集中供地新規引發連鎖反應：“一年隻賣三次地”，幾家歡樂幾家愁？

“一年隻賣三次地”，這個(ge) 新的政府供地規則最近浮出水麵。

2021年2月24日，一份出自土地市場動態監測與(yu) 監管係統的文件在網絡流傳(chuan) 。該文件指出，住宅用地“兩(liang) 集中”的新規將在全國22個(ge) 重點城市試點。

所謂“兩(liang) 集中”，指集中發布出讓公告，集中組織出讓活動。同時，文件還要求各地2021年發布住宅用地公告不得超過3次。22個(ge) 試點城市包含北上廣深4個(ge) 一線城市和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(ge) 二線城市。

兩(liang) 天後，自然資源部自然資源開發利用司負責人對此公開回應。該負責人表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體(ti) 和消費者充分掌握信息，形成合理預期。

據南方周末記者不完全統計，截至3月1日，已有青島、天津、鄭州、濟南、南京等5城先後發文，明確今年將推行住宅用地“兩(liang) 集中”模式，全年分三次統一發布住宅用地出讓公告。

廣東(dong) 省房地產(chan) 行業(ye) 協會(hui) 會(hui) 長王韶向南方周末記者表示，在“因城施策，一城一策”原則下，當前資金端實施房地產(chan) 金融審慎管理製度，嚴(yan) 禁銀行信貸資金違規進入樓市，土地供給端亦將實施住宅用地供應分類調控，這是貫徹落實“房住不炒”、完善房地產(chan) 調控長效機製的需要。

多位地產(chan) 業(ye) 內(nei) 人士向南方周末記者表示，新規的目的是為(wei) 了調控地價(jia) 和房價(jia) 。但是對於(yu) 調控力度和效果，卻存在分歧。

看起來，資本市場的判斷是，新規有利於(yu) 龍頭房企。廣發地產(chan) 研究部發文指出，集中供地可以帶來參拍企業(ye) 數減少，競爭(zheng) 格局改善，降低地價(jia) ，除控製房價(jia) 上漲外，也會(hui) 改善企業(ye) 盈利，利好綜合能力強的頭部房企。

2月25日，滬深A股房地產(chan) 板塊漲幅達到5.1%，16家個(ge) 股漲停，包括收獲三年來首個(ge) 漲停的萬(wan) 科A（000002.SZ）等多家龍頭房企。港股內(nei) 房股也出現集體(ti) 爆發，中國恒大（03333.HK）、融創（01918.HK）等房企股價(jia) 均漲超10%。

穩住地價(jia) ？

從(cong) 各地實施細則來看，每個(ge) 城市選擇的集中供地時間並不一樣。

根據各地文件，天津明確將集中在3、6、9月發布住宅用地出讓公告；而濟南選擇的時間是5、8、10月；南京選擇的則是4、7、10月。

深圳一位地產(chan) 研究人士向南方周末記者透露，深圳計劃3月中下旬推出第一批土地，年中推出第二批，10月推出第三批。“各城有自主選擇的時間，可以互相錯配”。

廣東(dong) 省房地產(chan) 行業(ye) 協會(hui) 會(hui) 長王韶分析，一般情況下，每年5月和10月都是房地產(chan) 銷售的“黃金月”；而6月30日、12月30日前後，企業(ye) 要做半年報和年報。如果4月、10月發布土地供應公告，一個(ge) 月公告期，一個(ge) 月交地價(jia) ，也就是會(hui) 在6月、12月要交土地款，企業(ye) 一般情況下不願意這個(ge) 時候大量支付現金。“應明確在3月、6月和9月三個(ge) 時段為(wei) 宜。”

此前，全國大部分城市的土地出讓活動遍布全年。各地會(hui) 提前公布一年的總供地計劃和數量，但是在全年內(nei) 則是不定期、不定量舉(ju) 辦土地拍賣活動。

限定一年三次，究竟有何影響？

廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，集中供地改變了過去無規則的單宗出讓模式，開發商無需大規模搶地，一定會(hui) 降低土地溢價(jia) 率，對降低房價(jia) 是一個(ge) 利好。

中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 則持相反看法，他認為(wei) 影響房價(jia) 核心原因是信貸，地價(jia) 高低對於(yu) 房價(jia) 影響不大。抑製土地價(jia) 格的辦法很多，分撥出讓則會(hui) 造成優(you) 質土地集中哄搶。抑製土地價(jia) 格，可以全麵限製土地銷售價(jia) ，類如北京的限競房、共有產(chan) 權房。

近年來，各地針對地價(jia) 過高，也曾相繼采取過限地價(jia) 、競自持、競配建等一係列穩地價(jia) 政策，而這些密集的調控政策的確讓土地市場整體(ti) 熱度消退，“地王”、高價(jia) 地頻出的現象得到控製。

