海航破產風暴中的地產終局

一場持續約三年時間的自救行動，並沒有將海航集團有限公司（下稱“海航集團”）從(cong) 早已深陷的債(zhai) 務泥潭中拖出。如今，終於(yu) 到了海航集團命運重寫(xie) 的時刻。

在海航集團官宣破產(chan) 重整之際，回望過去數年，從(cong) 海航集團“起高樓”到“樓塌了”的整個(ge) 過程，地產(chan) 業(ye) 務在其中都扮演著極其重要的角色。

1月31日，作為(wei) 海航集團旗下最重要的從(cong) 事地產(chan) 開發的上市平台，海航基礎設施投資集團股份有限公司（下稱“海航基礎”，600515.SH）披露2020年年度業(ye) 績預虧(kui) 公告，公告稱海航基礎當期的虧(kui) 損額度區間將為(wei) 50億(yi) 元至80億(yi) 元。

值得一提的是，2020年中報顯示，海航基礎的淨利潤為(wei) 9.88億(yi) 元，同比增330.42%，但至全年，海航基礎卻錄得巨額虧(kui) 損。對此，海航基礎表示，是受新冠疫情影響，以及增加關(guan) 聯方資產(chan) 減值和關(guan) 聯擔保預計負債(zhai) 的預計損失所致。

然而，計提巨額虧(kui) 損並沒有澆滅投資者的信心，連日來，海航基礎的股價(jia) 接連獲得抬升，截至2月2日收盤，報7.88元/股，漲8.09%。

2月2日，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林在接受訪時表示，當前，市場對於(yu) 海航基礎多為(wei) 博弈心理，並非投資心態。“海航基礎是海航集團主要的地產(chan) 持有子公司，所以投資者認為(wei) ，海航集團破產(chan) 重整會(hui) 導致海航基礎控製權轉移，而由於(yu) 土地資產(chan) 在海航基礎旗下是實打實存在的，轉手交易反而利好海航基礎。”

處置地產(chan) 未成“救命稻草”

回首海航集團的發展史，房地產(chan) 是其從(cong) 興(xing) 起到衰落，都不得不談的重要業(ye) 務板塊之一。

時間回溯至2002年5月28日，海口新城區開發建設有限公司成立，注冊(ce) 資金12億(yi) 元，主要開發大英山老機場的3000畝(mu) 土地，這便是海航地產(chan) 控股有限公司的前身。

2007年5月28日，海航集團出資17.5億(yi) 元成立海航置業(ye) 控股（集團）有限公司（下稱“海航置業(ye) ”，現名為(wei) “海航資產(chan) 管理集團有限公司”），作為(wei) 海航集團旗下專(zhuan) 業(ye) 從(cong) 事房地產(chan) 投資經營的板塊。大英山老機場的3000畝(mu) 土地也歸至其名下。

海航置業(ye) 成立後，建立了北京、海南、西北、上海、廣州、昆明、東(dong) 北區域公司和成都、天津分公司以及十餘(yu) 家附屬公司。此後，在海航置業(ye) 的官網上，海航地產(chan) 的身份為(wei) 海航置業(ye) 的分公司，由後者為(wei) 其注入資產(chan) 。

到2017年底，海航地產(chan) 的經營範圍已遍及全國40餘(yu) 個(ge) 省市，擁有房地產(chan) 項目逾百個(ge) ，其中持有型項目近60個(ge) ，總資產(chan) 規模及銀行授信超千億(yi) 元。

在中國指數研究院發布《2017年中國房地產(chan) 銷售額百億(yi) 企業(ye) 排行榜》中，海航地產(chan) 以154億(yi) 元的銷售額排名第121位，成為(wei) 上榜百億(yi) 軍(jun) 團的唯一一家海南房企。

海航地產(chan) 業(ye) 務的大肆擴張隻是集團擴張的一個(ge) 縮影，而海航集團整體(ti) 擴張是通過大規模舉(ju) 債(zhai) ，自2017年海航集團債(zhai) 務出現問題後，其開始甩賣旗下資產(chan) ，主要瞄準金融、地產(chan) 等非航空資產(chan) 和業(ye) 務。

在海航神秘的地產(chan) 資產(chan) 包處置中，融創、富力、萬(wan) 科都值得擁有姓名。

融創是較早出手接盤海航地產(chan) 資產(chan) 的房企。2018年3月12日，融創以約19.33億(yi) 元接盤海航兩(liang) 個(ge) 地產(chan) 項目。5個(ge) 月後，孫宏斌再次低調出手，海南海島航翔投資開發有限公司的股東(dong) 已從(cong) 海航地產(chan) 集團變更為(wei) 海南融創基業(ye) 房地產(chan) 有限公司，認繳出資額約9.81億(yi) 元，涉及項目包括曾經的海航集團總部所在地——海口望海科技廣場。

