下半年房價增幅回落 2025年前一二線也會過剩

    今年以來，一線城市和部分二線熱點城市出現了此起彼伏的快速上漲過程，接下來房地產(chan) 走勢如何呢？

    中國社科院25日在廣州舉(ju) 辦的南國書(shu) 香節上發布的《中國住房發展報告（2015-2016）》（下稱《報告》）認為(wei) ，當前樓市的突出問題是住房市場嚴(yan) 重失衡，結構性過剩與(yu) 結構性短缺並存，社會(hui) 經濟內(nei) 需不足，產(chan) 業(ye) 轉型升級艱難，市場回暖基礎不穩，波動風險較大，分化趨勢嚴(yan) 重。

    下半年增幅回落部分城市或下跌

    《報告》主編、中國社科院城市競爭(zheng) 力研究中心主任倪鵬飛認為(wei) ，2016年下半年樓市將會(hui) 迎來一個(ge) 短期的調整。持續的政策刺激與(yu) 有力的製度變革的力度，決(jue) 定調整幅度和時間提前或者延後，調整可能遲到，但不會(hui) 缺席。

    他介紹，從(cong) 2106年下半年至2017年第二季度的預測時間段內(nei) ，房價(jia) 增幅或呈回落趨勢。房地產(chan) 投資增長幅度或將趨緩，2017年或將出現波動。不過，近期國家出台了《關(guan) 於(yu) 實施支持農(nong) 業(ye) 轉移人口市民化若幹財政政策的通知》，政策力度比較大，對三四線城市的農(nong) 民工購房預計會(hui) 有比較大的刺激作用，從(cong) 而對減緩樓市回落幅度會(hui) 有較大作用。

    此外，本世紀以來，我國房地產(chan) 市場存在著一個(ge) 短周期，大多是3年左右的周期。盡管有刺激，但下半年調整不可避免。倪鵬飛認說，如果說2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出現在政策刺激下的調整之年。

    倪鵬飛說，2016年下半年，一些城市的房價(jia) 下降的可能性不小。尤其是一些房價(jia) 上漲過快的城市，暴漲之後暴跌的可能性更大。比如深圳現在已經出現了下跌的趨勢，其他城市也有這種可能性。“因為(wei) 他們(men) 是投機導致的。”

    以合肥為(wei) 例，今年以來合肥房價(jia) 的保障，雖然與(yu) 該市經濟基本麵比較好、前期住房價(jia) 格比較低等原因有關(guan) 係，但更為(wei) 重要的是，該市樓市50%以上購房者是安徽省內(nei) 來的，在這種情況下，合肥房價(jia) 上漲的潛力被投資客注意到，所以投機者大量進入，迅速炒作起來。“如果當地采取限購政策，不是合肥的居民不能買(mai) ，投資客肯定會(hui) 退場，省內(nei) 其他地市的購房者也會(hui) 大量減少，價(jia) 格肯定會(hui) 下降。”

    “調整不是壞事，隻有不斷的調整，這個(ge) 市場才能夠更加健康。當然，我們(men) 還是希望調整能更平穩一些、幅度更小一些。”

    從(cong) 空間變化來看，倪鵬飛預計，未來樓市的區域分化將由“少數城市熱、多數城市冷”向兩(liang) 極分化發展。現在少數熱點城市是一線城市和部分二線熱點城市，大概就10個(ge) 城市左右。從(cong) 現在情況來看，由於(yu) 新型城市化的推進、供給側(ce) 結構性改革、城市化的深入和升級給人口的變動創造了新的機會(hui) ，所以熱點城市會(hui) 有所增加。

    這些增加的城市，包括東(dong) 部大城市群，主要是東(dong) 部一線城市和部分二線城市的周邊的城市和區域。比如京津冀的周邊目前處於(yu) 熱火朝天的狀態；長三角沿著周邊的蘇錫常到南京、合肥這條線上，周邊的嘉興(xing) 昆山南通等區域都會(hui) 有比較大的一個(ge) 提升；珠三角地區包括惠州、東(dong) 莞、珠海等都有明顯的提升

