深圳樓市監管聲四起 房價何去何從？” 112689″

    一年就能翻倍，而且還在繼續漲，這樣的好買(mai) 賣到哪裏找？

    答案就是深圳樓市。

    樓市永遠都能引起共同話題，深圳房價(jia) 在人們(men) 的看漲心態中繼續水漲船高。很多人都在爭(zheng) 論，引起深圳房價(jia) 暴漲的因素到底是什麽(me) ，這種繁榮的局麵能否持續？現在買(mai) 入還可不可以“躺著賺錢”？

    首付款從(cong) 哪裏來

    無論是出於(yu) 自住的買(mai) 房還是炒房，都需要錢。那麽(me) ，錢從(cong) 哪來？自去年以來，深圳住房市場上出現了不少“首付貸”產(chan) 品，相關(guan) 貸款資金可用作購房首付款。

    根據美聯物業(ye) 的數據，今年2月，深圳一手住宅成交均價(jia) 升至每平方米48095元，再創新高。而2015年2月，深圳一手住宅成交均價(jia) 為(wei) 每平方米27623元。

    陳先生來深圳打拚已經好幾年，一直想在深圳安家的他在去年準備買(mai) 房，但由於(yu) 去年上半年股市的瘋狂，陳先生把準備買(mai) 房首付的錢先投進股市，後來股市出現的劇烈動蕩讓他損失不少。眼看深圳房價(jia) 依舊漲聲不斷，陳先生找到了一家互聯網中介平台，申請了所謂的“首付貸”產(chan) 品。

    自去年以來，深圳住房市場上出現了不少“首付貸”產(chan) 品，相關(guan) 貸款資金可用作購房首付款。而這些產(chan) 品主要由互聯網金融平台、地產(chan) 中介設立的小額貸款公司等發起，甚至有銀行介入其中，為(wei) 購房人變相發放可用於(yu) 首付的貸款。此外，一些地產(chan) 商和中介也會(hui) 與(yu) 第三方機構合作提供這類服務。

    記者統計發現，“首付貸”具體(ti) 可貸的金額視平台與(yu) 投資人的資質、所購買(mai) 的房屋不同，一般最高可以貸到首付款的一半。這些產(chan) 品的利率大多在8%至20%之間，期限從(cong) 三個(ge) 月到三年不等。

    就這樣，陳先生在去年通過互聯網中介平台的幫助，順利買(mai) 到了位於(yu) 深圳龍華新區的一套新房，但因此也背上了“雙重”債(zhai) 務：既欠互聯網金融平台的錢，也欠銀行的錢。陳先生告訴證券時報記者，像他這樣求助於(yu) “首付貸”產(chan) 品的購房者不在少數，平台對借款人的資質審查也不算太嚴(yan) 格。此外，個(ge) 別銀行還可以提供信用貸，擔保公司也能融資，從(cong) 而幫助購房人補足首付差額。

    此外，許多互聯網金融平台還經營二手房的房貸業(ye) 務，最高可貸房屋評估值的7成。由此可見，除了銀行正常的房屋貸款，如今許多“互聯網”手段都能給購房者提供資金。

    錢從(cong) 哪來？答案顯而易見。買(mai) 房缺錢？似乎也不是難題。

    誰都能炒房

    深圳樓市一道獨特風景：我有房，隻是房產(chan) 證上不是自己的名字。越來越多的人開始投入眾(zhong) 籌炒房和聯合炒房的隊伍中去，這在一定程度上推動房價(jia) 的上漲。

    曾有人開過這樣的玩笑：所謂商品房，越來越像“商品”而不是房。既然是商品，炒作就在所難免。麵對深圳的高房價(jia) ，有人說深圳樓市早已成為(wei) 了資本洪流的巨大遊戲場。不過，即使沒有什麽(me) “資本”，現在也能參與(yu) 到這場遊戲當中。

    深圳越來越多的人開始投入眾(zhong) 籌炒房和聯合炒房的隊伍中去，這在一定程度上推動房價(jia) 的上漲。此前，房產(chan) 中介“眾(zhong) 籌”入市炒房行為(wei) 漸漸浮出水麵，深圳市房地產(chan) 經紀行業(ye) 協會(hui) 也發布了《關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 中介不得參與(yu) 炒房的鄭重提示》的通知。該通知稱，為(wei) 維護市場，未來將禁止房地產(chan) 經紀機構對交易當事人隱瞞真實的房地產(chan) 交易價(jia) 格等信息，賺取交易差價(jia) 。

    中介“眾(zhong) 籌”入市炒房可謂得天獨厚，因為(wei) 他們(men) 與(yu) 市場有著最緊密的聯係。不過，麵對持續火熱的深圳房價(jia) ，即使是資金不足的普通“剛需”，也動起了眾(zhong) 籌炒房的計劃。

