近期熱點區域土地市場成交火暴，多次出現總價(jia) 高、樓板價(jia) 高、溢價(jia) 率高的“三高”地塊。專(zhuan) 家表示，局部區域雖然頻現“地王”，但對房地產(chan) 整體(ti) 投資難以形成支撐，下半年住宅投資可能有下行壓力。土地成本攀升在助推房價(jia) 上漲預期的同時，也使區域分化愈加明顯，三四線城市樓市去庫存仍處攻堅階段。
房地產(chan) 去庫存基調未變
海通證券研究報告指出，1-5月，一二線城市累計成交土地金額0.55萬(wan) 億(yi) 元，同比增長64.3%，增速比1-4月高30.5個(ge) 百分點。5月，一二線城市土地成交額1652億(yi) ，環比增長60.3%，土地購置麵積和購置金額均環比上升。據交通銀行金融研究中心統計，5月一線和熱點二線城市“地王”頻出，共誕生69宗“地王”。地價(jia) 不斷創區域內(nei) 新高，不少地塊樓板價(jia) 接近周邊在售新盤價(jia) 格，5月儼(yan) 然成為(wei) “地王製造月”。
明源地產(chan) 研究院副院長劉策表示，雖然局部區域“地王”頻現，但並沒有明顯地帶動房地產(chan) 投資，需要從(cong) 宏觀經濟大背景和行業(ye) 分化的特殊現狀來審視房地產(chan) 投資。目前房地產(chan) 行業(ye) 整體(ti) 去庫存的基調並沒有改變，尤其是大部分三四線城市樓市庫存高企，較大程度上影響房企資金回籠和投資意願。作為(wei) 市場主體(ti) ，房企出於(yu) 資金平衡和經營風險控製的考慮，一般會(hui) 加快去化、縮減投資、控製新開工麵積。這是房企應對市場調整、適應供求關(guan) 係變化的正常舉(ju) 措。
“地王”現象需全麵分析
中國指數研究院報告指出，2014年11月以來，在寬貨幣的背景下，房地產(chan) 市場開啟了一輪上漲周期，其邏輯是：貨幣寬鬆帶動住宅銷量增加之後，價(jia) 格上漲；庫存回落之後，房企積極補貨，拿地增加，導致新成交地塊價(jia) 格攀升，推動周邊房價(jia) 進一步上漲。
廣發證券分析師樂(le) 加棟表示，從(cong) 前幾輪周期經驗看，“地王”產(chan) 生於(yu) “成交量持續向上-庫存去化周期明顯下行-房價(jia) 持續上漲”的小周期區間，持續高地價(jia) 往往伴隨著持續高房價(jia) ，對未來需求會(hui) 產(chan) 生擠出效應，加上前期需求釋放得比較充分，預計成交量將明顯回落，未來邊際成交將持續走弱。同時，“地王”往往誕生於(yu) 樓市小周期的高點，隨著成交量回落，房價(jia) 漲勢將趨緩並逐步進入環比下降通道，進而帶來房企跌價(jia) 準備的增長，從(cong) 而影響房企的當期利潤。
三四線城市去庫存壓力較大
劉策表示，目前在解決(jue) 三四線城市樓市庫存方麵，政策端調控的邊際效應在縮減，後續還是要通過以時間換空間的方式來推進去庫存。對政府而言，除了繼續在需求端對購房者給予寬鬆信貸等支持外，應在庫存高企的城市嚴(yan) 格限製土地供應，減少市場供應，通過一定的時間周期來改善供求關(guan) 係。對於(yu) 房企而言，需根據市場變化，靈活調整自身經營節奏，嚴(yan) 格控製新開工麵積。
易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，三四線城市樓市也出現分化。部分經濟條件較好的三線城市樓市基本回暖，最典型的是四個(ge) 執行限購的一線城市的周邊三四線城市，如廣東(dong) 的佛山、東(dong) 莞，上海周邊的嘉善、昆山，北京周邊的燕郊等。這些地區的樓市基本呈現活躍態勢，尤其是一些中大戶型物業(ye) 成交可觀。部分經濟條件較差、區位優(you) 勢不明顯的三四線城市樓市基本處於(yu) 不冷不熱的格局。此類城市如果不采取積極的人口導入等措施，樓市反彈的空間不大。
嚴(yan) 躍進表示，從(cong) 未來市場預期來看，一二線城市依然是房地產(chan) 消費和投資的重要場所。三四線城市的投資投機氣氛更淡，但不排除會(hui) 有一批改善型購房需求的積極釋放。
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