地王再度捧熱房地產市場 房企欲破“去化”魔咒” 117366″

    瘋狂地王背後，是泡沫破滅的最後一絲(si) “回光返照”，還是樓市平穩過渡的積極信號？

    2016年4月後，政府再度收緊樓市政策，力圖澆滅房價(jia) 暴漲和樓市火爆的虛火。不過，政策收緊的另一麵，卻是地王數量不斷被刷新的現實。

    據不完全統計，2016上半年，全國共計成交了110宗總價(jia) 、單價(jia) 地王，短短半年即已超過2009年的72幅，刷新年度地王數量紀錄。

    地王讓房地產(chan) 市場再度火熱，但對於(yu) 政府而言，卻不得不再次思考對策，抑製高價(jia) 地頻出。

    8月25日，廣州市國規委表示，原定於(yu) 第二天出讓的白雲(yun) 區新市街棠湧南路AB2805038地塊現因故中止掛牌出讓程序。有業(ye) 內(nei) 人士分析指出，此次中止出讓地塊可能跟8月16日雅居樂(le) 以35216元/平方米刷新廣州年內(nei) 最高單價(jia) 地王有關(guan) 。

    同一天，報道稱，上海市政府正考慮出台收緊銀行貸款政策，控製土地融資，以抑製地王頻出。而在8月18-24日，上海市政府也選擇和廣州市政府同樣的做法，主動幹預市場終止三幅地塊的出讓。

    “下半年土地市場的重點是防地王。”同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 分析認為(wei) ，政府可以通過增加有效土地供應，改變土地出讓方式、加強土地市場監管等諸多方麵防止地王的出現。

    “僧多粥少”

    8月25日，知情人士消息透露，上海市政府將考慮出台樓市新政，除收緊銀行貸款政策和控製土地融資外，首套房首付比將提高至五成，以及凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均提高至七成，以抑製近期上漲的房價(jia) 和地價(jia) 。

    信號早有預兆。8月18-24日，上海市國土局發布三則土地公告，包括浦東(dong) 新區唐鎮新市鎮D-04-06地塊、上海國際醫學園區20-10、21-10在內(nei) 的共三幅地塊終止出讓。這被業(ye) 內(nei) 認為(wei) 是政府主動幹預市場，為(wei) 防止土地過熱所采取的措施。

    誠然，自3月份實行最嚴(yan) “滬九條”以來，上海樓市雖有降溫跡象，但其土地市場仍“高燒”不止。

    據不完全統計，2016上半年上海宅地拍賣21塊住宅用地，共110萬(wan) 平方米，拍地金額達518.16億(yi) 元。

    在7月27日上海浦東(dong) 祝橋鎮的地王車輪戰中，金地力戰融創、龍湖、平安等強勁對手，以88億(yi) 元創造當下上海年內(nei) 總價(jia) 地王。而在金地豪擲88億(yi) 元創下地王兩(liang) 天後，融信以總價(jia) 31.55億(yi) 元競得楊浦區新江灣城A4-01（B3）地塊，該地塊可售部分實際樓板價(jia) 92506元/平方米，係新江灣城新晉單價(jia) 地王。

    8月3日，上海市青浦區同日出讓三塊土地，以19.13億(yi) 元造青浦單價(jia) 地王。8月17日，上海土地市場先後出讓靜安區、寶山區、青浦區三宗地塊，單日內(nei) 出讓收入合計184億(yi) 元。其中，融信中國以110.1億(yi) 元總價(jia) 競得靜安區地塊，樓麵價(jia) 達100315元/平方米，刷新全國範圍的曆史單價(jia) “地王”紀錄。而位於(yu) 寶山區的顧村地塊則被建發中糧聯合體(ti) 房企以67.9億(yi) 元摘得，刷新顧村地王紀錄。

    地王的故事很多，上海隻是中國土地市場的一個(ge) 縮影。

    據中原地產(chan) 研究部的統計數據顯示，截至6月28日，國內(nei) 50大城市合計土地出讓金已達9655.9億(yi) 元，同比增長38.5%。其中，超過100億(yi) 元的地塊就達到3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過30億(yi) 元的達到了51宗，單宗地超過10億(yi) 元的高總價(jia) 地塊已經超過200宗。

    而根據中原地產(chan) 最新統計數據顯示，8月以來，全國單宗土地總價(jia) 超過10億(yi) 元的地塊合計有45宗，其中溢價(jia) 率超過100%的地塊高達30宗。該機構分析認為(wei) ，8月有可能成為(wei) 土地出讓曆史上地王最密集的月份。

    新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，即便是政府采用限購限貸的方式抑製房價(jia) 與(yu) 地價(jia) ，但卻無法阻止到大城市的人群購買(mai) 住房，也同樣無法阻止開發商購買(mai) 土地，在土地和住房供不應求的背景下，地王現象無法避免。

    克而瑞認為(wei) ，三四線去庫存壓力凸顯的大背景下，城市分化加劇使得房企的投資價(jia) 值趨同，為(wei) 了長遠的發展，房企不得不將投資重心調整至一二線，尤其像上海這樣的核心城市，從(cong) 而導致了僧多粥少，地王頻出。

