樓市政策“暖風”吹向三四線城市

4月20日，江蘇省淮安市多部門聯合下發《關(guan) 於(yu) 進一步落細落實省政府“一老一小”民生實事的通知》（以下簡稱“《通知》”），支持合理住房需求，鼓勵投親(qin) 養(yang) 老，在市區擁有2套住房的本市戶籍家庭，父母在市區沒有住房的和多孩家庭均可以再辦理1套購房資格證明。

淮安市隻是三四線城市近期密集調整優(you) 化樓市政策的一個(ge) 縮影。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，今年以來，截止到4月15日，國內(nei) 已有超70個(ge) 城市出台樓市鬆綁政策。其中包括安徽省淮北市，浙江省衢州市、麗(li) 水市和江蘇省南通市、淮安市等。

近日有消息稱，蕪湖市已從(cong) 4月14日起調整二手房限售政策，新建商品住房隻要有房產(chan) 證就不限網簽正常出售，而根據此前政策“須在取得產(chan) 權證2年後方可轉讓”。

對於(yu) 蕪湖市調整二手房“2年限售”的信息，記者日前致電蕪湖市住房和城鄉(xiang) 建設局，相關(guan) 工作人員表示：“蕪湖市限售政策應該是有調整，但對於(yu) 具體(ti) 如何調整，我們(men) 這邊還沒有收到正式的文件。”

密集優(you) 化調整樓市政策

根據淮安市4月20日下發的《通知》，本市戶籍居民家庭在市區（不含洪澤區）有2套住房、父母在市區沒有住房的，可以憑常住人口登記卡或戶口本到相關(guan) 部門辦理1套購房資格證明；非本市戶籍的人才家庭、父母在市區沒有住房的，在原有規定基礎上可憑常住人口登記卡或戶口本到相關(guan) 部門辦理1套購房資格證明。

此外，對於(yu) 擁有淮安市戶籍的多孩家庭，在公租房配租時，優(you) 先考慮戶型和麵積選擇，實施差異化租金優(you) 惠政策；在購買(mai) 商品房時，市區有2套住房的可以憑出生證明及戶口本到相關(guan) 部門辦理1套購房資格證明。

而就在前一天，江蘇省常熟市新市民事務中心官方公眾(zhong) 號發布的《常熟市人才購房補貼實施細則》指出，符合條件的人才在常熟購買(mai) 首套自住商品住宅，可享受1%購房補貼。但該文章目前已被刪除。

記者就此聯係常熟市新市民事務中心，相關(guan) 工作人員表示，上述政策是常熟市人才辦出台的，該公眾(zhong) 號隻是轉發政策。記者隨後聯係常熟市人社局，有工作人員表示，上述政策“沒有取消，現在窗口已經可以受理了”。

記者梳理發現，除淮安市和常熟市外，長三角地區的衢州市和淮北市等多座三四線城市此前也已發布相關(guan) 樓市優(you) 化調整政策。

例如，淮北市《關(guan) 於(yu) 淮北市購房優(you) 惠政策的實施意見》指出，在2022年春季房展會(hui) 期間（2022年4月30日至5月4日），本市、外地居民或者企業(ye) 在淮北市城區購房的，享受財政獎勵、金融機構信貸支持和開發企業(ye) 補貼，個(ge) 人或家庭購買(mai) 首套新房可獲最高不超過6萬(wan) 元獎勵。

不過，上述實施意見目前已無法在淮北市住建局官網上查詢到，隻有一則發於(yu) 4月18日的《關(guan) 於(yu) 延期舉(ju) 辦房地產(chan) 展示交易會(hui) 的公告》。淮北房產(chan) 管理服務中心相關(guan) 工作人員表示：“因為(wei) 受疫情影響，本來準備五一期間舉(ju) 辦的春季房展會(hui) 已經延期，所以在原定時間實施的優(you) 惠政策就失效了。”

諸葛找房數據研究中心表示，由於(yu) 大部分城市樓市恢複進程仍較緩慢，預計後續鬆綁政策的城市將不斷擴容，且放鬆力度有望持續擴大。

置業(ye) 門檻進一步降低

多座三四線城市密集優(you) 化調整樓市政策，在降低購房者置業(ye) 門檻的同時，亦有助於(yu) 進一步促進當地房地產(chan) 市場企穩回升。

記者梳理發現，放寬限購條件、降低置業(ye) 門檻成為(wei) 三四線城市優(you) 化調整樓市政策的重要方向之一。例如，衢州市此前發布的政策稱，非衢州戶籍家庭、個(ge) 體(ti) 工商戶及由自然人投資或控股的企業(ye) ，視同衢州戶籍家庭執行相關(guan) 購房政策，不受“需繳納12個(ge) 月社保或個(ge) 稅且僅(jin) 能購買(mai) 1套”的限製。