    王先生就是這樣一位普通“剛需”，如果說靠他自己在深圳再買(mai) 一套房，可謂難上加難。於(yu) 是，他動起了眾(zhong) 籌的心思。“眾(zhong) 籌風險很大，所以一定要找信得過、資金相對充裕的人入夥(huo) ，當然最好是深圳戶口。”王先生對證券時報記者表示，“為(wei) 了避免風險，一定要在事前簽協議，明確持有的時間，每月房貸的分配以及分紅比例等信息，等房子升值賣了後按協議規定的比例分紅就行。”

    為(wei) 了眾(zhong) 籌買(mai) 房，王先生從(cong) 一名普通上班族變身成一位房產(chan) 研究專(zhuan) 家。“投資房產(chan) 最好能找到價(jia) 格相對窪地但又有發展前景，好地段好學位當然最好了。”王先生說，“最好投資小戶型，價(jia) 格不高比較好出手。”去年5月，王先生聯合另外4個(ge) 人一起眾(zhong) 籌買(mai) 房。“我自己出了25萬(wan) ，加上其他人湊的50萬(wan) ，在深圳市羅湖區翠竹片區以接近250萬(wan) 元的價(jia) 格買(mai) 下了一套54平米的一房一廳單位，主要考慮到這套房子帶較好的深圳中學初中部和翠北小學雙學位。”說到這，王先生顯得有些得意，“最近和幾位投資人商量，準備賣了這套房子，現在市場價(jia) 格已經超過350萬(wan) 元甚至有人掛出400萬(wan) 元。”即使以350萬(wan) 元的價(jia) 格賣出，僅(jin) 僅(jin) 過去了8個(ge) 多月時間，這套房子就讓王先生賺到30多萬(wan) 的利潤。

    像王先生這樣眾(zhong) 籌買(mai) 房的人還有很多，也造成了樓市一道獨特風景：我有房，隻是房產(chan) 證上不是自己的名字。

    如今，許多互聯網眾(zhong) 籌買(mai) 房平台也應運而生。在國內(nei) 首家二手房眾(zhong) 籌平台拚房網上，記者發現該平台已經成功眾(zhong) 籌了多處房產(chan) ，具體(ti) 操作方式與(yu) 私下聯合炒房方式類似，隻是發起人在平台進行眾(zhong) 籌，一般為(wei) 房款總額的四成(其中一成用作還月供以及支付相關(guan) 費用)，該房產(chan) 在成功買(mai) 進後由平台代為(wei) 管理，也會(hui) 有相應的持有期限。不過，一旦持有期結束後房價(jia) 出現下跌，這套房產(chan) 怎麽(me) 辦？平台客服人員對證券時報記者表示，如果出現這種情況，平台會(hui) 召集所有投資人進行投票，要麽(me) 選擇賣出，要麽(me) 選擇再眾(zhong) 籌一段時間的月供費用，繼續持有。

    心態在作祟

    房價(jia) 隻漲不跌

    除了大量資金湧入、首付貸和眾(zhong) 籌等方式，推動深圳房價(jia) 出現如此驚人漲幅的背後，購房者“心態”也是重要推手之一。不少購房者還停留在房價(jia) 高增長的慣性裏，在房產(chan) 投資路上越走越遠。

    有資深“炒房客”告訴記者，去年年底那波深圳樓市暴漲的確與(yu) 部分資產(chan) 管理公司和眾(zhong) 多炒房資金湧入有關(guan) ，但現在許多普通工薪階層也就是“剛需”，也通過各種手段“接棒”。

    目前，深圳依舊嚴(yan) 格執行限購政策。此外，個(ge) 人銷售未滿兩(liang) 年的住房，將全額征收營業(ye) 稅。在羅湖區田貝二路經營二手房生意的吳經理對記者表示，最近未滿兩(liang) 年的二手房源越來越多。記者調查發現，在深圳鏈家網上，截至3月8日共有37241套二手房待售，但選擇滿5年或兩(liang) 年房源的選項後，滿足這個(ge) 條件的二手房數量隻剩下8194套。由此可見，現在深圳市場上所出售的二手房，所持有時間多數都在兩(liang) 年以內(nei) ，這種短買(mai) 短賣的行為(wei) 或許也從(cong) 另一個(ge) 角度看出深圳樓市“炒作”的程度。

    除了大量資金湧入、首付貸和眾(zhong) 籌等方式，推動深圳房價(jia) 出現如此驚人漲幅的背後，購房者“心態”也是重要推手之一。不少購房者還停留在房價(jia) 高增長的慣性裏，在房產(chan) 投資路上越走越遠。

