樓市下行壓力倒逼刺激加速，8大省會城市接連放出“大招”

2022年行至當下，樓市調控的基調已然明確，放鬆政策從(cong) 三四線城市擴大至二線，支持力度不斷增強，不少城市突破了限購、限售等政策，其中不乏省會(hui) 城市的身影。

根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至4月20日，全國已有超85個(ge) 城市出台了鬆綁政策內(nei) 容，調控次數超百次。4月前20天，合計出台政策31次，明顯超過前三個(ge) 月，月均25次左右的頻次，變得更為(wei) 頻繁。

這其中，據第一財經不完全統計顯示，2022年至今，已有包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭(lan) 州、昆明、南寧、南京、銀川等在內(nei) 的8個(ge) 省會(hui) 城市出台了樓市放鬆政策。

鬆綁政策主要聚焦於(yu) 需求端，包括放寬落戶、公積金貸款額度增加或條件放寬、降低首付比例、降房貸利率等，公積金貸款放寬是地方政府最常用的手段。其中，自鄭州起，放鬆限購限貸、放鬆限售等政策開始更頻繁地出現。

不過，從(cong) 數據表現來看，市場銷售仍保持在低位徘徊。據國家統計局，今年一季度，商品房銷售麵積31046萬(wan) 平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售麵積下降18.6%。商品房銷售額29655億(yi) 元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

基於(yu) 此現實狀況，業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) ，各地穩樓市的政策還將繼續出台。東(dong) 吳證券研報指出，經濟不穩，放鬆不止，“房住不炒”前提下，政策仍存在較高改善預期。

首破“認房又認貸”

省會(hui) 城市中較早有鬆綁政策出台的，當屬廣西南寧。2月下旬，南寧市發布了住房公積金新政策，將第二套房的公積金貸款首付款比例從(cong) 此前的40%降低至30%；同時，公積金貸款額度亦均有不同程度的提升。

這一放鬆政策本身，從(cong) 放鬆力度到涉及的政策麵，仍局限於(yu) 公積金，盡管引發了部分關(guan) 注但並無明顯突破。這一狀態被鄭州一舉(ju) 打破。

3月初，曆經了洪災和疫情衝(chong) 擊的鄭州發布了樓市調控“十九條”，包括部分放鬆限購、人才購房補貼、下調住房貸款利率、推進安置房建設和轉化等幾大利器。

其中頗具有代表意義(yi) 的政策為(wei) ，對擁有一套住房並已結清相應貸款的家庭，執行首套房貸款政策，首付比例將由此前的60%降至30%，也即“認貸不認房”。這是2016年調控收緊以來，首個(ge) 鬆綁“認房又認貸”的重點城市，有利於(yu) 緩解改善需求的置業(ye) 壓力。

天風證券地產(chan) 行業(ye) 分析師楊侃指出，鄭州作為(wei) 重要的省會(hui) 城市，包括“認貸不認房”等政策利於(yu) 為(wei) 樓市注入信心，在全國具備一定示範效應。當前樓市下行壓力仍大、部分房企資金困局仍未得到解決(jue) ，後續不排除壓力較大區域或城市跟進微調，因城施策將持續演繹。

這之後的3月份，僅(jin) 有福州、哈爾濱發布放鬆政策。其中，福州在房貸利率連續下降的基礎上，再度推出樓市支持政策，降低長樂(le) 戶口和外地戶口在五城區內(nei) 購房門檻；而哈爾濱則宣布廢止2018年出台的限售政策。

此後，4月初，蘭(lan) 州跟進鄭州的政策。在限購放鬆方麵，孝老和多胎家庭，皆可在限購區域內(nei) 新購一套房產(chan) ；在限貸方麵，除了在首套房的認定上，推行“認貸不認房”之外，大幅下調首付比例，其中首套房為(wei) 20%，二套房為(wei) 30%。

億(yi) 翰智庫認為(wei) ，盡管對於(yu) 缺乏良好人口和發展基礎的蘭(lan) 州來說，此番新政本身的效果可能有限，但以鄭州、蘭(lan) 州為(wei) 開端，期待更多二線城市逐步打開政策工具箱，出台實質性寬鬆政策，“我們(men) 認為(wei) ，這一輪二線城市市場企穩回升將會(hui) 對整體(ti) 市場起到至關(guan) 重要的作用。”

