上海多部門密集調研樓市 或現史上最嚴調控” 112677″

    一線城市醞釀新政箭在弦上，上海樓市收緊山雨欲來。

    近期，上海高層對上海樓市展開了密集調研，積極為(wei) 上海新政儲(chu) 備作基礎工作。繼3月4日上海住建委調研之後，3月8日，上海發改委再度舉(ju) 行了一次常規研討會(hui) ，這次研討會(hui) 看似常規，實則不“常規”。

    記者獨家獲得信息顯示，與(yu) 會(hui) 人員包括有上海發改委國民經濟處、上海銀監局、央行上海總部、上海住建委等多部門核心領導。

    此次會(hui) 議上述多名領導提出“限購政策從(cong) 嚴(yan) 、重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案、針對房產(chan) 交易環節實行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門還分別對實施細則提出了不同意見。

    雖然尚處調研階段，但可以說，研討會(hui) 基本為(wei) 上海樓市下一步政策走向初步指出方向。21世紀經濟報道記者通過多方求證、梳理，還原出一份上海史上最嚴(yan) 厲的多層麵調控路線圖。

    上海史上最嚴(yan) 調控隱現

    “兩(liang) 會(hui) ”期間，住建部部長陳政高表示，目前一線城市北京、上海、廣州、深圳變化非常大，相關(guan) 部門正與(yu) 這四個(ge) 城市保持密切聯係。

    3月8日調研會(hui) 上，住建委相關(guan) 領導在陳政高的觀點基礎上做了一些細化和落地性的例舉(ju) 措施，他們(men) 認為(wei) 市場供求矛盾導致上海市場持續上漲，以土地供應為(wei) 例，近幾年上海商品住宅土地平均供應規劃建築麵積600萬(wan) 平方米，而銷售量則達到了800萬(wan) 平方米左右，這表明市場每年有200萬(wan) 平方米供應缺口。

    “3·30政策”執行層麵鬆動也和這輪市場上漲有關(guan) 係，因此住建委相關(guan) 領導建議上海繼續嚴(yan) 格執行樓市限購政策，比如新房隻簽約不登記不行了，在購房資格審核這塊也會(hui) 加強；重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。

    來自上海房管局與(yu) 多家中介機構的統計數據顯示，就在上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅“零供應”。21世紀經濟報道記者獨家獲悉，這是因為(wei) 報批的都是高端樓盤，所以相關(guan) 部門沒有批，最終“零供應”。實際上，最近很多房企怕政府實施控價(jia) ，都想乘“兩(liang) 會(hui) ”還沒結束趕緊申請項目報價(jia) 。

    通過多個(ge) 可靠信源，記者梳理了此次調研會(hui) 上，多部門的建議與(yu) 措施，此次上海樓市新政定調收緊是大概率事件。

    首先，將要收窄“3·30新政”的執行力度。比如上海去年執行是無論普通住宅還是非普通住宅都可以享受到“3·30新政”的二套房貸政策，2016年上海的二套房貸政策可能嚴(yan) 格按照普通住宅標準執行，以調節市場成交結構，穩定房價(jia) 。類似的觀點，今年住建委已經在上海高層小範圍內(nei) 傳(chuan) 播過至少兩(liang) 次，這次調研會(hui) ，住建委方麵還提出了針對房產(chan) 交易環節實行差別化的稅收政策。

    其次，對於(yu) 影響上海樓市深遠的資金杠杆問題，多部門建議加強業(ye) 務監管，涉及P2P、首付貸、中介等。比如，不允許P2P資金進入首付貸領域，除了按揭貸款其他資金不能進入樓市；房地產(chan) 中介不允許從(cong) 事首付貸業(ye) 務，因為(wei) 營業(ye) 執照當中並沒有這項內(nei) 容；收緊公積金貸款政策審核。

    加強對於(yu) 中介行業(ye) 的監管，規範交易流通環節，打擊各種交易當中的違法違規行為(wei) ，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價(jia) 、捂盤惜售等現象。

    此前中介為(wei) 了幫買(mai) 賣雙方避稅，二手房交易估價(jia) 和稅收估價(jia) 偏低，是否強化監管尚在討論之中。

    同策谘詢研究總監張宏偉(wei) 則指出，從(cong) 首付貸的資金來源來看，比如P2P資金運用可能存在市場風險。

    來自上海相關(guan) 部門調研的數據顯示，P2P公司中涉及首付貸業(ye) 務的客戶的轉化率為(wei) 2%-3%，盡管比例並不高，但是鑒於(yu) 目前樓市的波動，上海多部委仍然覺得有進一步監管的必要性。

