進入白銀時代 房地產成新常態軟著陸的救命稻草

    從(cong) 大的曆史周期看，城市化進程完成、國民收入快速提升進程結束，房地產(chan) 的長牛恐怕才能終結。在此之前，即便有周期波動，例如90年代房價(jia) 下行周期、11-15年也有一個(ge) 調控的小熊市，但大趨勢還是螺旋式上升的，這就是十多年前牛刀易憲容等專(zhuan) 家屢屢唱空、屢屢打臉的根本原因。

    大家注意，老毛君不是忽悠去高位接盤，實際上我呼籲抄底房產(chan) 的時點恰恰是在15年5月股價(jia) 亢奮房價(jia) 低迷的時候。“熊市不買(mai) 股，牛市白辛苦；牛市不買(mai) 房，熊市淚汪汪”，你懂的。

    現在房地產(chan) 主流的觀點是過去十五年野蠻成長的黃金時代已經結束，目前正在進入白銀時代。咱繼續聊聊白銀時代的房事。

    今年的經濟基本是靠房地產(chan) 拉起來的。工業(ye) 是過剩產(chan) 能不景氣、金融業(ye) 經曆了股災休養(yang) 生息、社會(hui) 消費品零售總額同比增長10%，電商占了88%，滲透率也差不多了。整體(ti) 除了房地產(chan) 沒啥亮點。統計局公布的第二季度宏觀經濟數據，整個(ge) 上半年，房地產(chan) 業(ye) 的同比增幅在各行業(ye) 中位居第一。

    房地產(chan) 確實是在回暖。關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 複蘇的持續性，也有爭(zheng) 議。最典型的是社科院發布的《房地產(chan) 藍皮書(shu) ：中國房地產(chan) 發展報告No.13（2016）》大膽指出：“如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地產(chan) 價(jia) 格有可能在2017年下半年再次出現全麵下滑趨勢。”

    但不要忘了，去年年底，社科院的報告預測，“2016年第二季度後，房價(jia) 有出現一波斷崖式下跌的可能。”藍皮書(shu) 也是牛刀。

    實際上，預測房價(jia) 走勢是非常難的，即便業(ye) 內(nei) 人士也往往被打臉，別說當年三劍客了，行業(ye) 領袖王石在2000年加入WTO時預言中國房價(jia) 會(hui) 下跌，結果呢？反指啊！

    目前看，政策風險不大，打壓的空間幾乎沒有，一線城市還在限購，未來要討論的恐怕是放鬆管製的問題。

    房地產(chan) 已經是新常態軟著陸的救命稻草，房地產(chan) 才是政府的真愛。三駕馬車，投資表現低迷，上半年固定資產(chan) 投資同比增長9%，為(wei) 十六年以來的最低水平，僅(jin) 基建投資略微回升。

    金融風險也在可控範圍內(nei) 。房地產(chan) 開發商的杠杆率高一些，前幾年的限融導致房企隻能依賴的信托融資，現在的利率下降有助於(yu) 房企債(zhai) 務置換，減輕財務壓力。家庭杠杆率，中國是全球家庭債(zhai) 務最低的國家之一，政策是地方政府和企業(ye) 去杠杆，鼓勵家庭加杠杆。

    如果不出現致命的風險，那麽(me) 所謂白銀時代，房地產(chan) 斷崖式暴跌不大可能，井噴式暴漲也很難持續，兩(liang) 種極端走不得，大概率是進入放緩的乏味期。在這個(ge) 大背景下，白銀時代兩(liang) 個(ge) 字：分化。

    一是房企分化：中小房企出局，巨無霸體(ti) 現優(you) 勢，房企越來越寡頭化，行業(ye) 集中度提升。

    二是城市分化：一線城市豪宅化，極為(wei) 抗跌；三四線城市屌絲(si) 化，去庫存壓力巨大；二線城市不確定，有的上升為(wei) 準一線，有的淪落為(wei) 三線。

    三是城區分化：一線城市的老城區緩慢增長，郊區的新城變為(wei) 新增長點，關(guan) 鍵是軌道交通網和人口溢出效應。

    1、房企寡頭化

    按照中國指數研究院的數據，房地產(chan) 行業(ye) 集中度進一步提升，百億(yi) 軍(jun) 團擴容至80家，市場份額接近40%。第一陣營（1000億(yi) 元以上）的銷售均值已經是第三陣營（100億(yi) ~300億(yi) 元）的9倍。

    第一陣營包括7家千億(yi) 級企業(ye) ，萬(wan) 科、綠地集團、萬(wan) 達商業(ye) 、保利地產(chan) 、恒大地產(chan) 、碧桂園、中海地產(chan) 。萬(wan) 科、綠地將房地產(chan) 行業(ye) 帶入到了“兩(liang) 千億(yi) ”時代。

    為(wei) 什麽(me) 今年地王頻現？其實就是房企寡頭化的體(ti) 現，已經不是小資金能玩的遊戲了。

    寡頭格局的房地產(chan) 市場價(jia) 格操縱能力更強，議價(jia) 權上對消費者更不利。地產(chan) 行業(ye) 未來就是恐龍時代，強者恒強，野蠻人舉(ju) 牌也是舉(ju) 萬(wan) 科，買(mai) 地產(chan) 股一定要買(mai) 大公司，中小房企最終的結局就是退出或被購並。

