分化加劇 因城施策將是下半年樓市政策主線” 116317″

    今年上半年，當一二線城市迎來了一輪樓市“盛宴”時，大多數三四線城市感受到的卻是“冰火兩(liang) 重天”。記者了解到，由於(yu) 庫存高企，以及購房需求麵臨(lin) 著被“抽血”和“截流”的雙重困境，三四線城市就像是“夾心層”一樣，去庫存仍然前路漫漫。業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，基於(yu) 這種分化格局，地方政府因城施策促進房地產(chan) 市場平穩發展，將是下半年樓市政策主線。

    城市分化愈演愈烈

    近日，中國社會(hui) 科學院發布中國住房2016年中期報告稱，全國房地產(chan) 目前出現嚴(yan) 重分化，一線城市和部分二線城市房價(jia) 迅猛增長，但是三四線城市房價(jia) 上漲較慢，甚至是負增長。

    尤其值得關(guan) 注的是，部分熱點二線城市，取代一線城市成了上半年房價(jia) 上漲的“急先鋒”。據統計，5月份，廈門、合肥、南京新房環比漲幅均超過4%，相比之下深圳新房環比漲幅隻有0.5%，二手房連續2個(ge) 月沒有上漲。

    土地市場上，熱點二線城市“地王”頻現。中原地產(chan) 研究部統計數據顯示，2016年以來，二線城市成為(wei) 地王出現最多的區域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個(ge) 城市，而這些城市恰好是房價(jia) 上漲最迅速的城市。

    作為(wei) 典型的中部二線城市，安徽合肥算得上是全國樓市的一匹“黑馬”。據報道，今年春節後，合肥新房、二手房價(jia) 格一路飛漲，出現了一房難求的局麵。5月份，合肥九區均價(jia) 為(wei) 11049元/平方米，環比大漲11.43%，同比上漲35.1%。一時之間，合肥被業(ye) 界評價(jia) 為(wei) “樓市新四小龍之首”。

    有分析指出，下半年重點二線城市仍是房企爭(zheng) 奪焦點，市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳(chuan) 導。

    相比之下，三四線城市仍在去庫存的泥潭中“掙紮”。中國指數研究院的報告顯示，一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三四線庫存仍相對較高。根據重點城市可售麵積及出清周期數據，一二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個(ge) 月以內(nei) ，而多數三四線城市去化時間仍超過15個(ge) 月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個(ge) 月以上。

    從(cong) 國家統計局公布的5月份數據來看，唐山、丹東(dong) 、嶽陽等三四線城市房價(jia) 集體(ti) 下跌。有分析人士認為(wei) ，很多三四線城市，尤其是東(dong) 北和中西部的三四線城市仍然麵臨(lin) 價(jia) 格下調壓力。

    國信證券分析師董德誌認為(wei) ，房地產(chan) 市場的結構性庫存問題可能非但沒有減緩，反而日益嚴(yan) 重了。

    三四線城市被“抽血”和“截流”

    三四線城市去庫存為(wei) 何總是“在路上”？從(cong) 需求側(ce) 來看，這主要是因為(wei) 三四線城市麵臨(lin) 著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境，購房需求總是顯得不溫不火。

    董德誌認為(wei) ，由於(yu) 中國住房需求轉移單邊性的特點，一線城市居民一般不會(hui) 去二線城市買(mai) 房，二線一般不會(hui) 去三線買(mai) 房。三四線城市居民需求被嚴(yan) 重透支和轉移，這意味著未來房地產(chan) 去庫存會(hui) 更加艱難。

    多位房地產(chan) 業(ye) 內(nei) 人士表示，一方麵，隨著高速公路、高鐵的日益發達，以及省會(hui) 城市聚集了優(you) 質教育資源，大量具有較強購買(mai) 力的人群選擇到省會(hui) 買(mai) 房。而且，在經濟下行背景下，一二線城市由於(yu) 財力相對雄厚，可以進行更多的基礎設施和公共投入來吸納消費人群，三四線城市的樓市購買(mai) 力被進一步“抽血”。

    另一方麵，國家新型城鎮化戰略中，“就近城鎮化”是重要組成部分。就近城鎮化過程中，一些小城鎮也開發了較高品質的房地產(chan) 項目，使得原本流向縣市的購買(mai) 力被“截流”。

