越調控越投機，深圳圍剿“代持”買房

在深圳整個(ge) 樓市狂歡與(yu) 調控趨嚴(yan) 的循環往複中，有人伺機而動，有人待價(jia) 而沽，也有人望而卻步。他們(men) 的一舉(ju) 一動組成了深圳樓市的魔幻與(yu) 現實。

深圳向來不缺少話題。過去數十年裏無數財富故事誕生於(yu) 此，如今，買(mai) 房造富的神話也不斷在此上演。

1月23日，深圳市住房和建設局（以下簡稱“深圳住建局”）發布《深圳市住房和建設局關(guan) 於(yu) 進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》（以下簡稱“通知”），稱將啟用“購房意向登記係統”、利用隻凍結進入公證搖號控製範圍購房人的認籌金等方式加強購房意向登記管理，同時，將嚴(yan) 格審查購房人資格，嚴(yan) 厲打擊違規行為(wei) 。

對此，行業(ye) 普遍觀點認為(wei) ，此類懲罰措施能發揮震懾作用，使各類購房資格造假成本增大，杜絕“炒房”行為(wei) 。

通知發布的前一天，深圳住建局曾發文，表示對城潤璽一期認購人購房資格、購房資金來源、流水等情況進行了審查。經核，有12人存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。

此前，華潤城潤璽一期13.1萬(wan) 元/平方米限價(jia) 引發萬(wan) 人“打新”，由於(yu) 一二手房價(jia) 格嚴(yan) 重倒掛，該項目“買(mai) 到就能賺500萬(wan) 元”成為(wei) 購房者們(men) 共識。

除了“打新熱”外，二手房市場也值得注意，1月15日，國家統計局公布2020年12月份70城房價(jia) 變動情況，同比2019年12月深圳二手房價(jia) 格上漲14.1%，領漲全國。

在深圳整個(ge) 樓市狂歡與(yu) 調控趨嚴(yan) 的循環往複中，有人伺機而動，有人待價(jia) 而沽，也有人望而卻步。他們(men) 的一舉(ju) 一動組成了深圳樓市的魔幻與(yu) 現實。

“越調控越漲價(jia) ”？

深圳2020年月度二手房市場均價(jia) 及成交數據 來源：諸葛找房

這不是今年以來深圳住建局首次對“炒房”行為(wei) 重拳出擊。

1月19日，深圳市不動產(chan) 登記中心就下發過一份《關(guan) 於(yu) 明確<關(guan) 於(yu) 進一步促進我市房地產(chan) 市場平穩健康發展的通知>若幹問題的函》，對2020年深圳樓市調控文件中的3個(ge) 問題執行進行了細化。要求“7·15新政”在途交易辦理手續截止日期延長1個(ge) 月，至2021年1月31日。高層次人才購買(mai) 首套住宅無需社保或個(ge) 稅證明，購買(mai) 二套住宅按深圳現行限購政策執行。家庭購買(mai) 商品住房，隻能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

“調控影響我的房子漲價(jia) 嗎？”在眾(zhong) 多深圳買(mai) 房交流群中，老徐（化名）創建的這個(ge) 是較為(wei) 活躍的。作為(wei) 群主，除了為(wei) 新手買(mai) 房答疑解惑外，老徐還贈送多年來“炒房”積累的經驗。

對於(yu) 深圳為(wei) “7·15”新政打補丁的《關(guan) 於(yu) 明確<關(guan) 於(yu) 進一步促進我市房地產(chan) 市場平穩健康發展的通知>若幹問題的函》，老徐不以為(wei) 意，“‘7·15’新政也說是史上最嚴(yan) ，可結果大家也看到了，僧多粥少局麵下深圳注定房價(jia) 走高，這不是以人的意誌為(wei) 轉移的。”

這個(ge) 觀點迅速得到群內(nei) 多位手握多套房產(chan) 業(ye) 主讚同。

老徐所說的“7·15”新政即2020年7月15日深圳發布樓市調控新政策。

政策提出，落戶滿3年且連續繳納36個(ge) 月個(ge) 稅或社保才能買(mai) 商品房。個(ge) 人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年。普通住房應當同時滿足以下條件：容積率在1以上；建築麵積144平方米以下；實際成交總價(jia) 低於(yu) 750（含本數）萬(wan) 元。在本市無房但有貸款記錄的，首付5成；擁有1套房的，貸款首付比例不低於(yu) 70%；離婚3年內(nei) 購房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

