政治局定調樓市去庫存：挖掘需求和差別化調控並舉” 114234″

    中央政治局會(hui) 議再次聚集房地產(chan) 去庫存。

    與(yu) 此前高層多次強調去庫存相比，4月29日召開的中共中央政治局會(hui) 議在房地產(chan) 庫存前加上了“有序消化”的前綴。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進對記者說：“有序消化房地產(chan) 庫存，我認為(wei) 是要做到庫存的平穩釋放，避免房價(jia) 的大起大落。”

    同時，對於(yu) 房地產(chan) 去庫存，會(hui) 議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房製度改革的要求，注重解決(jue) 區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

    在業(ye) 內(nei) 人士看來，提高戶籍人口城鎮化率能為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 帶來更多需求，是行業(ye) 穩定向好的內(nei) 生動力；而當前不同城市樓市分化的格局，則要求出台差別化的調控政策。

    有序消化房地產(chan) 庫存

    去年12月14日的中共中央政治局會(hui) 議將化解房地產(chan) 庫存視為(wei) 今年工作的“殲滅戰”之一。此次政治局會(hui) 議4天後，即12月18日至21日召開的中央經濟工作會(hui) 議上，房地產(chan) 去庫存被列入2016年經濟工作的五大任務之中。

    此後，降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費等一係列穩定房地產(chan) 市場、推動房地產(chan) 去庫存的政策陸續發布。

    在4月29日的政治局會(hui) 議上，房地產(chan) 去庫存的工作基調被定位為(wei) “有序消化”，這一新調子背後正好契合了當前的市場現狀。

    記者注意到，在一係列政策組合拳的作用下，今年房地產(chan) 實現“開門紅”。國家統計局數據顯示，一季度，全國房地產(chan) 開發投資同比名義(yi) 增長6.2%，全國商品房銷售麵積同比增長33.1%。

    然而，也正是在去庫存的背景下，一線城市和部分熱點二線城市的房價(jia) 卻出現大幅上漲，隨後部分城市開始收緊購房政策。

    例如，今年3月25日，上海和深圳出台更為(wei) 嚴(yan) 厲的限購政策。上海將非上海戶籍居民家庭購房繳納個(ge) 稅或社保年限由滿兩(liang) 年調整為(wei) 滿五年，深圳提出本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為(wei) 本市戶籍居民的家庭）限購2套住房等措施。

    此後一月，上海和深圳樓市呈現了量價(jia) 齊跌的現象。上海易居研究院智庫中心一份報告顯示，對比新政前後30天的數據，上海房價(jia) 下跌了1937元/平方米，跌幅為(wei) 6%，而深圳則下跌了248元/平方米，跌幅為(wei) 1%。

    嚴(yan) 躍進對記者說：“‘有序消化’房地產(chan) 庫存，就是希望讓供求等指標比較平穩地釋放。既要有效化解庫存，也要避免政策一鬆就出現房價(jia) 大漲，政策一收緊就下跌的局麵。”

    樓市分化挑戰調控政策精準性

    對於(yu) 如何“有序消化房地產(chan) 庫存”，新近的政治局會(hui) 議也給出了答案。

    會(hui) 議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房製度改革的要求，注重解決(jue) 區域性、結構性問題，實行差別化的調控政策。

    嚴(yan) 躍進對記者說：“去庫存既要關(guan) 注當前的房地產(chan) 形勢，也要關(guan) 注長遠，挖掘潛在需求。注重區域性問題，差別化調控則是針對當前一二線和三四線樓市分化格局提出的舉(ju) 措。提高戶籍人口城鎮化率和深化住房改革是增加住房需求、著眼於(yu) 長遠的措施。”

    “十三五”規劃顯示，2015年，我國常住人口城鎮化率為(wei) 56.1%，戶籍人口城鎮化率為(wei) 39.9%，“十三五”規劃的目標是：到2020年達到60%的常住人口城鎮化率和45%的戶籍人口城鎮化率。

    在我國，在城市購房是取得城市戶籍的主要方式之一。嚴(yan) 躍進認為(wei) ，農(nong) 業(ye) 人口市民化能為(wei) 房地產(chan) 帶來強大的需求，這是房地產(chan) 持續穩定向好的內(nei) 生動力，加快提高戶籍人口城鎮化率，也能夠加快房地產(chan) 去庫存。

    對於(yu) 深化住房製度改革，“十三五”規劃提出，構建以政府為(wei) 主提供基本保障、以市場為(wei) 主滿足多層次需求的住房供應體(ti) 係、優(you) 化住房供需結構，穩步提高居民住房水平。具體(ti) 措施包括三方麵：完善購租並舉(ju) 的住房製度，促進房地產(chan) 市場健康發展，提高住房保障水平。

    另外，當前一線城市、部分熱點二線樓市火熱的局麵和三四線城市去庫存的壓力也對政策的靈活性和精準性提出了挑戰。

    嚴(yan) 躍進對記者說：“目前熱點一二線城市在積極補庫存，而非熱點城市、三四線城市則主要是去庫存。‘有序消化房地產(chan) 庫存’，需要各地‘因城施策’，甚至同一城市‘分區施策’。針對不同的情況，理清輕重緩急，分步實施。”