“如果真要看成效，限地價(jia) 明顯來得更直接。地價(jia) 封頂，根本上防止了高地價(jia) 問題。如果隻是集中供地，什麽(me) 都有可能。”上訴深圳地產(chan) 研究人士表示。

自2020年以來，政府調控政策已經變得越來越密集。據中原地產(chan) 研究中心統計數據顯示，僅(jin) 2021年前兩(liang) 個(ge) 月，各地房地產(chan) 調控累計已經高達62次。

奇怪的是，土地價(jia) 格卻越調越高。

克而瑞統計顯示，2020年全國土地成交金額累計達74300億(yi) 元，同比增長16%；全國300城土地成交樓板價(jia) 增至2591元/平方米，同比上漲8%；成交溢價(jia) 率提升至14.0%。

一位Top10地產(chan) 商的區域投資部經理告訴南方周末記者，新規可能會(hui) 使得城市之間的地價(jia) 更加極端分化。如果多地都按照369模式供地，房企在一個(ge) 時間段內(nei) 密集拿地，一定會(hui) 更傾(qing) 向熱門、優(you) 質地塊的競爭(zheng) ，導致某些地塊地價(jia) 更高，而一些非熱門區域的地塊則有可能流拍。這對城市之間如何錯峰推地提出了更高的要求。

同時，該投資部人士表示，集中競拍也會(hui) 考驗房企和房企之間的競地默契。本來一些相熟的房企在拍地前會(hui) 提前打招呼，互相試探競地意願，這對於(yu) 交情更多、資金更足的頭部房企更有利。

另一地產(chan) 央企的管理層人員陳明告訴南方周末記者，目前各地尚未披露新政的執行細則，效果還很難預估。政府希望集中供地能降低每塊地的競拍房企數量，避免高價(jia) 哄搶，但在拍地的實際操作層麵上，房企還常常會(hui) 以各類子公司、馬甲公司的形式來參與(yu) ，如果執行細則不規範，新規立意麵臨(lin) 很大挑戰。

大魚吃小魚

陳明表示，本來拿地就是一個(ge) 拚錢，更拚人脈關(guan) 係、拚消息靈通的事情。房企之間、房企和政府之間，“就是一場博弈”。

顯然，中小房企將麵臨(lin) 更大挑戰。

天津自然資源局的辦公室人員告訴南方周末記者，新政用意在於(yu) ，住宅用地改成集中出讓後，頭部房企難以壟斷所有優(you) 質地塊，一定程度上更利於(yu) 營造公平的競爭(zheng) 環境，讓更多房企有地可拿。

由於(yu) 土地出讓流程中存在保證金製度，開發商拿地至少需要拿出底價(jia) 20%作為(wei) 保證金繳納，有的地方繳納額度甚至高達100%。集中供地後，意味著房企一次競拍就要拿出幾十億(yi) 甚至上百億(yi) 元的保證金，這無疑提高了參加全部土地競拍的門檻。

雖然提高了頭部房企競拍所有地塊的難度，但是對於(yu) 資金實力較弱的中小房企，可參與(yu) 的競拍機會(hui) 無形中也變少了。

中指研究院的研報指出，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京等地若實施集中供地，每次供地將可能超40宗，當中高額的保證金、土地出讓金等都將對企業(ye) 的融資能力和現金流管理能力提出更高的要求。

具備更好現金流匹配能力和融資能力的房企才能有機會(hui) 。而過去一年來，對於(yu) 開發商而言，最頭疼的就是融資問題。

2020年下半年，政府先是出台了“三道紅線”，從(cong) 金融端對開發商融資進行分類管控，以此約束房企的負債(zhai) 率；再是“五類分檔”，對銀行的房貸進行集中管理，有效打擊地產(chan) 加金融杠杆擴張的模式，卡住了資金對地產(chan) 業(ye) 的注入。

一部分房企已經倒在了負債(zhai) 麵前，新規會(hui) 進一步加速行業(ye) 的優(you) 勝劣汰。

觀點指數統計，過去一年，如果以2020年全國商品房銷售額預計為(wei) 17.1萬(wan) 億(yi) 元計算，Top100房企市占率合計超過77.2%，較2019年上升3.2個(ge) 百分點，1000億(yi) 元以上房企市占率逾59.4%，較去年上升7.3個(ge) 百分點。房地產(chan) 行業(ye) 規模持續擴大，集中度也在不斷提升，呈現強者愈強的局麵。

一位頭部房企的策劃人士對南方周末記者表示，房企大概率將持續推出各類優(you) 惠營銷活動以加快庫存去化，增加銷售回款。房企之間合作拿地的可能性也會(hui) 增加。

該人士透露，此前就有Top3的大型房企在2020年年中拍下地塊，隔了大半年遲遲未付清全款遭到當地國土局催促警告，最終除了付清超10億(yi) 元的土地出讓金，外加1.5億(yi) 元的違約金才保住了地塊。