多方數據顯示，“7·15”新政實施後，深圳二手房市場熱度有所下降，房價(jia) 方麵則不然。

福田某中介機構經紀人小王（化名）在接受中國房地產(chan) 報記者采訪時坦言，“‘7·15’對成交量有不小影響，但業(ye) 主除非急售，否則都選擇堅決(jue) 不降價(jia) ，因此，對房價(jia) 並沒有產(chan) 生較大影響，甚至不少業(ye) 主上調了房價(jia) 來覆蓋稅費。”

有業(ye) 主介紹，“這幾年每年都有小區被報出‘抱團漲價(jia) ’，這也就是被報道出來了，我知道有小區業(ye) 主都達成共識了，哪怕高價(jia) 掛著不賣也不會(hui) 降價(jia) 。”

“不要猶豫，猶豫就會(hui) 敗北。”他接著表示，2020年年初時候我有一同事看上福田天然居一個(ge) 三居，當時掛牌價(jia) 總價(jia) 980萬(wan) （元），中介幫忙砍到了950萬(wan) （元）。就是觀望沒買(mai) ，現在那個(ge) 小區同樣戶型最低價(jia) 賣1450萬(wan) （元）。

以諸葛找房提供的數據為(wei) 例，7月以後深圳二手房成交量曾呈現出每月下降趨勢，房價(jia) 卻逐月上漲。

就“越調控越漲價(jia) ”這一現狀，中國房地產(chan) 報記者采訪了IP Global中國區首席經濟學家柏文喜。

柏文喜分析，深圳產(chan) 業(ye) 聚集程度與(yu) 科技創新能力讓深圳市場基礎與(yu) 人口基數對市場需求形成了強有力支撐，貨幣超發引發的通脹壓力下的避險性投資需求又推高了市場需求，加上深圳新盤入市較少，自然就無法避免房價(jia) 上揚之勢。

中國房地產(chan) 數據研究院院長陳晟亦稱，“同樣的情況也正在上海發生。”

矛盾兩(liang) 麵

對於(yu) 還沒有“上車”的剛需客戶來說，“炒房”話題遙不可及。

“說‘來了就是深圳人’，可沒有房子在哪裏都是漂泊者。”阿強（化名）畢業(ye) 後就到深圳工作，到今年1月已滿6年。“漲工資速度趕不上房價(jia) 上漲速度，2019年就提上日程的買(mai) 房結婚計劃，到現在還沒下手。”

一方麵阿強鄙視著群內(nei) 其他人“炒房”行為(wei) ；另一方麵，阿強表示如果現在“上了車”，肯定也不希望房價(jia) 跌。

這樣矛盾的想法也體(ti) 現在其他有購房意向的剛需客身上，“打新”成為(wei) 他們(men) 最好的選擇。

所謂“打新”原來指股市或基金領域，用資金參與(yu) 新股和基金的申購，如果中簽的話，就買(mai) 到了即將上市的股票或基金。由於(yu) 深圳樓市新房和二手房價(jia) 格倒掛的嚴(yan) 重情況，買(mai) 到新房就如購入新股，更像是一種投資行為(wei) 。也就是說，在深圳樓市“打新”中中簽就可以大賺一筆。

2020年8月，光明區剛需盤中海寰宇時代花園以均價(jia) 約5.99萬(wan) 元/平方米價(jia) 格開盤，彼時，附近二手房源均價(jia) 在6.6萬(wan) 元/平方米左右。據了解，該樓盤包含商業(ye) 和住宅兩(liang) 種類型產(chan) 品，其中住宅產(chan) 品1232套，總價(jia) 區間在452萬(wan) -850萬(wan) 元/套，最終認籌人數3696人。

阿強也是其中一員，遺憾的是他沒有中簽，“幾秒就搶光了。”

事後，他看見新聞上說，“有網友特意花了1萬(wan) 多元買(mai) 了最好的路由器，就是為(wei) 了線上選房比別人快一點。”

同年11月，華潤城潤璽一期項目以13.2萬(wan) 元/平方米開盤，由於(yu) 周邊二手房均價(jia) 已經到了18萬(wan) 元/平方米，新房和二手房差價(jia) 倒掛近5萬(wan) 元，按一套100平方米新房計算，約等於(yu) 中簽者倒手就能賺500萬(wan) 元。該樓盤在開盤之後引發萬(wan) 人“打新”，11月25日-26日兩(liang) 天，1171套房源便全部清盤。

