2021房地產行業將有哪些變化？

經曆了極不平凡的2020年，房地產(chan) 作為(wei) 中國經濟發展的壓艙石與(yu) 穩定器，整體(ti) 表現強於(yu) 預期。自去年9月全國房地產(chan) 開發投資增速強勢回正後，行業(ye) 已走出疫情影響，進入正常運行通道。

進入2021年，行業(ye) 各大機構紛紛發布新一年度的展望報告。整體(ti) 來看，2021年房地產(chan) 市場仍將保持平穩運行態勢，然而在平穩運行中，行業(ye) 也會(hui) 擁抱新的變化，迎來新的機遇。

中房網通過對相關(guan) 機構及券商的2021年房地產(chan) 行業(ye) 展望研究報告梳理總結，分別從(cong) “政策、市場、金融、土地、企業(ye) 、趨勢”等六方麵帶您一同展望房地產(chan) 行業(ye) 的2021。

政策

因城施策更為(wei) 靈活，調控仍將穩字當頭

近年來，中央層麵對房地產(chan) 調控政策定調已逐漸明朗，基本圍繞“房住不炒”這一核心，力求“穩房價(jia) 、穩地價(jia) 、穩預期”。同時，地方在“房住不炒”的總基調下，“因城施策”更為(wei) 靈活，從(cong) 而保障了房地產(chan) 市場的平穩運行。

在此前發布的“十四五”規劃和2035年遠景目標的建議中，中央也再次明確“房住不炒”，租購並舉(ju) ，因城施策，促進房地產(chan) 市場的平穩健康發展。近年以來，針對房地產(chan) 行業(ye) 的政策思路均圍繞“平穩”來展開，因此，機構認為(wei) ，2021年房地產(chan) 相關(guan) 政策的核心仍然將以“穩”字當頭。

東(dong) 方證券指出，2020年上半年為(wei) 對衝(chong) 疫情影響，上海、杭州、廈門等一二線城市紛紛出台特殊信貸和稅收支持政策，放寬預售和監管，直接惠及房企助其走出困境。下半年經濟向好，前期貨幣寬鬆疊加國家加大投資建設力度，深圳、南京等熱點城市樓市快速升溫甚至過熱。在此背景下，中央再次強調“房住不炒”總基調，地方政策即轉向收緊資金、限購限售，調控重新趨向嚴(yan) 格。從(cong) 房地產(chan) 政策導向的兩(liang) 次變化反映出高層平滑房地產(chan) 市場波動和維持市場長期穩定運營的核心。2021年隨著經濟和貨幣政策常態化，房地產(chan) 政策將繼續發揮穩定器作用，調控力度觸底後凸顯穩定、連續、一致的特征。

中泰證券亦指出，2020年疫情期間，地方多次出台房地產(chan) 刺激政策，但多地政策“一日遊”，房地產(chan) 調控進入常態化，政策不再具備大幅波動的條件。從(cong) 近兩(liang) 年高層會(hui) 議的表態來看，政策傾(qing) 向仍舊是長效調控常態化。預期2021年房地產(chan) 調控政策將繼續堅持“房住不炒”定位，貫徹“三穩”預期。

在開源證券看來，近十年的中共中央政治局會(hui) 議，對於(yu) 房地產(chan) 的關(guan) 鍵詞是在發展和變遷的。2012-2013年，會(hui) 議中提到最多的是“調控”；2014年，“城鎮化”；2015-2016年，“去庫存”；2017年至今，則是“長效機製”。展望未來，調控成果來之不易，預計房地產(chan) 調控政策仍將保持一致性。

市場

住房市場穩中趨降，購房需求平穩釋放

中國社科院去年底發布的《中國住房發展報告》顯示，2020年房地產(chan) 市場恢複比較理想，疫情雖對樓市造成強烈衝(chong) 擊，但政府和市場各方均有效應對，決(jue) 定了中國樓市收斂性恢複。

