今年3月，在河北省廊坊市購買(mai) 房屋的李女士接到開發商的通知，對方要求李女士在4月20日之前必須付清房屋的尾款，否則就進行協議退房。
這是一個(ge) 銷售周期長達三年的老項目。李女士在兩(liang) 年前就支付了項目的首付款，但由於(yu) 各種原因，銀行貸款一直未能辦下來，開發商也一直沒有催促。此次催款，開發商給出的理由是“5月1日就實施營改增試點，公司要求盡快清盤。”
今年3月23日，財政部、國家稅務總局下發《關(guan) 於(yu) 全麵推開營業(ye) 稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)，自2016年5月1日起，在全國範圍內(nei) 全麵推開營改增試點，建築業(ye) 、房地產(chan) 業(ye) 、金融業(ye) 、生活服務業(ye) 等納入此次試點範圍。
房地產(chan) 業(ye) 的體(ti) 量龐大，涉及征稅環節眾(zhong) 多。且在房地產(chan) 業(ye) 整體(ti) 利潤率下滑之時，征稅方式的變化無疑會(hui) 對房地產(chan) 項目的利潤率帶來直接影響。據記者了解，早在上述通知正式下發之前，很多企業(ye) 就已成立專(zhuan) 項小組進行研究。提早清盤的做法，隻是企業(ye) 的諸多應對策略之一。
“下策”與(yu) “上策”
在房地產(chan) 業(ye) 營改增試點正式落地前夕，要求提前清盤的房地產(chan) 案例，並非隻有文首提及的一家。據記者了解，在北京及其周邊的市場，近期有多家銷售周期較長的老項目要求盡快清盤。
盡管這些動作有著借助市場時機加快出貨的考慮，但從(cong) 中仍然不難看出營改增帶來的影響。
上述房地產(chan) 企業(ye) 負責人向記者表示，該項目的銷售周期超過3年，期間曾多次開盤。由於(yu) 此前的限購、限貸等政策，很多購房者並未辦成銀行貸款，但成交價(jia) 格仍然按照最初簽約時所確定，與(yu) 當前的市價(jia) 相比，明顯低出不少。
他表示，雖然企業(ye) 希望能以更高的價(jia) 格出售，但由於(yu) 這些年項目價(jia) 格漲幅較大，若按照增值稅的標準來征收，這部分稅收成本就相當可觀，甚至大過改革前的征稅方式。
因此，盡管上述通知給出了一項過渡政策，即“開工日期在2016年4月30日前的房地產(chan) 項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅(和營業(ye) 稅同樣的稅率)。”但在已經完成大部分協議銷售的情況下，企業(ye) 仍然傾(qing) 向於(yu) 選擇較小的稅收成本，即按照最初較低的銷售價(jia) 格，繳納營業(ye) 稅。
不難看出，這種“抓緊清盤”的做法帶有一定的無奈性質，因此也被業(ye) 界稱為(wei) 一種“下策”。據記者了解，早在2015年，不少房企就成立了專(zhuan) 項小組，對營改增可能帶來的影響進行研究。
某家A股上市房企相關(guan) 負責人向記者表示，該公司的“專(zhuan) 項小組”由財務部門牽頭，投融資、營銷，乃至設計等部門具體(ti) 參與(yu) 。通過模型分析的方式來研判房地產(chan) 營改增帶來的變化。
經過多方討論和測算，該“專(zhuan) 項小組”的結論最終集中在建安成本上。即，建安成本占總成本比重較大的項目，在“營改增”中受益最多。
其邏輯在於(yu) ，在房地產(chan) 項目的各項成本中，占比最大的是土地成本，其次為(wei) 建安成本、財務成本及人力資源等其他成本。按照增值稅的計稅方式，由於(yu) 土地成本無法進行抵扣，因此隻有建安成本、財務成本增加，才能減少增值稅的稅基。