    在湖南南部某縣，一家本地開發商在多個(ge) 鄉(xiang) 鎮布局商品房建設。其中一個(ge) 鄉(xiang) 鎮的項目計劃建設4期共3000多套商品房，目前已建成1500多套，70%的房子已經銷售出去。而該開發商在縣城的項目早在2013年10月建好，今年上半年還剩下200多套沒有賣完，去化壓力顯得更大。

    記者看到，這家開發商建設了以往在鄉(xiang) 鎮少見的電梯房，周邊的步行街、大型超市、公園、學校、地下停車場等配套齊全，項目品質可以和縣城相媲美。幾位購房農(nong) 民表示，現在鄉(xiang) 鎮生活和工作條件很好，離老家近，因此不會(hui) 考慮去縣城安家。

    雙重擠壓下的需求不足，導致三四線城市去庫存壓力難減。記者在湖南多個(ge) 地級市和縣城采訪了解到，當前的商品房去化周期普遍達到2至3年。部分地區樓盤的資金鏈緊繃，開發商進一步拿地和開發的意願大幅降低。以郴州市為(wei) 例，今年以來供地量大幅減少，1至5月城區出讓14宗土地，相比去年同期的50宗減少了3/4，而且這14宗土地中絕大多數是工業(ye) 和倉(cang) 儲(chu) 用地。

    麵對需求受到擠壓的困境，三四線城市祭出各種“救市”招數。比如四川瀘州的買(mai) 房補貼最高可達每平方米400元，而當地平均房價(jia) 隻有每平方米5100多元，政府補貼資金占房價(jia) 比重高達12%。

    然而，需求基本麵決(jue) 定了短期刺激政策後勁不足。在山東(dong) 某地級市，今年2月以來二手房市場明顯回暖，上半年城區二手房交易量增長30%以上。但剛性需求集中釋放後，樓市進入6月之後便進入了平淡期。

    因城施策將是樓市政策主線

    “房地產(chan) 市場分化不斷加劇，地方政府因城施策促進房地產(chan) 市場平穩發展，這將是下半年樓市政策主線。”中國指數研究院的報告分析稱，中央層麵的房地產(chan) 政策已開始趨於(yu) 穩定，地方因城施策力度將不斷加大。

    日前，合肥和廈門等地均出台了針對房地產(chan) 市場的調控政策，內(nei) 容包括調整土地供應方式和供應條件以及執行差別化的信貸政策等。分析人士認為(wei) ，這開啟了二線城市政策收緊的“信號燈”，未來二線城市將正式拉開政策調控、抑製需求的序幕，南京、蘇州等熱點城市可能紛紛效仿。

    對於(yu) 庫存水平依然偏高的三四線城市，房地產(chan) 市場的刺激政策將持續出台。比如，今年5月，郴州市專(zhuan) 門出台了房地產(chan) 去庫存和促進住房消費的實施意見，提出2016年至2018年，消化商品房庫存麵積500萬(wan) 平方米，將全市房地產(chan) 庫存去化到合理的區間。下一步，郴州市還將進一步采取有效措施支持房地產(chan) 業(ye) 發展。

    郴州市房產(chan) 管理局副局長胡美華表示，激發購房群體(ti) 的消費需求，郴州市主要從(cong) 四個(ge) 方麵出台了針對性政策，一是鼓勵農(nong) 民工進城購房，二是推進棚改貨幣化安置，三是激發改善性、剛性需求，三是組織外地購房團來郴州看房購房。

    記者統計各地去庫存政策發現，“工具箱”中，“鼓勵農(nong) 民進城買(mai) 房”為(wei) 各地政府所倚重，但還難以馬上見效。湖南臨(lin) 湘市房地產(chan) 管理局有關(guan) 負責人認為(wei) ，2009年至2013年，受戶籍改革的影響，農(nong) 民工進城買(mai) 房的比較多。但在現在經濟形勢不景氣的背景下，農(nong) 民工買(mai) 房最大的障礙，還是“兜裏沒錢”。

    “隻有真正提高城市居民和農(nong) 民的收入，三四線城市的房地產(chan) 市場才能進入良性循環。”株洲市常務副市長趙文彬認為(wei) ，一方麵要通過市場化改革和科學技術的進步，進一步推動中國勞動生產(chan) 率提升，從(cong) 而帶動居民收入水平的提高；另一方麵，要探索農(nong) 民宅基地和住房的資產(chan) 化，使得農(nong) 民獲得更多財產(chan) 性收入，從(cong) 而具備到城市購房的經濟實力。