35城房產庫存連降6個月 熱點城市庫存告急” 113995″

    連續多月的銷售暢旺，使庫存問題再度浮出水麵。

    報告顯示，截至2016年3月底，全國35個(ge) 城市新建商品住宅庫存規模已連續6個(ge) 月環比下跌、連續8個(ge) 月同比下跌。其中，合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個(ge) 月，處於(yu) 嚴(yan) 重不足狀態。

    另據亞(ya) 豪機構統計，北京的商品住宅庫存規模創下最近25個(ge) 月新低，逼近合理下限。

    銷售旺盛，供地不足，被認為(wei) 是庫存急劇下降的原因。機構認為(wei) ，這已經給熱點城市的房價(jia) 和地價(jia) 帶來上漲壓力。盡管部分城市已經有意識地加大土地供應量，但由於(yu) 房地產(chan) 開發的周期性原因，這些城市在短期內(nei) 仍將麵臨(lin) 供應不足局麵。

    35城庫存連降6個(ge) 月

    庫存總量是從(cong) 2015年下半年開始出現下滑的，這一趨勢已延續到今年第一季度。

    其原因在於(yu) 銷售十分旺盛，而供應端相對低迷。根據國家統計局統計，今年一季度，全國商品住宅銷售麵積增長35.6%、銷售額增長60.3%。但同期的住宅投資僅(jin) 增長4.6%；住宅新開工麵積增長14.8%；房企購置土地麵積則下降11.7%。

    分城市看，這35個(ge) 城市的庫存也出現分化局麵。就去化周期而言，北海、煙台、淮南等三線城市最高，去化周期均超過2年；合肥、南京、蘇州等地去化周期尚不足3個(ge) 月，為(wei) 周期最短城市。

    一線城市的庫存下滑最為(wei) 明顯。截至今年3月底，35個(ge) 城市中的一、二、三線城市庫存同比增幅分別為(wei) -18.7%、-5.3%和0.2%。

    以北京為(wei) 例，截至4月18日合計庫存總量僅(jin) 66576套，創近25個(ge) 月新低。按照此前6個(ge) 月的月均成交套數計算，北京商品住宅庫存去化周期僅(jin) 為(wei) 8個(ge) 月，瀕臨(lin) 8-10個(ge) 月合理去化周期底線。

    亞(ya) 豪機構市場總監郭毅指出，2014年和2015年，北京土地供給向民生類用地的自住房和保障房傾(qing) 斜。由於(yu) 後者供應規模較大，擠占了商品住宅用地麵積，導致過去兩(liang) 年北京出讓的商品住宅麵積僅(jin) 有500萬(wan) 平方米。

    郭毅表示，當前北京純商品住宅的供需比低至1：3，即使當前北京商住類產(chan) 品大行其道，也不能有效補充北京樓市庫存告急的現狀。

    短期難以彌補

    “房價(jia) 上漲”是庫存不足的一個(ge) 重要結果。據統計，今年3月，35個(ge) 城市新建商品住宅去化周期為(wei) 11.5個(ge) 月，環比收窄了1.1個(ge) 月，處於(yu) 曆史低位。該機構預計，2016年上半年該指標總體(ti) 會(hui) 在低位徘徊，也意味著後續房價(jia) 將繼續上漲。

    據亞(ya) 豪君嶽會(hui) 統計，今年第一季度北京商品住宅成交均價(jia) 為(wei) 33271元/平方米，同比漲幅達25.7%。

    庫存不足的另一個(ge) 結果是地價(jia) 飆升。今年第一季度，熱點城市土地市場交易火爆，競買(mai) 者數量、競價(jia) 次數、溢價(jia) 率等都在攀高。根據統計，多個(ge) 城市出現月度土地溢價(jia) 率超過100%的情況。

    今年1月，北京成交住宅用地的平均溢價(jia) 率為(wei) 133.8%；合肥住宅平均溢價(jia) 率為(wei) 107.1%。2月，蘇州的住宅用地平均溢價(jia) 率為(wei) 114%。3月，南京共成交6宗住宅用地，平均溢價(jia) 率為(wei) 115.7%，平均樓麵價(jia) 達到20540元/平方米。

    據記者了解，由於(yu) 土地供應嚴(yan) 重不足，從(cong) 春節前開始，南京、蘇州等地的很多房企就出現“無房可賣”的情況。加之開發商不想錯過銷售時機，因此對土地的需求極為(wei) 迫切。

    近期，不少城市出台文件，要求加快供地節奏。3月18日，蘇州就在調控樓市的“蘇十條”中強調，“在商品住宅供應偏緊、庫存較少的區域，增加土地供應量”。但在業(ye) 內(nei) 人士看來，這並不能改變短期庫存不足局麵。

    普通商品住宅項目從(cong) 拿地到預售階段，通常需要10-12個(ge) 月，最快也很難降至6個(ge) 月以下。因此即使現階段大規模供地，要形成期房供應最快也要在今年第四季度，二、三季度的供應缺口仍難以彌補。

    在對土地十分“饑渴”的情況下，本輪土地成交價(jia) 格將不可避免地攀高，並對今後房價(jia) 帶來上漲壓力。

    郭毅判斷，盡管2016年北京商品住宅計劃供地量增加了100公頃，但落實到實際供地量能否明顯增加尚屬未知；另一方麵，出於(yu) 商品住宅開發的周期性原因，2014年和2015年供地不足，仍將導致北京樓市在今明兩(liang) 年麵臨(lin) 商品住宅供給大幅減少的窘境，這將令北京房價(jia) 上漲勢頭不可抑製。