    多部委也提出強化有關(guan) 首付貸消費金融的業(ye) 務監管，防範首付貸款引起的市場風險。一些業(ye) 內(nei) 人士甚至認為(wei) ，春節之後市場突然火熱起來，與(yu) 地方媒體(ti) 報道炒作也有一點關(guan) 係。

    此外，上海銀監局方麵還建議收緊非普通住房的房貸政策。不過，從(cong) 行政管理角度來看，這要看上海市政府的具體(ti) 做法。

    再次，限購資格應該提前認證，看是否具備購房資格再買(mai) 。二套房實行差別化的政策，未來建議收緊。

    長三角房價(jia) 暗湧

    此類會(hui) 議說明上海政府對於(yu) 目前高房價(jia) 的問題有足夠的認識和風險防範。當然，今年房價(jia) 快速上漲，和金融機構的動向也有關(guan) 係，所以銀監部門的意見可能也是此次會(hui) 議的一個(ge) 重點聽取的內(nei) 容。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進表示，此次高層也希望通過對房地產(chan) 管理、金融、房企、中介等層麵的調研，為(wei) 穩定樓市提出更切合實際的政策。總體(ti) 上看，上海房地產(chan) 市場穩增長的發展路徑總體(ti) 是明確和清晰的。後續總體(ti) 原則應該是維持市場活躍度，同時打擊各類炒房因素。

    目前，令上海相關(guan) 部門感到困惑的是，當前首付貸的問題很難監管。一是政府（上海金融辦）沒有足夠的人手；二是監管部門也摸不清楚首付貸規模、風險狀況，所以沒有辦法對症下藥；三是監管的確有難度。

    實際上，目前各大商業(ye) 銀行對上海支行的購房貸款業(ye) 務是支持的，包括額度上還是寬鬆的，利率上海也是較低的。2015年及2016年房貸規模都較大。當前房貸仍然是銀行的優(you) 質貸款，銀行間競爭(zheng) 較激烈，上海當前首套房平均利率為(wei) 基準利率的八九折。

    由於(yu) 房貸的收益率仍大於(yu) 理財產(chan) 品，所以銀行仍然較為(wei) 青睞房貸。上海房價(jia) 上漲較快，有泡沫，房價(jia) 的上漲速度應該和收入匹配。股市的場外配資被打擊完後，資金沒有出路，於(yu) 是到了樓市，樓市出現了場外配資，也就是首付貸。打擊樓市場外配資不是根本的解決(jue) 問題措施，關(guan) 鍵是為(wei) 這些閑置的資金找到資金投向和出路。

    事實上，上海的房價(jia) 波動已經傳(chuan) 導到周邊多個(ge) 城市，上海出台更嚴(yan) 調控為(wei) 時並不晚。近期杭州、蘇州、南京等地房價(jia) 接力上漲。來自易居研究院數據顯示，以今年2月房價(jia) 均價(jia) 同比漲幅來看，杭州漲3.18%，蘇州漲23.07%，南京超過10%。

    克而瑞研究中心分析師陳開朝指出，政策一旦收緊，成交量會(hui) 馬上縮水。早幾年，上海樓市還是剛需驅動，所以政策即使收緊，整體(ti) 成交量不會(hui) 劇烈波動。而現在是改善和中高端、豪宅驅動，政策收緊又主要針對這一塊。所以政策收緊的效果對成交量的影響會(hui) 比以往更顯著。

    鏈家網杭州市場品牌中心總監潛雄斌認為(wei) ，目前杭州抬頭的恐慌性購房行情，是因為(wei) 政策的不斷利好，最終導致了購房者的心理預期的逆轉，從(cong) 而快速轉換成了市場成交。這一波行情可能並不一定持久。

    觸覺敏銳的房企們(men) ，已經預感今年樓市走勢不明朗。被稱為(wei) 業(ye) 內(nei) 黑馬的旭輝控股（00884.HK）執行董事兼行政總裁林峰接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，一線城市樓市政策收緊，影響將會(hui) 非常大，但預計新政不會(hui) 一刀切，更多利用行政手段，例如通過定價(jia) 審批、項目審批等行政手段控製市場供應。據其透露，實際上上海去年已經開始在價(jia) 格審批上有所動作。他指出，真正對上海樓市成交體(ti) 係有影響的，是首付款門檻抬高會(hui) 導致資金杠杆降低。