    去化魔咒

    如今的房地產(chan) 或許已經不僅(jin) 僅(jin) 是房地產(chan) ，更是中國家庭最重要的金融資產(chan) ，這句話，同樣適用於(yu) 房企。

    今年以來，包括恒大、碧桂園、融信中國、融創等在內(nei) 的多家房企紛紛把拿地作為(wei) 公司重要戰略之一。在業(ye) 績會(hui) 上，關(guan) 於(yu) 地王的話題也似乎成了記者們(men) 的提問標配。

    “在土地投資方麵，今年全年的預算是800億(yi) 元，上半年已經花了450億(yi) 元左右，下半年還要花400億(yi) 元左右去做這個(ge) 事情。”2016年碧桂園年中業(ye) 績會(hui) 上，總裁莫斌表示，下半年碧桂園會(hui) 繼續加大拿地力度，上半年已經獲得181宗地，平均每天都有拿到新地塊，到了年底有可能超過360宗地。

    2015年，這家企業(ye) 共斥資559億(yi) 元購置土地，而這個(ge) 數字在2014年僅(jin) 為(wei) 160億(yi) 元。

    雅居樂(le) 主席兼總裁陳卓林在2016年中期業(ye) 績會(hui) 上也表示出對於(yu) 購買(mai) 土地的迫切希望。其表示，目前公司手頭上已有200多億(yi) 元的現金，下半年預計還將增加近300億(yi) 元的現金，“全年共計有200億(yi) 元用來買(mai) 地”。

    而在業(ye) 績會(hui) 上，被問及為(wei) 何斥巨資購買(mai) 上海靜安區地王時，融信中國董事長歐宗洪認為(wei) ，這樣的價(jia) 格仍在合理範圍之內(nei) ，“同樣的地塊放置在北京相同地段，價(jia) 格應該更貴”。

    這家企業(ye) 在今年上半年買(mai) 入10宗新地塊，成本154.21億(yi) 元，成為(wei) 地王購買(mai) 大軍(jun) 中的民企佼佼者。

    同樣的地王製造者，還有國企信達地產(chan) 。繼以123.18億(yi) 元奪得杭州市濱江區地塊，創造今年以來全國總價(jia) 地王之後，今年6月1日，信達以58.05億(yi) 元拿下上海寶山區寶山新城地塊，平均樓板價(jia) 36962元/平方米，溢價(jia) 率超過300%。2015年以來，信達先後在全國各地高調奪得9幅地塊，其中7幅是地王，合計涉及資金也超過350億(yi) 元。

    但地王素來不是用來仰望的，能否打破地王魔咒進而盈利，是所有開發商都應該考慮的問題。

    一個(ge) 較為(wei) 經典的例子來自於(yu) 保持了“全國總價(jia) 地王”紀錄近7年的亞(ya) 運城項目。2009年12月22日，富力、碧桂園、雅居樂(le) 聯合體(ti) 以255億(yi) 元天價(jia) 競得總建築麵積438萬(wan) 平方米的亞(ya) 運城項目，創下全國總價(jia) 地王紀錄，並至今無人打破。半年之後，中信地產(chan) 、世茂房地產(chan) “被邀”共同開發，五家公司各持20%股份。

    但據媒體(ti) 報道，自2010年開售至今6年來，亞(ya) 運城超長的培育期與(yu) 緩慢的回本速度，讓其樓價(jia) “6年如一日”，始終在原地踏步。

    根據陽光家緣數據顯示，亞(ya) 運城2010年首次入市銷售均價(jia) 為(wei) 12489元/平方米，6年後，截至8月23日，亞(ya) 運村成交均價(jia) 僅(jin) 為(wei) 12051元/平方米。而2016年7月，廣州（不含南沙、從(cong) 化）中介網簽7155宗，中原地產(chan) 成交均價(jia) 為(wei) 24800元/平方米。

    富力地產(chan) 董事長李思廉曾經給亞(ya) 運城算過一筆賬，255億(yi) 元的地價(jia) 加上三大村的攤分成本、地價(jia) 利息、銷售策劃投入等，亞(ya) 運城的平均成本已經超過11800元/平方米。而據知情人士透露，亞(ya) 運城銷售六年，由於(yu) 前期巨大投入，至今尚未回本。

    故事仍在進行，但富力已經決(jue) 定退出。據悉，富力原先持有的20%股權由世茂、碧桂園和雅居樂(le) 、中海（原中信）平分。

    “對於(yu) 企業(ye) 來說，抓住熱點城市稀缺的土地資源、加快規模擴張仍然是促進企業(ye) 加快發展的助推器。”但歐陽捷同時提醒，最大的風險在於(yu) 政策的可能性變化導致的市場變化，進而給企業(ye) 的現金流帶來風險，同時企業(ye) 還必須有打造高端產(chan) 品的能力，消化高地價(jia) 帶來的成本。