典型房企銷售目標“踩刹車”：規模增速普降 “綠檔”目標更高

在政策、市場等多重因素的影響下，房地產(chan) 企業(ye) 正逐漸告別以往的高歌猛進，轉而趨於(yu) 穩健，甚至保守。

最近，房企陸續發布2020年年報並公布2021年的業(ye) 績目標。根據中房網的統計，2021年，44家房企銷售目標增長率均值為(wei) 11.85%。與(yu) 2020年14.40%的平均增長率相比，減少了2.55個(ge) 百分點。且從(cong) 最近四年房企銷售目標平均增長率來看，呈現逐年下滑的態勢。

分類看，中小房企仍然有著較強的規模訴求，頭部企業(ye) 則相對穩健。根據“三條紅線”的要求，“綠檔”房企的目標增速較高，“紅檔”“橙檔”則趨於(yu) 保守。

過去多年來，追求規模增長一直是房地產(chan) 業(ye) 的主旋律。去年年中，旨在對有息負債(zhai) 進行量化管理的“三條紅線”政策出台，房企使用資金杠杆受到限製，僅(jin) 靠自有資金和土地儲(chu) 備來實現規模的大幅增長，已經很難做到。

分析人士認為(wei) ，隨著市場紅利的消退和調控的常態化，房地產(chan) 業(ye) 的“高杠杆—高增長”模式正逐漸失效，行業(ye) 正進入低速增長時代。

頭部房企更謹慎

據中房網統計，2018年至2021年，典型房企的年度銷售目標平均增幅分別為(wei) 49.04%、17.77%、14.4%和11.85%，呈逐年下降的趨勢，說明企業(ye) 對市場的判斷愈加謹慎。

從(cong) 實際完成情況看，過去三年來，由於(yu) 整體(ti) 市場交易保持在較高的規模上，大多數房企都能完成銷售計劃。但到2020年，隨著疫情暴發和“三條紅線”政策等出台，仍有部分房企未能完成銷售目標，比如，富力、融創都距離年度銷售目標差之毫厘，遠洋、中海等大型房企也未能完成。

2021年，房企對市場的態度更加謹慎。在已經發布銷售目標的房企中，最“激進”的是合生創展，合生為(wei) 今年定下了500億(yi) 元的目標，比去年的實際銷售規模增長近四成。

分析人士認為(wei) ，由於(yu) 合生的基數低、土儲(chu) 規模大，在市場不發生較大波動的前提下，完成這一目標並不難。

與(yu) 合生類似，2021年銷售目標增幅較大的企業(ye) ，規模往往偏小。與(yu) 大型房企相比，更容易實現增速的提升。銀城國際控股的銷售目標為(wei) 300億(yi) 元，比去年的實際銷售額增長了三成。花樣年、朗詩等不足千億(yi) 的企業(ye) ，今年規模增長目標都在20%以上。

頭部房企對待規模的態度相對謹慎。近幾年來，萬(wan) 科、恒大、碧桂園的銷售目標增幅很少超過20%，甚至經常低至個(ge) 位數。

萬(wan) 科近些年很少對外公布銷售目標，公司的實際銷售增長率也很少超過15%，保持穩定增長。2021年，萬(wan) 科提出了7900億(yi) 元的銷售目標，比去年實際銷售規模增長12%，萬(wan) 科同時還提出回款率95%的要求。

恒大今年的銷售目標為(wei) 7500億(yi) 元，增幅僅(jin) 為(wei) 3.71%，繼續維持個(ge) 位數增長；碧桂園的權益銷售金額目標為(wei) 6240億(yi) 元，增幅同樣不到10%。

與(yu) 中小企業(ye) 相比，大型房企的基數較大，要實現規模的高速增長頗有難度。但仍有部分巨頭試圖維持一定的速度。招商蛇口今年的銷售目標為(wei) 3300億(yi) 元，比去年的實際規模增長18.87%。在這一規模的房企中，已屬“高增長”之列。

“紅線”的羈絆

多年前，招商與(yu) 萬(wan) 科、保利、金地一同占據中國房企第一軍(jun) 團。此後公司一度掉隊，但通過整合深圳蛇口工業(ye) 區的土地資源，再度獲得發展潛力。財經評論員嚴(yan) 躍進向21世紀經濟報道表示，招商蛇口製定了較高的增長目標，說明公司仍有“彎道超車”的追求。與(yu) 此同時，招商蛇口還有另外兩(liang) 個(ge) 優(you) 勢：龐大的土地儲(chu) 備，良好的財務指標。

截至2020年末，招商蛇口的資產(chan) 負債(zhai) 率(剔除預收款)58.84%，淨負債(zhai) 率28.81%，現金短債(zhai) 比1.23。位於(yu) “三條紅線”中的綠檔。按照監管政策，今年招商蛇口的有息負債(zhai) 規模最多可增長15%。

據悉，房企對銷售目標的設定，與(yu) 公司的發展戰略、貨值規模、資金實力等有關(guan) 。但隨著“三條紅線”政策的出台，房企的資金狀況被分檔管理，很難再借助高負債(zhai) 獲得高增長。同時，由於(yu) 監管部門要求企業(ye) 提交表外負債(zhai) 情況，以往將大量債(zhai) 務做到表外的做法，也將有所收斂。

事實上，“三條紅線”政策在很大程度上影響了房企的規模增長預期。按照規定，紅橙黃綠四個(ge) 檔位的房企，有息負債(zhai) 規模增幅上限分別為(wei) 0、5%、10%、15%四檔。若“踩線”情況較為(wei) 嚴(yan) 重，房企的借貸規模將受到限製，自然很難實現高速增長。

梳理房企的銷售目標發現，“綠檔”房企設定的銷售目標增長率，總體(ti) 要高於(yu) 其他檔位的房企。比如，位於(yu) “綠檔”的寶龍地產(chan) ，今年的銷售目標為(wei) 1050億(yi) 元，比去年的實際銷售規模增長28.8%；同樣位於(yu) “綠檔”的龍湖，今年的銷售目標為(wei) 3100億(yi) 元，增長14.6%。在其所處的規模水平上，二者的增長目標都較高。

相比之下，踩中全部三條紅線、位於(yu) “紅檔”的首開，今年的銷售目標設定為(wei) 1100億(yi) 元，僅(jin) 比去年的實際銷售金額增長25億(yi) 元。

還有一些房企設定的銷售目標較為(wei) 保守，甚至低於(yu) 去年的實際銷售額。濱江集團的銷售目標為(wei) 1200億(yi) 元，與(yu) 去年1350億(yi) 元的銷售額相比，下降了11.11%。港資房企九龍倉(cang) 也較為(wei) 保守，在連續兩(liang) 年下調銷售目標後，今年維持在150億(yi) 元的水平，與(yu) 去年持平。

嚴(yan) 躍進表示，隨著市場紅利的消退和調控的常態化，房地產(chan) 業(ye) 正進入低速增長時代。與(yu) 規模訴求相比，財務安全的重要性大大提升，這也將倒逼房企在管理、產(chan) 品等方麵進行精進。與(yu) 此同時，行業(ye) 格局也會(hui) 進一步固化，馬太效應顯著，中小房企彎道超車的難度也將越來越大。