並成為(wei) 經濟增長的重要推手。

12月15日，國家統計局發布“2020年1-11月份全國房地產(chan) 開發投資和銷售情況”數據。數據顯示，今年前11月，全國商品房銷售麵積同比增長1.3%，年內(nei) 首次出現正增長。全年來看，銷售規模有望超過去年的水平，並繼續居於(yu) 曆史高位。

這有賴於(yu) 疫情後樓市的快速複蘇。自今年5月以來，全國商品房月度銷售規模已連續7個(ge) 月同比正增長。11月單月，全國商品房銷售麵積同比漲幅為(wei) 12.0%，銷售額同比增幅則達到18.6%。

與(yu) 此同時，投資、融資等相關(guan) 指標的增幅也在擴大，說明樓市的整體(ti) 複蘇態勢向好。

很長時間以來，通過鬆綁樓市調控來刺激經濟增長的預期一直存在。但同日發布的宏觀經濟數據，體(ti) 現出經濟複蘇有力、通脹壓力不大的局麵。分析人士認為(wei) ，綜合考慮各項條件，樓市調控放鬆的可能性極低。

商品房銷售價(jia) 穩量升

受新冠疫情影響，今年1-2月，全國商品房銷售規模一度下滑接近四成。從(cong) 二季度開始，隨著疫情逐步得到控製，以及寬鬆貨幣政策的實施，房地產(chan) 市場逐漸回暖。

到今年8月，全國商品房累計銷售額首度超過去年同期。11月，商品房累計銷售額和銷售麵積兩(liang) 項指標終於(yu) 雙雙正增長。其中，商品房銷售麵積150834萬(wan) 平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額14.9萬(wan) 億(yi) 元，增長7.2%。

銷售額的快速回升，主要有兩(liang) 個(ge) 原因。按照中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 的觀點，前期市場的快速升溫，主要在於(yu) 疫情壓抑的需求集中釋放，其中，寬鬆的貨幣環境刺激了需求釋放的過程。

今年8月，以“三條紅線”為(wei) 代表的房地產(chan) 金融審慎管理政策開始推出。出於(yu) 去杠杆的目標，不少房企選擇以讓利的方式刺激銷售，這也成為(wei) 近幾個(ge) 月來樓市的刺激因素。

其中，今年9月單月，全國商品房銷售麵積達到1.85億(yi) 平方米，銷售額1.87萬(wan) 億(yi) 元，成為(wei) 史上最好的“金九”。

在銷售的帶動下，今年1-11月份，全國房地產(chan) 開發投資129492億(yi) 元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個(ge) 百分點。相比於(yu) 基建和製造業(ye) ，房地產(chan) 投資是三大類中增長速度最快的一項，對固定資產(chan) 投資的貢獻也最大。

同期，房地產(chan) 開發企業(ye) 到位資金171099億(yi) 元，同比增長6.6%。在市場連續升溫後，該指標已接近去年同期7.0%的增速。

值得注意的是，銷售的快速升溫，是在價(jia) 格維持平穩的前提下實現的。

據貝殼研究院統計，7月起，全國共74個(ge) 地區141次推出房地產(chan) 相關(guan) 政策，以控製過熱、打擊投資需求為(wei) 主。加之“三條紅線”對房企策略的影響，商品房銷售價(jia) 格在一度攀升後，又出現回落。

貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀經濟報道表示，全國商品房銷售單價(jia) 在7月破萬(wan) 、8月達到最高值後，連續3個(ge) 月環比下降。到今年11月，商品房銷售均價(jia) 為(wei) 9865元/平方米。

政策強調“平穩健康”

展望12月，促進銷售仍將是房企的主旋律。上海易居房地產(chan) 研究院指出，在設定業(ye) 績目標的36家規模房企中，截至11月末超六成房企的目標完成率達到90%以上，但同時也有近三成房企的目標完成率在85%-90%之間，另有5家房企的目標完成率尚不及85%。

該機構預計，今年最後一個(ge) 月，將有更多房企進行推盤促銷。今年全年，全國商品房銷售麵積同比將增長2.5%左右。

政策層麵，多數機構預計，“從(cong) 緊”與(yu) “維穩”仍將是主旋律。

今年下半年以來，樓市調控政策一直在密集出台。進入11月，調控的規格再度提升，並多次提及“房住不炒”、“平穩健康發展”等目標。

11月4日出台的《中共中央關(guan) 於(yu) 製定國民經濟和社會(hui) 發展第十四個(ge) 五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購並舉(ju) 、因城施策，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。12月11日召開的中央政治局會(hui) 議表示，要促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。

潘浩指出，除了房地產(chan) 領域的專(zhuan) 項調控政策外，房地產(chan) 市場中短期走勢還與(yu) 金融貨幣環境緊密相關(guan) 。今年的貨幣政策總體(ti) 上“前鬆後穩”，跟房地產(chan) 市場的總體(ti) 表現基本一致。

他表示，貨幣政策主要取決(jue) 於(yu) 經濟增長和通貨膨脹兩(liang) 個(ge) 因素。根據近日發布的宏觀經濟數據，製造業(ye) 采購經理指數PMI連續9個(ge) 月位於(yu) 臨(lin) 界點以上，為(wei) 年內(nei) 高點。1-11月份，服務業(ye) 生產(chan) 指數同比下降0.7%，降幅不斷收窄，並有望在今年回正。

通脹方麵，11月，扣除食品和能源價(jia) 格後的核心CPI上漲0.5%，仍然屬於(yu) 溫和的通脹水平，“這樣的通脹水平並不會(hui) 直接導致貨幣政策的調整。”

潘浩認為(wei) ，目前經濟增長複蘇有力，通脹壓力不大，明年的貨幣政策保持中性，具有適度寬鬆的空間。

同時，考慮到房地產(chan) 投資和銷售向好的勢頭，預計明年房地產(chan) 政策放鬆的可能性不大。在政策維持平穩的基礎上，房企會(hui) 繼續推動降杠杆進程。

來源：21世紀經濟報道