2018年4月20日，富力地產(chan) 、海航基礎共同發布公告，雙方達成一筆57億(yi) 元框架協議，交易標的是海航地產(chan) 在住宅係列中的最高端產(chan) 品——海航首府。值得注意的是，項目所在的一處B18地塊總投資就已接近65億(yi) 元，且部分樓棟已接近封頂。

2018年7月，海航控股將武漢海航藍海臨(lin) 空產(chan) 業(ye) 園（一期）80%股權，以3.12億(yi) 元出售給北京萬(wan) 科。2018年11月6日，海航基礎公告，擬以10.35億(yi) 元將廣州中央海航酒店廣場出售給北京萬(wan) 科。

對海航的優(you) 質地產(chan) 資產(chan) ，萬(wan) 科一直不離不棄。2019年7月，萬(wan) 科終於(yu) 如願將北京海航大廈納入囊中，交易作價(jia) 13.04億(yi) 元。

除內(nei) 地房產(chan) 以外，海航集團的香港及海外資產(chan) 也在2018年遭到拋售，包括澳大利亞(ya) 悉尼的OneYork寫(xie) 字樓項目、美國希爾頓酒店的股權以及在香港的多幅地塊。一個(ge) 月回籠資金超200億(yi) 元。2019年，海航集團繼續拋售了香港國際建投股權、英國倫(lun) 敦金絲(si) 雀碼頭寫(xie) 字樓等地產(chan) 類資產(chan) 。

地產(chan) 業(ye) 務幾乎銷聲匿跡

一位接近海航集團的人士告訴記者，“2020年海南省的GDP為(wei) 5000多億(yi) 元，一個(ge) 海航集團欠下的債(zhai) 務比全省的GDP還多。”由於(yu) 現金流枯竭，有息債(zhai) 務太多，盡管近幾年海航不斷處置最具價(jia) 值的旗下物業(ye) 項目，但顯然還是不夠償(chang) 還其欠下的債(zhai) 務。

2019年上半年，海航集團總負債(zhai) 為(wei) 7067億(yi) 元，負債(zhai) 率為(wei) 72%，同比上升2%；有息負債(zhai) 為(wei) 5548億(yi) 元，其中短期借款951億(yi) 元，高於(yu) 819億(yi) 元的貨幣資金。

截至目前，海航集團旗下涉及地產(chan) 業(ye) 務的上市公司分別是海航基礎、供銷大集（000564.SZ）、海航投資集團股份有限公司（下稱“海航投資”000616.SZ）。

2020上半年，供銷大集地產(chan) 業(ye) 務營收2.1億(yi) 元，占比17.66%，地產(chan) 業(ye) 務已近邊緣。

1月31日，海航基礎公告稱，經財務部門初步測算，公司預計2020年年度實現歸屬上市公司股東(dong) 的淨利潤為(wei) -59億(yi) 元到-80億(yi) 元，與(yu) 上年年度業(ye) 績(重述前)相比預計減少46.87億(yi) 元到67.87億(yi) 元，同比減少386.43%到559.57%。

海航基礎認為(wei) ，當期業(ye) 績預虧(kui) 的主要原因，一方麵，受新冠疫情影響，各板塊業(ye) 務收入下降，包括部分項目工期延後，減免租戶租金等；另一方麵，海航基礎增加了關(guan) 聯方資產(chan) 減值和關(guan) 聯擔保預計負債(zhai) 的預計損失。

預計2020年淨利潤獲得大幅虧(kui) 損後，海航基礎將連續兩(liang) 年錄得淨利潤虧(kui) 損。根據A股上市公司的相關(guan) 規定，上市公司連續2年虧(kui) 損會(hui) 被ST特別處理。

不過，多數投資者在控股股東(dong) 海航集團破產(chan) 重整之際，選擇忽視表麵上的利空，認為(wei) 海航基礎持有的離島機場免稅店股權，將成為(wei) 其股價(jia) 的有力支撐。然而，這些與(yu) 昔日海航基礎的地產(chan) 主營業(ye) 務已經不再有太多關(guan) 係。

1月31日，同屬海航集團旗下的海航投資公布2020年年度業(ye) 績預告。海航投資預計2020年度歸屬上市公司股東(dong) 的淨利潤盈利2.5億(yi) 元至3.75億(yi) 元，比上年同期增長733.04%至1149.56%。

海航投資表示，淨利潤獲得大幅增長的主要原因為(wei) ，該公司控股子公司天津億(yi) 城山水房地產(chan) 開發有限公司在報告期內(nei) 將出售給百年人壽的房地產(chan) 項目確認收入，根據會(hui) 計準則確認的收入為(wei) 12.12億(yi) 元(不含稅)。

這筆發生在2020年底的交易，是海航投資旗下最後一個(ge) 地產(chan) 項目，出售後，海航投資從(cong) 此徹底告別房地產(chan) 。