不過，這種總價(jia) 千萬(wan) 級別新房並不在阿強“打新”名單內(nei) 。

“我掏空‘4個(ge) 錢包’加上這些年積蓄也就湊夠首付200萬(wan) 元，還要考慮之後收入是否能承受月供，這種項目麵積都是100平方米以上，認籌金也是幾百萬(wan) 元，怎麽(me) 可能是‘剛需’盤？”阿強告訴記者，不排除有人第一次買(mai) 房就一步到位，但是我了解到的這類項目投資“炒房”的也不少，他們(men) 中的購房名額要麽(me) 是親(qin) 戚之間套用名額，要麽(me) 就是買(mai) 名額代持。

華潤城潤璽一期這次萬(wan) 人“打新”活動，也引發了媒體(ti) 關(guan) 注。

2021年1月22日晚，深圳住建局發文，表示對華潤城潤璽一期認購人購房資格、購房資金來源、流水等情況進行審查。經核，有12人存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。

1月23日，深圳住建局發布通知稱，將啟用“購房意向登記係統”、利用隻凍結進入公證搖號控製範圍購房人的認籌金等方式加強購房意向登記管理，同時，將嚴(yan) 格審查購房人資格，嚴(yan) 厲打擊違規行為(wei) 。

政策明確，對於(yu) 違反規定的購房者或相關(guan) 責任人，住房建設部門將依法采取相關(guan) 措施。其中有三點值得關(guan) 注。第一，停止相關(guan) 人員使用我市“購房意向登記係統”以及合同網簽係統三年。第二，停止相關(guan) 人員在我市購買(mai) 、承租保障性住房和人才住房資格三年；已在公共住房輪候名單內(nei) 的，取消其輪候資格。第三，停止相關(guan) 人員在我市的住房公積金貸款資格三年。

對此，業(ye) 內(nei) 人士表示，此類懲罰措施，能發揮震懾作用，使各類購房資格造假的成本增大，杜絕“炒房”行為(wei) 。

政策持續升級 能否走出“怪圈”？

不少剛需客對近日不斷升級的政策表示支持。

“這類打擊‘代持’行為(wei) 的政策對我們(men) 首次買(mai) 房的剛需來說是利好的，希望這些政策最終能落到實處，不是‘雷聲大雨點小’。”購房人花姐（化名）在與(yu) 記者交談中表示。

對於(yu) “7·15”新政中的補丁政策及一係列後續升級的樓市政策，深職院房地產(chan) 研究所所長、深圳市經濟學會(hui) 副會(hui) 長鄧誌旺表示，對於(yu) 普通購房者來說應該是利好的。現在這個(ge) 政策，一方麵對高層次人才是允許買(mai) 房的，在沒有社保的情況下，被引進人才確實有沒有房的，這是一個(ge) 保護。另外一方麵，對於(yu) 那些利用假結婚掛靠戶口戶籍的，不允許他們(men) 買(mai) 房，其實也是為(wei) 真正剛需預留了更多空間，為(wei) 剛需購房者提供了一個(ge) 好的政策環境。

他提醒，對於(yu) 普通剛需置業(ye) 者來說，有需求的還是要盡快出手，去尋找適合自己的房子。

不過，花姐也擔心，近日升級的政策對二手房市場影響或許不大。“‘代持打新’雖然被堵，二手房方麵仍是買(mai) 家市場，定價(jia) 權利在他們(men) 手中。‘7·15’之後二手房房價(jia) 上漲就是這樣形成的。”

政策在升級，二手房價(jia) 、的變化卻仍讓人覺得不可控。

對此，中國人民大學助理教授王鵬告訴中國房地產(chan) 報記者，任何商品都符合經濟學基本原理，價(jia) 值決(jue) 定價(jia) 格、供求影響價(jia) 格。深圳本身地價(jia) 和生產(chan) 成本、人工成本就比較高，所以它的房價(jia) 具有一定基礎。另外，從(cong) 供需角度來說，深圳一方麵包容性強，疊加設置先行示範區特區和粵港澳大灣區的建設，也吸納了大量人才，當地整體(ti) 工資水平、消費能力也比較強，因此它具備了所謂供需錯配，在短時間內(nei) 需求大於(yu) 供給，價(jia) 格就會(hui) 有所上升。

怎樣走出調控持續升級和房價(jia) 仍不可控的“怪圈”？

中國房地產(chan) 數據研究院院長陳晟認為(wei) ，政府方麵不會(hui) 放任房價(jia) 快速上漲，會(hui) 想盡各種辦法，比如增加入市土地數量以提升樓市供給量等。

柏文喜也表示，未來政府一方麵會(hui) 增加入市土地數量以提升樓市供給量，另一方麵也會(hui) 通過涉房貸款分級管理來從(cong) 需求端進行調控，因此2021年深圳樓市應該還會(hui) 呈上升勢頭，但漲勢應該會(hui) 受到較大遏製。