    “很多人都抱著炒房的心態去買(mai) 房，即使是用來自住。除了首付款外隻準備了幾年的還貸款，完全不管每個(ge) 月的月供壓力，這種剛需客越來越多。”在深圳從(cong) 事超過10年中介生意的吳小姐在與(yu) 記者交談時發出這樣的感慨，“房價(jia) 越高，買(mai) 房的人也以為(wei) 房價(jia) 隻會(hui) 越漲越高，但深圳房價(jia) 真的隻會(hui) 漲不會(hui) 跌?”吳小姐表示，她最近一年來接觸的許多剛需客都是買(mai) 房自住，但除了首付款都隻準備了兩(liang) 三年的貸款錢，每個(ge) 月的還貸相當於(yu) 自己或家庭的月收入，甚至比收入還要高。“這些人都是認為(wei) 房價(jia) 隻會(hui) 漲，過兩(liang) 年就把房子賣掉再換房子，抱著這樣心態的購房者越來越多。”吳小姐剛完成一單生意，購房者是一對小夫妻，月收入一共也就12000元左右，但高達250萬(wan) 的貸款每月還貸就需要16000元左右，像這樣的情況不在少數。這對小夫妻對記者坦言，現在銀行利息低，就要善於(yu) 利用杠杆投資賺錢，深圳房價(jia) 這幾年肯定跌不了！

    根據中原地產(chan) 研究，因看好節節上升的房價(jia) ，目前在深圳購房客戶中，投資客占比達3至4成，超過2009年的曆史高位，並且他們(men) 大多數是用杠杆來進行投資，這自然存在巨大風險。

    監管聲四起

    高房價(jia) 何去何從(cong)

    借助金融杠杆入市的投機行為(wei) 是導致深圳樓市火爆的推手之一，“杠杆上的樓市”這一現象引起相關(guan) 部門的高度關(guan) 注。

    央行深圳中心支行最近公布的統計顯示，2015年12月末深圳房地產(chan) 貸款餘(yu) 額為(wei) 10286億(yi) 元，首破萬(wan) 億(yi) 元關(guan) 口，同比增長29.2%。其中，個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額為(wei) 7420億(yi) 元，同比增長40%，表明深圳購房者和投資者充分快速地利用銀行的貸款杠杆。

    的確，除政策利好外，借助金融杠杆入市的投機行為(wei) 的確是導致深圳樓市火爆的推手之一，“杠杆上的樓市”這一現象引起相關(guan) 部門的高度關(guan) 注。

    首付貸之所以要重拳打擊，道理並不難懂，其危害不隻是對房價(jia) 的助推，更重要的是放大了房貸杠杆，可能引發整個(ge) 金融業(ye) 的係統性風險。上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chan) 品幫助客戶“配資”買(mai) 房後，樓市配資開始進入公眾(zhong) 視野。證券時報記者調查發現，除了鏈家以及我愛我家(微博)，搜房網旗下房天下理財的新房首付貸業(ye) 務近日也悄然停止，客服人員告訴記者的理由是“業(ye) 務調整，暫時停止該業(ye) 務”。

    深圳市金融辦近日下發了一份防範房地產(chan) 行業(ye) 金融風險的函，其中提到，“現針對深圳房地產(chan) 市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構相繼參與(yu) 首付貸、高杠杆放貸、放大金融風險的現狀，研究如何防範金融風險，要求互聯網金融協會(hui) 和小貸協會(hui) ，對各自下轄企業(ye) 推出杠杆放貸的情況進行排查，梳理出產(chan) 品模式和涉及金額”。

    亞(ya) 太城市房地產(chan) 研究院院長謝逸楓表示，“首付貸”等方式不是房價(jia) 暴漲的主導因素，卻在間接推高房價(jia) ，一定程度上起到加速器的作用。一是“首付貸”導致投資投機肆無忌憚，推高價(jia) 格上漲的預期;二是杠杆翻倍之後，購房成本上漲，最後轉移到房價(jia) 。三是促使搶房恐慌性更加火爆、更加瘋狂。四是首付貸一定程度上給樓市注入更多的貨幣，加速房價(jia) 上漲，導致房價(jia) 貨幣化嚴(yan) 重，即樓市流動性過剩。“首付貸”、“P2P”等場外配資杠杆業(ye) 務叫停正是最好時機，也是保護市場最好的辦法。

    不過，謝逸楓表示，深圳打擊“首付貸”不會(hui) 導致房價(jia) 像股市一樣腰斬，目前“首付貸”占市場比例小，大概在10%左右，無法撼動房價(jia) 上漲。雖然不能像股市一樣腰斬房價(jia) ，卻可以起到樓市降燒、房價(jia) 降火的效果，促進樓市健康穩定發展。對於(yu) 後市預測，深圳中原研究中心認為(wei) ，深圳房價(jia) 處於(yu) 曆史高位，所以降準政策的實際效果會(hui) 減弱，同時坊間時傳(chuan) “社保1改3”的地方性收緊政策，將影響客戶入市腳步。綜合來看，深圳二手房價(jia) 將逐漸放緩漲勢。