對於(yu) 2021年樓市走勢，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組認為(wei) ，中國住房市場以穩中趨降為(wei) 主，少部分城市仍可能較快上漲，三四線城市以下跌為(wei) 主；2021年的市場表現以總體(ti) 下跌、局部上漲為(wei) 主要格局。其中部分尚未大漲的一線城市及人口淨流入較快的二線城市應作為(wei) 防範市場異常波動的重點。三四線城市房價(jia) 趨降，在一定程度上有利於(yu) 其產(chan) 業(ye) 結構的優(you) 化和中低收入階層住房及消費水平的改善。

華西證券指出，在核心一二線城市調控常態化以及貨幣環境相對易鬆難緊的背景下，居民的購房需求預計將平穩釋放，2021年的全國商品房銷售一方麵難以出現大幅增長，但另一方麵也仍將具備相當強的韌性，銷售金額或仍可保持正增長的態勢。預測2021年全國商品房銷售麵積將下滑3%左右，銷售金額則仍將同比增長1%左右。

而東(dong) 北證券則預計，2021年全國銷售金額增速為(wei) 5.5%，銷售麵積增速為(wei) 1.4%；房價(jia) 方麵，根據宏觀經濟企穩流動性收緊至中性以及政策調控不動搖，預計2021年房價(jia) 漲幅收窄於(yu) 4.0%。

金融

貨幣投放更加精準，地產(chan) 融資保持收緊

2020年8月，住建部、央行等多部委聯合推動房地產(chan) 融資長效機製的建立，形成了重點房地產(chan) 企業(ye) 資金監測和融資管理規則，製定了房地產(chan) 企業(ye) 融資的“三道紅線”。融資新規的出現意味著房地產(chan) 企業(ye) 去金融化趨勢的確立，即不能再無限製的占用金融資源。

而就在2020年最後一天，央行發布了《關(guan) 於(yu) 建立銀行業(ye) 金融機構房地產(chan) 貸款集中度管理製度的通知》，給銀行設定了關(guan) 於(yu) 房貸規模的“兩(liang) 道紅線”。這是繼“三道紅線”之後，對房地產(chan) 金融監管的又一記重拳。

機構普遍認為(wei) ，2021年在著力發展實體(ti) 經濟的背景下，貨幣投放更加強調精準導向，房地產(chan) 行業(ye) 的融資環境大概率將繼續保持收緊不放鬆的趨勢。

根據聯合資信判斷，2021年房地產(chan) 行業(ye) 融資環境仍將保持適度緊縮的態勢，融資政策預計不會(hui) 有大幅寬鬆，控製總量的同時，收縮非標準化融資規模，對主要融資渠道進行調整。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為(wei) ，在當前的市場環境下，預計2021年融資環境還將繼續維持收緊態勢。

合碩機構首席分析師郭毅稱，房企融資環境近幾年一直是呈現收緊的狀態，雖然整體(ti) 大的貨幣環境相對寬鬆，但房地產(chan) 行業(ye) 的融資管控從(cong) 來沒有放鬆過，2021年大概率還是如此。

土地

投資回報穩中有進，助力財政平衡收支

雖然目前各地2021年的土地出讓計劃和政府性基金計劃尚未披露，但從(cong) 趨勢上可以預測各地麵臨(lin) 的資金缺口情況。2020年前三季度，我國財政收支差額達到39634億(yi) 元，高於(yu) 2018年全年規模，同比擴大17.5%。各級政府多次表示，應對疫情衝(chong) 擊，積極的財政政策應該更加積極有為(wei) 。疫情的影響並不會(hui) 在 2021年完全過去，疫情對全球經濟的次生影響在2021年甚至會(hui) 比2020年更明顯，這種情況之下，中信證券稱，2021年穩定增長的土地出讓金，對平衡財政收支是有幫助的。