國海證券研報表示：“三四線城市經過這一輪大幅度調整後，居民購房更偏理性，投機型需求所剩無幾，部分熱點城市房地產(chan) 市場回歸健康，臨(lin) 時性的限購政策存在放寬空間。”

降低首付款也是三四線城市調整優(you) 化樓市政策的重要方向之一。例如，4月14日，湖北省宜昌市發布《關(guan) 於(yu) 進一步促進房地產(chan) 市場良性循環和健康發展的通知》，引導金融機構加大個(ge) 人住房按揭貸款投放力度，首套房貸款首付款比例不低於(yu) 20%、二套房貸款首付款比例不低於(yu) 30%。

除放寬限購條件、降低首付款比例外，多地下調房貸利率也引發外界廣泛關(guan) 注。

貝殼研究院發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，今年4月份，貝殼研究院監測的103個(ge) 重點城市主流首套房貸利率為(wei) 5.17%，二套利率為(wei) 5.45%，分別較3月份回落17和15個(ge) 基點；4月份平均放款周期為(wei) 29天，較3月份縮短5天。

值得注意的是，4月18日，中國人民銀行和國家外匯管理局印發《關(guan) 於(yu) 做好疫情防控和經濟社會(hui) 發展金融服務的通知》，提出23條舉(ju) 措支持受困主體(ti) 紓困，暢通國民經濟循環，促進外貿出口發展，其中明確提出：“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內(nei) 商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。”

4月21日，馬鞍山當地媒體(ti) 報道稱，自4月18日以來，當地已有10餘(yu) 家銀行普遍下調了個(ge) 人住房貸款利率，對新辦理的首套房個(ge) 人住房按揭貸款利率降至5.2%左右，降幅達35至60個(ge) 基點，“為(wei) 近年來最低”。

“預計後期更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調整‘認房認貸’標準，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線，有利於(yu) 降低購房成本，支持住房需求釋放，對樓市產(chan) 生實質性利好。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂(le) 認為(wei) ，未來住房信貸將進一步寬鬆，有利於(yu) 房地產(chan) 市場修複。

人才、產(chan) 業(ye) “雙輪驅動”

盡管多座三四線城市已有針對性地出台了放寬限購條件、降低首付款比例、發放購房補貼、降低房貸利率等優(you) 化調整政策，但三四線城市樓市回暖仍需時日。

克而瑞研究中心數據顯示，今年3月份，三四線城市商品住宅去化周期達25.83個(ge) 月，已經超過2020年疫情期間水平，環比2月份大幅上漲11%，“而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中38城去化周期已在20個(ge) 月以上”。

上海中原地產(chan) 首席分析師盧文曦認為(wei) ，三四線城市在將樓市調整政策向市場端有效傳(chuan) 導的過程中，購房者的消費預期及成長預期“可能還有一定的壓力存在”。

盧文曦認為(wei) ，房地產(chan) 隻是整體(ti) 經濟麵上的一個(ge) 反應點。樓市複蘇回暖，最根本的措施還是要回到產(chan) 業(ye) 上，“因為(wei) 人是根據產(chan) 業(ye) 走的，產(chan) 業(ye) 在哪兒(er) ，人才人口就在哪裏”。在其看來，三四線城市需要進一步發展產(chan) 業(ye) 經濟。

事實上，在近期密集出台樓市優(you) 化調整政策的三四線城市中，已有不少城市將著眼點放在支持產(chan) 業(ye) 發展和吸引人才政策範疇內(nei) ，或在出台樓市調整政策的同時亦同步發布人才和產(chan) 業(ye) 政策。

例如，淮安市委、市政府近日印發《關(guan) 於(yu) 推進新時代人才強市建設的實施意見》，將向產(chan) 業(ye) 領軍(jun) 人才、技術技能人才、經營管理人才、基礎教育人才、醫療衛生人才等十類人才給予真金白銀支持。其中包括對於(yu) 高新企業(ye) 等重點企業(ye) 引進專(zhuan) 業(ye) 技術人才，符合條件的按照年薪25%給予一次性補貼等。

無獨有偶，常熟市在《常熟市人才購房補貼實施細則》中也表示，為(wei) 加快聚集海內(nei) 外人才，全力推動常熟高質量發展，根據《關(guan) 於(yu) 加強人才引領產(chan) 業(ye) 高質量發展的若幹政策舉(ju) 措》並結合當地實際，製定人才購房補貼細則，對中級及以上職稱的專(zhuan) 業(ye) 技術人才等，購買(mai) 新建商品房按購房發票價(jia) 給予1%優(you) 惠等。

在業(ye) 內(nei) 人士看來，三四線城市積極響應“房住不炒、因城施策”要求，在有針對性地出台樓市優(you) 化調整政策的同時，更要重視結合當地產(chan) 業(ye) 發展實際、人才需求實際等情況出台相關(guan) 措施，不斷促進地方產(chan) 業(ye) 經濟發展，提升人才吸引力。