房價“四小龍”存銷比不斷走低 庫存隻夠兩個月賣

    一線樓市調控加碼之後，合肥、南京、蘇州、廈門等二線城市接棒一線城市的火爆，量價(jia) 齊升，存銷比不斷走低。 

    一些重點二線城市，去庫存周期甚至低於(yu) 6個(ge) 月的水平。尤其是南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，去庫存周期僅(jin) 僅(jin) 為(wei) 2個(ge) 月左右，這些城市近期房價(jia) 上漲壓力較大。 

    5月庫存繼續減少 

    這35個(ge) 城市包括北京、上海、廣州、深圳四個(ge) 一線城市，長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭(lan) 州、西寧共20個(ge) 二線城市;以及淮南、馬鞍山、濟寧、煙台、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個(ge) 三線城市。 

    庫存減少，主要是5月份推盤節奏相比4月份有所放緩。5月份，35個(ge) 城市月度新增供應量小於(yu) 新增成交量(其中5月份新增成交量為(wei) 2531萬(wan) 平方米，環比減少12.7%，同比增長15.4%)，所以促使5月份的庫存出現了下降。 

    分城市來看，5月底，一、二、三線35個(ge) 城市新建商品住宅庫存總量分別為(wei) 3071萬(wan) 、17542萬(wan) 和4266萬(wan) 平方米，環比增幅分別為(wei) -0.8%、-0.8%和-1.3%。 

    其中，一線城市在1-3月份庫存保持環比和同比雙雙下滑的態勢，4月份環比出現了正增長，這和成交萎縮、推盤節奏加快有關(guan) 係。而到了5月份繼續出現環比和同比的下滑，這說明一線城市在收緊調控的同時，後續增加供應的需求仍十分迫切。 

    二線城市5月份新增供應量為(wei) 1756萬(wan) 平方米，低於(yu) 4月份2213萬(wan) 平方米的水平。同時由於(yu) 不少二線城市量價(jia) 齊升，新增供應量小於(yu) 新增成交量，導致庫存出現了環比下跌態勢。觀察前5個(ge) 月的數據，庫存均保持了環比和同比下跌的態勢。 

    三線城市5月份新增供應量為(wei) 232萬(wan) 平方米，而新增成交量為(wei) 288萬(wan) 平方米，新增供應量小於(yu) 新增成交量，這使得庫存出現下滑。當然，總體(ti) 上看，三線城市的去庫存任務依然艱巨。 

    “四小龍”上漲壓力大 

    從(cong) 反映去庫存壓力的存銷比來看，5月份，35個(ge) 城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為(wei) 10.6，這意味著市場需要用10.6個(ge) 月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比4月份10.9個(ge) 月收窄了0.6個(ge) 月的水平。 

    易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進對第一財經分析，觀察曆史數據，目前存銷比處於(yu) 曆史低位，這是近期房價(jia) 持續上漲的市場邏輯。上半年該指標總體(ti) 在低位徘徊，意味著後續房價(jia) 上漲壓力仍很大。 

    分城市類型來看，5月份，一、二、三線35個(ge) 城市新建商品住宅存銷比分別為(wei) 8.4、10.2和16.0個(ge) 月。相比4月份，一線城市基本不變，而二三線城市的去化速度均有加快。 

    其中，一線城市已連續17個(ge) 月存銷比數值低於(yu) 12，同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價(jia) 上漲的壓力可能會(hui) 轉嫁到二手房市場上。二線城市的邏輯和一線城市類似，目前存銷比處於(yu) 12個(ge) 月以下的水平，房價(jia) 上漲幅度相對也較大。三線城市存銷比數據繼續縮小，但相比一二線城市，其存銷比依然較大。 

    從(cong) 35個(ge) 城市的具體(ti) 數值看，北海的存銷比數值最高，為(wei) 29個(ge) 月，相比4月份有所減少。另外，煙台、淮南的存銷比也比較高。這三個(ge) 城市均為(wei) 三線城市，且去庫存周期都超過了兩(liang) 年的水平。 

    相比之下，一些重點二線城市，去庫存周期甚至低於(yu) 6個(ge) 月的水平。尤其是南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，去庫存周期僅(jin) 僅(jin) 為(wei) 2個(ge) 月左右。嚴(yan) 躍進說，此類城市近期房價(jia) 上漲壓力較大，同時土地交易異常活躍。 

    實際上，這幾個(ge) 城市房價(jia) 也麵臨(lin) 著較大的上漲壓力。根據國家統計局18日發布的70個(ge) 大中城市的住宅銷售價(jia) 格統計數據，廈門環比上漲5.5%位居第一，合肥環比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。從(cong) 目前市場看，包括國家統計局統計發布的70個(ge) 城市外的蘇州，這四個(ge) 城市的房價(jia) 漲幅從(cong) 4月開始就已全麵取代了一線城市，堪稱房價(jia) 上漲“四小龍”。 

    以合肥為(wei) 例，5月合肥下屬長豐(feng) 、肥東(dong) 、肥西三縣樓盤備案價(jia) 均已過萬(wan) ，且部分熱門樓盤備案價(jia) 直逼兩(liang) 萬(wan) ，肥西信地華地城在不到一個(ge) 月的時間內(nei) ，備案價(jia) 由8311.81元/平方米漲到10200.53元/平方米，漲幅為(wei) 22.7%。 

    嚴(yan) 躍進分析，35城去庫存周期繼續下行，處於(yu) 曆史較低水平，會(hui) 進一步加劇此類城市房價(jia) 上漲的壓力。從(cong) 市場預期穩定等角度看，抑製房價(jia) 已變得刻不容緩。對於(yu) 此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，隻有這樣，才能夠抑製過快的房價(jia) 上漲態勢。當然從(cong) 長期看，積極供地、增加供應才是穩房價(jia) 、拉動經濟增長的根本舉(ju) 措。