對一個(ge) 房地產(chan) 項目而言，由於(yu) 大部分企業(ye) 有著嚴(yan) 格的開竣工和營銷節點控製，加之當前利率環境較低的現狀，因此財務成本占項目總成本的比重往往在10%以下的低位，個(ge) 別項目甚至低於(yu) 5%。因此，隻有建安成本增加，才能有效降低增值稅。
按照這種思路，企業(ye) 應在施工環節盡可能地精工細作。最為(wei) 直接的辦法，則是推行“精裝修交房”。這也是房地產(chan) 開發的必然要求和趨勢。
上述負責人表示，對於(yu) 房地產(chan) 項目而言，建安成本往往占營業(ye) 額的20%-30%之間，按照增值稅11%的稅率，即使推行精裝修交房，其節省部分也較為(wei) 有限。但對於(yu) 日漸下滑的房地產(chan) 業(ye) 利潤率而言，這已是最有效的應對方式。
“牽一發而動全身”
需要指出的是，上述分析是建立在靜態模型基礎上的結果。一旦房地產(chan) 項目需要提價(jia) ，其付出的增值稅成本也會(hui) 增加。除非將建安等各項成本一並調整，才能進一步抵扣，但又會(hui) 不可避免地對利潤產(chan) 生影響。
與(yu) 此同時，此次營改增試點涉及的金融業(ye) 和建築業(ye) ，分別是房地產(chan) 的上遊和下遊行業(ye) 。營改增對這兩(liang) 個(ge) 行業(ye) 產(chan) 生的影響，同樣會(hui) 間接影響到房地產(chan) 業(ye) ，但具體(ti) 的影響程度難以量化。
因此，這項政策的具體(ti) 影響，仍然需要在實際操作過程中進行評估。
普華永道一位會(hui) 計師向記者表示，無論房地產(chan) 企業(ye) 是否積極應對，此次營改增改革必然會(hui) 起到“牽一發而動全身”的效果。
具體(ti) 而言，體(ti) 現在兩(liang) 個(ge) 層麵。
其一，內(nei) 控環節。對於(yu) 財務和會(hui) 計而言，由於(yu) 計稅方式的改變，在進行財務梳理時，需要新增會(hui) 計科目，並據此對記賬方法、成本核算和財務處理等進行調整。
可以預見的一項好處是，由於(yu) 多數房地產(chan) 項目實施預售製度，營業(ye) 稅在確認預售收入的當期即需要繳納，改征增值稅後，繳納的時點明顯延後，因此可改善項目開發建設階段的現金流。
其二，交易環節。由於(yu) 計稅方式的改變，房屋銷售中，必須涉及到合同範本的修改。尤其在價(jia) 格設定上，需明確含稅價(jia) 格或不含稅價(jia) 格。因同樣涉及營改增試點，在房企與(yu) 金融和建築企業(ye) 的交易中，也涉及類似的調整。
據了解，目前已有部分房企對購房合同進行調整，來應對即將到來的營改增試點。
但該人士認為(wei) ，由於(yu) 稅收具有可轉嫁性，對於(yu) 購房者而言，這一調整有可能會(hui) 帶來交易成本的提高。在二手房交易中，這種情況更容易出現，並可能影響到交易的進程。
但對於(yu) 該項工作的具體(ti) 影響，有業(ye) 內(nei) 人士指出，無論企業(ye) 還是市場，都不宜將此次營改增試點的意義(yi) 過於(yu) 放大。營改增主要體(ti) 現在技術層麵，不應對企業(ye) 的戰略產(chan) 生影響。
今年4月，財政部副部長史耀斌在發布會(hui) 上就表示，“新增的不動產(chan) ，是可以作為(wei) 進項稅抵扣，但如果投資行為(wei) 對企業(ye) 目前的生產(chan) 經營沒有益處的話，企業(ye) 也不會(hui) 為(wei) 了抵扣的目的去購買(mai) 或者大量購買(mai) 房地產(chan) 。”
此外，多數受訪者還指出，營改增不會(hui) 影響到市場的基本供需關(guan) 係，因此也不會(hui) 對房價(jia) 產(chan) 生根本性影響。
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