平安證券稱，財政壓力下地方政府2021年供地動力依舊充足，為(wei) 土地購置費增速提供支撐，預計2021年上半年土地購置費有望實現較好表現。

不過，中信證券同時指出，在房住不炒的大背景下，試圖推動土地出讓金大幅上升是不可能的，但保持政府性基金緩慢上升是大概率事件。

東(dong) 方證券也表示，展望2021年，盡管土地價(jia) 格的剛性依然存在，但需求的穩定向好對價(jia) 格上漲和行業(ye) 利潤提升具有促進作用，而政策又限製了房企高溢價(jia) 拿地的能力，預計全年的土地投資回報率穩中有進。

企業(ye)

業(ye) 績增速普遍下降，到期債(zhai) 務規模新高

2020年頭部房企的銷售規模還在擴大，全年“千億(yi) 房企”數量已增加到41家，但部分房企受疫情所困，業(ye) 績完成情況不甚理想。

綜合多家機構披露的銷售排行榜發現，部分房企年末仍未完成既定目標。除此之外，還有一部分過去幾年崛起迅猛的新生代頭部公司，也隻是“擦線”勉強完成年度任務，數據遠遠稱不上好看。種種跡象顯示，房企已徹底離開高速軌道，進入慢增長、無增長、甚至負增長的時代。

首創證券指出，相比於(yu) 2019 年，2020年不同梯隊的房企銷售增速均有所下滑，而2021年將迎來房企償(chang) 債(zhai) 的高峰期，到期債(zhai) 務規模超萬(wan) 億(yi) ，相比於(yu) 2020年提升了36%，預計2021年房企業(ye) 績增速將普遍下滑。

克而瑞近日發布的報告稱，在“三條紅線”影響，以及經營壓力不斷加劇的背景之下，2021年更多規模房企的業(ye) 績增速或將進一步放緩。

中信證券也表示，受利潤率下降的拖累，2021年後業(ye) 績增速將進一步下降，20%以上的年業(ye) 績增速的企業(ye) 鳳毛麟角。

趨勢

疫情加速行業(ye) 轉型，線上營銷趨勢加強

在眾(zhong) 多展望報告中，不少機構也提到了疫情特殊環境下行業(ye) 的新特征—2021年，房地產(chan) 的數字化轉型進程將加速。

回想2020，疫情影響下，為(wei) 了解決(jue) 短期線下銷售受阻問題，房企開發了“線上售樓處”，嚐試直播賣房，與(yu) 第三方電商平台以流量導客形式加入房產(chan) 營銷線上化的行列……

不過，2020年行業(ye) 的數字化，實際上還隻是銷售層麵在線上化的初步嚐試，是傳(chuan) 統線下營銷方式的補充。而且，由於(yu) 開發時間短、缺少產(chan) 品經驗和市場驗證，線上平台實際的使用價(jia) 值有限，加上品牌產(chan) 品的局限性，客戶對於(yu) 這類平台依賴性有限。

值得注意的是，建設數字中國已經被提到國家級戰略高度，2020年中央正式提出“數字化新基建”戰略，用數字技術全方位改造傳(chuan) 統行業(ye) 。線上數字化技術與(yu) 房地產(chan) 業(ye) 的融合將進一步深化。

貝殼研究院認為(wei) ，未來在城鎮化深化、人口紅利消退的背景下，數字經濟成為(wei) 經濟高階發展和創新的核心驅動力之一。居住服務業(ye) 進入智能化階段，在房、人、流程等方麵的線上化將加速，為(wei) 消費者提供更多的選擇權和更好的服務品質與(yu) 體(ti) 驗，同時也為(wei) 服務者的品質與(yu) 效率賦能。

展望2021年，易居企業(ye) 集團CEO丁祖昱表示，未來在區塊鏈、雲(yun) 計算等技術的支持之下，線上化營銷趨勢將會(hui) 加強，成為(wei) 新戰場。投入1億(yi) 做數字化的企業(ye) 會(hui) 越來越多，房企、服務企業(ye) 都要多投錢，會(hui) 帶來意想不到的回報。