作為(wei) 後恒大時代的民營房企龍頭，碧桂園能否暴雷牽動著無數企業(ye) 家的神經。
碧桂園出現債(zhai) 務危機後，東(dong) 方雨虹趕緊撇清關(guan) 係，“與(yu) 碧桂園合作產(chan) 生的收入占公司收入比例一直較小”、“與(yu) 碧桂園已無大額債(zhai) 權債(zhai) 務關(guan) 係”。
國家已經開始積極優(you) 化房地產(chan) 政策，房企的好日子來了，在恒大暴雷後堅持兩(liang) 年之久的碧桂園，卻滑到了暴雷的邊緣。
碧桂園似是在債(zhai) 務危機告訴我們(men) ，當前及未來幾年，房地產(chan) 行業(ye) 的巨大機會(hui) 並沒有蘊藏在他們(men) 主打的三四線市場。
01
作為(wei) 國內(nei) 最大的房企之一，碧桂園主打的是三四線市場，在房價(jia) 不斷上漲的前些年，確實享受到了房地產(chan) 紅利，因此碧桂園在三四線城市囤地頗多，占用了大量資金。
房地產(chan) 是高負債(zhai) 高杠杆高周轉模式，如果回款金額和回款速度，趕不上還債(zhai) 速度，就暴雷了。碧桂園麵對的是商品房過剩，房住不炒，疫情洗禮，需求萎縮，三四線城市的房價(jia) 不漲反降，使得主打三四線市場的碧桂園遭遇成立以來的最大困難。一邊是新樓銷售困難、回款不及預期，一邊是105萬(wan) 套房屋，是收完錢的，賬上的1400億(yi) 必須保交樓，不能用來償(chang) 還債(zhai) 務，一邊是大批債(zhai) 務集中到期，三者共同造成了碧桂園當前的債(zhai) 務危機。
中國房子過剩，人口出生率不斷下降，對房子的剛需在大幅減少，未來的房產(chan) 市場下滑已是必然。政府隻能救一線的特大和超城市的房地產(chan) 市場，而碧桂園主打三四線市場，無法在國家此次房地產(chan) 調控中受益，因此碧桂園不僅(jin) 今年的銷售回款不太好，未來幾年的銷售回款也不會(hui) 太好。
碧桂園暴雷似乎隻是時間問題。
02
而且碧桂園很有可能引發新一輪房地產(chan) 暴雷，塗料企業(ye) 是剛出狼群，又入虎穴。但麵對碧桂園的債(zhai) 務危機，塗料企業(ye) 並沒有像兩(liang) 年前那麽(me) 慌張，反而在積極尋找新市場。
公共設施、道路、橋梁、隧道等基礎建設的機會(hui) 一直都在，舊改、城市更新的機會(hui) 還在，綠色建材進萬(wan) 家、縣、鄉(xiang) 市場的消費潛力依然巨大，當前，房地產(chan) 市場的最大機會(hui) 在新城中村改造，這也是建築塗料的最大機會(hui) 。
據專(zhuan) 家預測，2023-2025年，國家在21個(ge) 特大和超大城市每年用於(yu) 城中村改造的投資或在萬(wan) 億(yi) 元。2024-2025年新城中村改造每年對建築塗料的需求達到267億(yi) 元（內(nei) 牆塗料約153億(yi) 元，外牆塗料約114億(yi) 元），防水材料達到205億(yi) 元（防水卷材約127億(yi) 元，防水塗料約78億(yi) 元）。
相較之前的棚戶區改造，新城中村改造的三個(ge) 新特點，對準備以增長應對第二波暴雷的塗料企業(ye) 應該有用：
第一，新城中村改造，並不是拆除重建，給拆遷補償(chang) 款，而是加強修繕改造，以保留利用提升為(wei) 主。因此對經濟的刺激和拉動沒有棚改那麽(me) 大，反而還會(hui) 減少一部分改善性住房需求，造成新房銷售的進一步承壓。新城中村改造必然會(hui) 帶動舊房翻新業(ye) 務的爆發，翻新業(ye) 務到了該發力的時候了。
第二，此次新城中村改造涉及的一線21座城市，將是舊房翻新業(ye) 務爆發的主戰場，塗料企業(ye) 需要重點關(guan) 注。
這21個(ge) 超大特大城市都是一線城市，房屋銷售麵積占全國的五分之一，是國家在房地產(chan) 黑鐵時代重點要保的房地產(chan) 市場。國家這波保護，並不包括三四線城市，這也是主打三四線城市房地產(chan) 市場的碧桂園，新樓銷售乏力的一個(ge) 主要原因。
這21座被國家重點保護的幸運城市是，7個(ge) 超大城市（上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津）和14個(ge) 特大城市（武漢、東(dong) 莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連）。這都是塗料企業(ye) 刷新、翻新、煥新業(ye) 務的主攻方向。
蘇州、寧波這種不在統計中的經濟強市，也在新城中村改造覆蓋的範圍之內(nei) 。
第三，棚改主要依賴政策性金融工具，新城中村改造資金來源是政府資金與(yu) 民間資本相結合。如果塗企作為(wei) 民間資本，在資金層金上與(yu) 當地政府聯手打造某個(ge) 城市的新城中村改造，那麽(me) 吃下新城中村改造的蛋糕也就順理成章了。（神秘彩金随机派发规则）
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