“營改增+房產稅”出擊 樓市大變局即將開始” 112623″

    為(wei) 了進一步減輕企業(ye) 負擔，“兩(liang) 會(hui) ”期間李克強總理提出，今年將采取三項舉(ju) 措，其中一條是全麵實施營改增，從(cong) 5月1日起，將營改增試點範圍擴大到建築業(ye) 、房地產(chan) 業(ye) 、金融業(ye) 、生活服務業(ye) ，並將所有企業(ye) 新增不動產(chan) 所含增值稅納入抵扣。

    一時間，房地產(chan) 營改增成為(wei) 業(ye) 內(nei) 熱議的話題，那麽(me) ，營改增對樓市有什麽(me) 影響？

    同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 認為(wei) ，房地產(chan) 營改增有助於(yu) 房企減輕稅負，相對應企業(ye) 的利潤率也會(hui) 因為(wei) 稅負的降低而提升，同時，營改增後將所有企業(ye) 新增不動產(chan) 所含增值稅納入抵扣，對於(yu) 一線城市及其周邊的基本麵良好的城市樓市而言也有積極影響。具體(ti) 來講將產(chan) 生如下四點影響：

    1、房地產(chan) 營改增有助於(yu) 房企減輕稅負，相對應企業(ye) 的利潤率也會(hui) 因為(wei) 稅負的降低而提升，為(wei) 正處於(yu) 轉型期的房地產(chan) 企業(ye) 提供了“緩衝(chong) 期”；

    2、營改增將企業(ye) 新增不動產(chan) 所含增值稅納入抵扣範圍，對於(yu) 所有企業(ye) 來講當然是利好，尤其是當企業(ye) 改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會(hui) 降低，同時，由於(yu) 企業(ye) 新增不動產(chan) 所含增值稅納入抵扣範圍，也會(hui) 刺激企業(ye) 購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫(xie) 字樓庫存；

    3、營改增將企業(ye) 新增不動產(chan) 所含增值稅納入抵扣範圍，不動產(chan) 尤其是房地產(chan) 項目大宗交易成本會(hui) 降低，促使土地、項目收購，加速房地產(chan) 行業(ye) 整合；

    4、營改增將企業(ye) 新增不動產(chan) 所含增值稅納入抵扣範圍，企業(ye) 作為(wei) 逐利的主體(ti) ，勢必會(hui) 在基本麵較好的城市投資購房，促使北上廣深一線城市及其周邊經濟基本麵較好的城市（比如南京、蘇州、合肥、東(dong) 莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等繼續向好，其他城市由於(yu) 仍然有去庫存壓力，不會(hui) 到市場基本麵不好的城市投資。

    總的看來，營改增對企業(ye) 投資樓市確實會(hui) 有助推作用，對於(yu) 投資者（企業(ye) 或企業(ye) 主）來講，將因此而獲益，但營改增並不是樓市政策的結束，後續有關(guan) 房地產(chan) 稅的改革還會(hui) 逐步推進，尤其是對於(yu) 不動產(chan) 或房產(chan) 持有環節的征稅（暫時稱為(wei) 房產(chan) 稅）來講，後續仍然有擴圍或深化改革後擴圍的可能性。

    從(cong) 房產(chan) 稅自身來講，其實是對於(yu) 購房者或投資客持有環節的稅費征收，其影響主要也是引導市場去投機化，通過差別化稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個(ge) 正常合理的範圍內(nei) ；房產(chan) 稅的征收防止市場再把房產(chan) 本身當做投機的工具，弱化房地產(chan) 本身的投資屬性，讓房產(chan) 本身回歸以自住需求、自住屬性為(wei) 主市場特性。

    同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 認為(wei) ，盡管目前上海、重慶兩(liang) 地房產(chan) 稅的征收對於(yu) 市場的實際作用並不明顯，市場傳(chuan) 言也有可能被叫停的可能性，但這並不是房地產(chan) 稅尤其是房產(chan) 稅的終點。從(cong) 當前政府財政收入來源來看，由於(yu) 樓市供求關(guan) 係平衡，已經進入下半場，土地財政已難以像之前那樣為(wei) 政府貢獻那麽(me) 多的財政收入，尋求新的財政收入來源成為(wei) 勢在必然。此時，房產(chan) 稅的推進就顯得非常必要。未來，至於(yu) 是推廣上海的房產(chan) 稅模式還是推廣重慶的房產(chan) 稅模式，還是推廣深化改革後的第三種房產(chan) 稅模式，這個(ge) 不重要，房產(chan) 稅始終還是會(hui) 登上房地產(chan) 的曆史舞台，以從(cong) 持有環節影響市場需求結構，影響市場發展趨勢。

    由此，我們(men) 可以判斷，營改增將所有企業(ye) 新增不動產(chan) 所含增值稅納入抵扣，降低了稅負，同時，給了所有投資不動產(chan) 尤其是投資房產(chan) 的企業(ye) “甜頭”，就像是給了所有企業(ye) 吃了“胡蘿卜”，市場也會(hui) 因此而出現大整合與(yu) 並購的趨勢；房產(chan) 稅還會(hui) 繼續推進，當企業(ye) 或企業(ye) 主持有不動產(chan) 尤其是房產(chan) 之後，房產(chan) 稅作為(wei) 持有環節的稅種又會(hui) 調節市場需求結構，抑製投資投機性需求，這也可以稱作是對於(yu) 企業(ye) 的約束，或者稱之為(wei) “大棒”。

    綜上所述，“營改增+房產(chan) 稅”=“胡蘿卜+大棒”，一方麵鼓勵企業(ye) 或企業(ye) 主投資不動產(chan) 或房產(chan) ，另一方麵，針對不動產(chan) 或房產(chan) 持有環節征收差別化的稅收，“胡蘿卜+大棒”的稅收機製成為(wei) 未來樓市運行的非常重要特征，樓市大變局也即將從(cong) 此開始，未來的市場也將顯得更加撲朔迷離。