樓市下半年量跌價漲 中長期拐點已至 塗料行業該如何？

       前5月樓市成交增速出現下滑，似乎預示著本輪周期已從(cong) 頂點跌落。

       近日，多家機構發布策略報告，對下半年樓市進行預判。大部分機構認為(wei) ，樓市進入小周期高點，預計下半年成交量將有所回落，到年末甚至可能出現負增長。但在當前的寬鬆貨幣環境下，房價(jia) 並不會(hui) 出現明顯下滑。

       從(cong) 長期來看，整體(ti) 供需關(guan) 係的改善，以及人口紅利的終結，使房地產(chan) 市場進入“成熟期”。未來的市場波動幅度、房價(jia) 走勢等都將趨於(yu) 平緩。

需求已透支

       國家統計局近日發布的數據顯示，今年1-5月，全國商品房銷售麵積47954萬(wan) 平方米，同比增長33.2%，增速比前4月回落3.3%；商品房銷售額36775億(yi) 元，增長50.7%，增速回落5.2%。

       這是今年以來，全國房地產(chan) 銷售增速首次出現下滑。而在統計局公布上述數據之前，一線城市和部分二線城市都傳(chuan) 出成交量下降的消息。其中，部分一線城市市場的走低，從(cong) 4月份就已出現。

       按照國家統計局投資司高級統計師李皎的解讀，商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動。1-5月份，住宅銷售麵積比1-4月份回落4.6%，銷售額回落8%。住宅銷售增速回落既與(yu) 前期剛需集中快速釋放有關(guan) ，也與(yu) 近期一些熱點城市房地產(chan) 調控政策收緊有關(guan) 。
       事實上，這兩(liang) 種因素也將成為(wei) 下半年市場的決(jue) 定性因素。廣發證券近日發布的報告認為(wei) ，今年下半年，行業(ye) 整體(ti) 成交同比升幅將繼續放緩。

       理由在於(yu) ，本輪成交量的大幅上升，改善型需求（首改+再改）是重要的貢獻來源。特別是在重點二線省會(hui) 城市，大戶型高總價(jia) 住宅的成交占比有明顯提高。但在改善型需求連續3-4個(ge) 季度入市後，需要重新積累培育一段時間，才會(hui) 有新一輪需求入市。

       此外，根據經驗，政策收緊地區的成交回落速度很快。具體(ti) 而言，一線城市成交麵積下滑幅度將會(hui) 較大；二線城市在改善型需求釋放充分後，成交上升持續性減弱；三四線城市由於(yu) 供需基本麵限製（需求不足，庫存過剩）依然難有大的起色。

       野村證券中國地產(chan) 研究部主管高劍鋒甚至認為(wei) ，今年年末或明年年初，市場成交量的增速可能成為(wei) 負值。因為(wei) 去年底和今年初，交易量處於(yu) 絕對值的高位。

       平安證券的報告同樣指出，下半年隨著基數抬升及部分需求透支，預計銷售同比增速將逐步收斂。但鑒於(yu) 當前寬鬆的貨幣環境，投資和銷售都很難出現斷崖式下跌。

       從(cong) 房價(jia) 上看，廣發證券認為(wei) ，下半年大中城市房價(jia) 整體(ti) 仍將保持環比溫和上升，但升幅將逐步放緩。分城市來看，一線城市和重點二線城市的房價(jia) 升勢較強；三四線城市則因去化周期長，房價(jia) 缺乏持續上升動力。

中長期拐點已至

       若拉長周期來看，未來房地產(chan) 市場將可能進入另一個(ge) 階段。

       招商證券將我國樓市的發展分為(wei) 四個(ge) 周期。前三個(ge) 周期分別為(wei) 1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正處於(yu) 第四個(ge) 周期的“上半場”。招商證券認為(wei) ，本輪周期起於(yu) 2014年下半年的限購正式退出，隨後的提高信貸杠杆和降息等一係列政策動作，使房地產(chan) 市場進入較為(wei) 寬鬆的貨幣環境中。如今雖然行業(ye) 政策出現結構性收緊，但未來幾年宏觀大環境(經濟基本麵和流動性)不會(hui) 發生顯著變化，因此周期尚未結束。

       按照上述機構的觀點，近期房地產(chan) 市場量價(jia) 齊升，以及土地價(jia) 格不斷攀高的特征，證明當前正處於(yu) 該周期內(nei) 的小高點。預計未來隨著宏觀政策的逐漸成熟，量價(jia) 調整幅度將會(hui) 減小。

        廣發證券則認為(wei) ，在大周期層麵，我國房地產(chan) 行業(ye) 已經進入成熟期。具體(ti) 表現在，人口紅利(年齡結構、區域分布)快速爆發期過後，新房的需求逐步下降。

       數據顯示，在2012年-2013年之後，我國戶均住房套數已經超過1，說明整體(ti) 供需已基本平衡。同時，過去十年中，新房的銷售麵積年複合增速在逐年放緩。說明在一個(ge) 新的長周期內(nei) ，市場波動的幅度正在減弱。

       平安證券則提出另一組數據：目前我國戶籍城鎮人口人均居住麵積為(wei) 32平方米，已達到日本90年代後期水平。但由於(yu) 常住人口未納入統計，因此實際居住麵積可能略高於(yu) 統計數據。按照城鎮化進程帶來的需求計算，2010年-2015年的總需求為(wei) 13.1億(yi) 平方米，2015年-2020年下降至12.7億(yi) 平方米。也即，行業(ye) 正逐步邁過中長期需求頂點，景氣度將逐漸向下。

       平安證券認為(wei) ，當全局性的供大於(yu) 求來臨(lin) 時，放鬆貨幣政策並不會(hui) 有顯著的需求提振效果，反而會(hui) 加速風險累積。因此，未來三四線城市的風險仍然值得關(guan) 注。

       從(cong) 行業(ye) 發展來看，多數機構認為(wei) ，隨著土地等成本的提升，以及行業(ye) 利潤率整體(ti) 下滑，將有越來越多的企業(ye) 放棄傳(chuan) 統房地產(chan) 開發業(ye) 務，並啟動多元化轉型。

       其中，不動產(chan) 金融領域的資管市場被普遍看好。根據BCG中國的預測，到2020年，中國資管市場資產(chan) 總規模將達174萬(wan) 億(yi) 元人民幣，這相當於(yu) 當前房地產(chan) 年銷售額的20倍以上。其認為(wei) ，這將成為(wei) 未來房企轉型的主要方向。