    此外還有人口眾(zhong) 多、經濟發達的中西部中心城市;人口、經濟發展較快和快速交通沿線的城市；擁有特色資源的一些城市，如擁有獨特的環境、文化、旅遊休閑與(yu) 養(yang) 老資源的城市。

    這其中，最重要的指標是人口，即人口的年均增量。因為(wei) 人口增加，就意味著需求的增加。

    經濟房地產(chan) 化之憂

    在房價(jia) 不斷走高的同時，房地產(chan) 與(yu) 宏觀經濟之間的隱患與(yu) 風險也在不斷放大。

    倪鵬飛說，現在房地產(chan) 與(yu) 宏觀經濟已經陷入到一個(ge) 奇怪的循環。一方麵，大家都覺得房地產(chan) 有前景，所有的需求端無論是中低收入者、中產(chan) 階級還是高收入階層，無論是還買(mai) 房自己住，還是投資的性質，大家都瞄準了房地產(chan) ，尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產(chan) 結構中，60%以上的資產(chan) 都是房地產(chan) 。

    其次，從(cong) 供給端來看，中國經濟要轉型，盡管一直說要轉向科技創新、轉向製造業(ye) ，鼓勵大眾(zhong) 創新等，但從(cong) 實踐效果來看，轉向房地產(chan) 在增加。

    再次，現如今熱點區域的發展紅利和潛力往往很快就被房地產(chan) 吸食和透支。比如，一個(ge) 區域有一個(ge) 重要的利好，很快就被房地產(chan) 商進行炒作，往往這個(ge) 利好還沒兌(dui) 現，房價(jia) 就上去了。

    “海南國際旅遊島建設這個(ge) 概念剛出來，房價(jia) 就嘩啦啦上去了。現在比較明顯的是京津冀一體(ti) 化，規劃剛出來房價(jia) 就已經炒起來了。這些區域，往往產(chan) 業(ye) 還沒搞起來，就被高房價(jia) 扼殺在萌芽之中。”倪鵬飛說。

    倪鵬飛說，這些都表明，現在宏觀經濟高度依賴房地產(chan) 。這其中一大表現，就是今年7月的新增貸款大部分都是房地產(chan) 的貸款。

    倪鵬飛說，目前大家普遍都認為(wei) 其他產(chan) 業(ye) 都不行，其他投資都沒有賺錢的機會(hui) ，都向房地產(chan) 方麵投資，經濟越來越依賴房地產(chan) ，房地產(chan) 業(ye) 越來越影響著經濟。目前宏觀經濟的房地產(chan) 化十分嚴(yan) 重，當經濟房地產(chan) 化到一定程度，持續不下去的時候，那麽(me) 經濟就會(hui) 出現停滯。

    不僅(jin) 如此，目前房地產(chan) 市場的金融投資模式在推動這個(ge) 循環。一些金融創新如低杠杆、零首付等使得更多人可能去炒房，開發企業(ye) 貸款的創新房地產(chan) 投資進一步資本化，進一步炒高地價(jia) 和樓價(jia) 。

    那麽(me) 這種局麵還能持續多久呢？

    倪鵬飛說，關(guan) 鍵在於(yu) 房地產(chan) 的真實需求飽和的程度。當一二線城市的房地產(chan) 絕對過剩、真實供給大於(yu) 真實需求的時候，房價(jia) 上漲的動力、房地產(chan) 進一步高速開發的動力就沒有了。

    當然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會(hui) 繼續。“房地產(chan) 泡沫很大原因是這種信心造成的，但是從(cong) 根本上說，信心不可能離開真實需求太遠，房地產(chan) 市場根本上還是來源於(yu) 真實需求。”

    “根據我們(men) 預測，大概在2025年的時候，長期的拐點可能要出現。”倪鵬飛說，由於(yu) 過度的投資，使得過剩提前到來。即便是一線城市，過剩有可能在2025年之前到來。