但更多地產(chan) 從(cong) 業(ye) 人士向南方周末記者表示，房企壓力主要還是來自資金端的約束，新規對於(yu) 房企影響不大。雖然單個(ge) 城市集中供地，但是不同城市有可能錯峰供應，加上本來土地款也是分三四個(ge) 月才分批次交付的。對於(yu) 房企而言，最終看的還是融資能力。

集中出讓土地新規的約束對象還指向政府本身。

據申萬(wan) 宏源研究的300城監測數據顯示，住宅用地“兩(liang) 集中”的22個(ge) 試點城市，近三年雖然出讓的土地麵積占比約為(wei) 全國的25%，但土地出讓金的占比卻超過45%。土地集中供應能讓一些地區原有的“先次後好”順序供地的做法無法繼續，不能再通過“饑餓營銷”逐步抬高地價(jia) ，將會(hui) 降低出讓金總收入。

王韶亦對南方周末記者表示，住宅用地集中供應勢必使房地產(chan) 企業(ye) 的選擇增加，城市間土地供應競爭(zheng) 激烈，必然增加出讓失敗的可能，這迫切需要地方政府科學編製土地供應計劃，避免出現熱點地塊關(guan) 注度高引發哄搶競價(jia) ，而關(guan) 注度較低的地塊遭遇流拍的現象。

舊改新戰場

陳明認為(wei) ，短期內(nei) 土地財政仍是各地政府的重要收入來源。不過，如今各地政府也深諳賣地非一勞永逸之計，更看重產(chan) 業(ye) 發展等問題。在他看來，集中供應土地將給深耕區域的本土房企，或能讀懂本地產(chan) 業(ye) 政策與(yu) 政府心思的區域性開發商帶來機會(hui) 。

實際上，這種轉變已經在發生。麵對近年來招拍掛市場的頻頻調控，心有戚戚的房企已經開始轉向新戰場。

中指研究院在2020年對20家代表性房企進行了研究，發現房企拿地渠道已經開始全麵多元化。報告指出：“房企將采取招拍掛、收並購、商業(ye) 產(chan) 業(ye) 購地、城市更新、棚改舊改等方式投資高質量土地，低成本多元化拓儲(chu) 渠道將成為(wei) 房企穩健長足發展的前提。”

其中，舊改是地產(chan) 商追逐的主要賽道。

2019年，中央經濟工作會(hui) 議中提到，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。隨後全國各地城市更新項目紛紛動了起來。

以廣州為(wei) 例，2019年4月，廣州市發布了《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，當中提出：政府進一步鼓勵房企和城中村自行洽談，先給村民補償(chang) ，操刀城中村改造，最後才補上土地出讓金。

多位房企人士向南方周末記者表示，相比前期溝通、提前準備多月進行招拍掛拿地還往往以失敗告終，城中村改造的風險更加可控，毛利率也更高。

過去城市更新的難點在於(yu) “釘子戶”難搞，資金補償(chang) 大。如今多地出了新規，規定了資金補償(chang) 的天花板，同時村民開始傾(qing) 向於(yu) 房屋置換而非現金置換。而土地出讓金又可以在改造項目後再補上，那實際項目所需的前期開發資金比以往大幅減少。

而且，根據多地針對城市更新的規定，舊城、舊村改造項目因用地和規劃條件限製，無法實現資金平衡的，還可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償(chang) 等方式，在全市或全區統籌平衡土地。

戴德梁行華中區策略發展顧問部高級董事及主管邵豐(feng) 曾參與(yu) 多個(ge) 舊改項目，他在接受南方周末記者采訪時曾表示，舊改是獲得政府支持的。當前國家對房地產(chan) 融資愈發收緊，幾乎所有渠道都封死了，但是留了個(ge) 口子給舊改項目，例如多家信托公司仍被允許發行城市更新領域的相關(guan) 產(chan) 品。這對於(yu) 房企而言無疑有著巨大的吸引力。

一家廣州本土開發商的員工說，她來不及關(guan) 心集中供地的新政，春節前夕，老板就給她下達了新命令，爭(zheng) 奪舊改人才。

近期登錄獵聘網，“薪資100萬(wan) 以上”的城市更新高管崗位數量為(wei) “100+”。上述人士表示，公司對於(yu) 舊改總裁級崗位給出了“百萬(wan) 起跳，上不封頂”的條件，還未算上項目提成的績效獎勵。

不過，針對舊改人才，企業(ye) 看重的不僅(jin) 是學曆，還有更多關(guan) 於(yu) “人脈資源”的爭(zheng) 奪，尤其是“政府人脈”。上述人士說，“我們(men) 會(hui) 優(you) 先考慮會(hui) 說當地方言的，擁有一定社會(hui) 資源和項目資源的，與(yu) 當地城市更新相關(guan) 職能部門關(guan) 係良好的”。