蘭(lan) 州的政策確如開啟了省會(hui) 城市鬆綁的大門一般，4月至今，多個(ge) 省會(hui) 城市披露了放鬆政策。

4月中旬，南京遠郊市場六合區、溧水區，對限購政策予以放鬆。同期，昆明也印發了發布相關(guan) 文件，提出25條政策，涉及調高住房公積金貸款額度、降低購買(mai) 二套住房首付款比例、允許房企緩繳土地款、加大貨幣化安置力度等內(nei) 容，保障合理住房需求的同時提振改善型需求。

4月20日，又一西部省會(hui) 城市加入鬆綁行列，銀川對住房公積金政策進行調整，對已使用過住房公積金個(ge) 人住房貸款並已結清的，為(wei) 改善居住條件再次申請住房公積金購房的，最低首付款比例調整為(wei) 30%；購買(mai) 存量商品住房（二手房）的，最低首付款比例調整為(wei) 40%。

行業(ye) 改善仍待時日

不少大力度釋放積極信號的省會(hui) 城市，多逃不過銷售市場低迷的情節。

以昆明為(wei) 例，東(dong) 吳證券研報披露的數據顯示，2022 年一季度，昆明主城五區商品住宅供應量同比下跌21.9%，成交量同比降幅達42.4%；商品住宅銷售價(jia) 格為(wei) 14750元/平方米，環比略有上升，但同比下跌近6%。

其中，昆明3月份的庫存去化周期達到30個(ge) 月之久，超過了大部分省會(hui) 城市。當前昆明首套房商貸利率最低已降至4.6%，各大銀行也已把首套房首付比例降至20%。

鄭州此前推出“十九條”時，也處於(yu) 相似的市場條件下。據克而瑞數據，2021年末時，鄭州新房狹義(yi) 庫存規模就已接近1500萬(wan) 平方米，消化周期超過20個(ge) 月，2022年2月，由於(yu) 成交持續低位徘徊，新房庫存消化周期已是躍升至31個(ge) 月。

在新政實施一月之後，鄭州市場出現了回暖的跡象。克而瑞數據顯示，今年3月份，鄭州新房平均去化率為(wei) 17%，單項目最高去化率為(wei) 34%，較2022年2月有所回升；同時，項目來訪量和銷售流速穩步提升，3月單項目月均到訪量和月均流速分別達到了325組和20套，較1月低點增長1倍有餘(yu) ；二手房帶看量達到了5萬(wan) 餘(yu) 組，環比增長140%。

但從(cong) 全國市場來看，當前政策的支持力度對市場修複來說，仍顯不足。首創證券研報數據現實，3月份，商品房銷售麵積和金額的單月同比增速分別為(wei) - 17.7%和-26.2%，分別較前兩(liang) 月下降8.1個(ge) 百分點、6.9個(ge) 百分點，單月銷售已連續8個(ge) 月負增長。

“盡管在因城施策框架下部分城市相繼放鬆調控，但疫情的擴散以及居民加杠杆意願受到擠壓，市場預期尚未出現扭轉跡象。”首創證券指出，從(cong) 當前的政策反饋效果來看，寬鬆範圍及力度均有待升級，才有可能逐步打破行業(ye) 供需負反饋的局麵。

未來更廣泛的放鬆也值得期待。繼4月15日宣布降準後，央行於(yu) 18日提出，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內(nei) 商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，進一步明確了繼續加大需求端支持力度的態度。

中信證券認為(wei) ，當前政策仍有許多可操作空間，如按揭貸款利率下調的空間仍然很大，貝殼研究院數據顯示，如果按揭貸款利率再下行50個(ge) BP，也不會(hui) 落到LPR之下；同時，絕大多數低線城市還沒有達到兩(liang) 成的首付比例，大多數高線城市的首套房首付也在三成以上；公積金使用亦有加碼鼓勵的空間。“二季度仍將是政策集中發力期。”該機構預計。