    2、一線與(yu) 三線冰火兩(liang) 重天

    7月18日，國家統計局發布“2016年6月份70個(ge) 大中城市住宅銷售價(jia) 格變動情況”，顯示一二線城市房價(jia) 同比漲幅明顯，三四線城市基本保持穩定。

    這都是計劃惹的禍！2010年史上最嚴(yan) 厲的調控出台，限購限貸，定向打擊的就是因四萬(wan) 億(yi) 過熱的一線城市房地產(chan) ，翻翻當時媒體(ti) 報刊，對三四線城市一片唱多聲，還有小城鎮建設的發展戰略，結果誘導開發商一窩蜂跑到三四線城市，造了很多鬼城，變成了現在的天量庫存壓力。

    同時，一線城市供給不足，大量需求因為(wei) 限購限貸被抑製，導致供需關(guan) 係驚天逆轉。

    中國指數研究院的報告顯示：一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對較高。根據重點城市可售麵積及出清周期數據，一、二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個(ge) 月以內(nei) ，而多數三、四線城市去化時間仍超過15個(ge) 月。

    很多布局在三線城市的房企，特別是抗風險能力較弱的中小房企，建議股民不要碰，債(zhai) 務率、周轉率都有惡化趨勢。

    而一線城市布局的房企去庫存壓力並不大，例如存貨最高的綠地控股，由於(yu) 布局在一二線城市，存貨周轉天數為(wei) 410天，也就是一年多時間就能消化掉存貨。所以一線城市存在補庫存的動力，這就造成北上深看不懂的“地王”現象，很多郊區動輒就拍出幾十億(yi) 地王。

    根據上海鏈家市場研究部數據，2016年上半年，在上海土地出讓交易中，住宅類用地有20幅（去年23幅），土地麵積103.6萬(wan) 平方米，全市住宅類用地的平均溢價(jia) 率高達158.2%，土地金額共計449億(yi) 元，比去年同期上漲11%。

    一線城市北上廣深的一枝獨秀，在白銀時代將成為(wei) 新常態，背後是城市化進程的深刻背景。以前官方力推的小城鎮戰略已經被事實證偽(wei) ，中國不可能把人口像撒芝麻一樣平均分布在均衡發展的小城鎮上，這是計劃經濟的烏(wu) 托邦。最終現實還是逼迫政府選擇了大城市為(wei) 龍頭的城市化路線。

    1）人類的特點就是紮堆，這是本性決(jue) 定的。城市之間的競爭(zheng) 必然是強者恒強，形成一二個(ge) 超級大都會(hui) ，其他的都是星羅棋布的小城鎮。

    日韓人口密度高，可是你到他們(men) 的三四線城市看看，也沒多少居民，居住條件很舒適，房價(jia) 貴的是大都市，人口全像沙丁魚罐頭一樣擠在那呢！

    日本26%以上的人口居住在首都圈，49%以上的人口集中在東(dong) 京、阪神、中京等三大都市圈；韓國整個(ge) 國家就一個(ge) 城市，漢城，占韓國人口50%，而且大家甘願冒著炮火的威脅也要紮堆生活，漢城在北韓的大炮射程之內(nei) 。

    再看地廣人稀的國家：美國，人口也是紮堆在紐約、洛杉磯、加州灣區幾個(ge) 城市帶，房價(jia) 也不便宜；鳥不生蛋的澳大利亞(ya) ，按說人口稀疏該分散開都當大地主吧，可是人口基本集中在墨爾本、悉尼兩(liang) 個(ge) 城市，占50%。

    2）隻有一線城市才能提供足夠的資金、社會(hui) 服務和創業(ye) 就業(ye) 機會(hui) ，才可能容納大量人口。

    小城鎮沒有提供足夠創業(ye) 就業(ye) 的機會(hui) 留住人口的能力，所以我們(men) 看到，前幾年很多吵吵逃離北上廣的年輕人又悄悄回流到一線城市。要理解，沒有陰謀論，是城市發展的客觀規律，不是國家不想發展小城鎮，不想治大城市病，是臣妾辦不到啊！

    3）中國目前階段一線城市暗含著一個(ge) 現代文明期權。為(wei) 什麽(me) 北上廣深人多錢多機會(hui) 多？北上廣深港的價(jia) 值不在於(yu) 硬件多先進，在於(yu) 這是中國最接近現代文明的幾個(ge) 點，代表了城市的法治文明，代表了你的房子不會(hui) 被隨便扒掉，代表了哪天出現雷洋那樣的事會(hui) 有很多人關(guan) 注並伸冤……這就是為(wei) 什麽(me) 硬件差不多的條件下而房價(jia) 與(yu) 二線城市相差幾倍？這就是為(wei) 什麽(me) 中國有錢人跑到北上廣深買(mai) 房，更有錢的人跑到香港美國買(mai) 房，買(mai) 的不是房，是文明！

    所以，老毛君一直以來的判斷就是：

    第一，北上深一線城市房價(jia) 跌不下去，穩步慢漲，遲早與(yu) 香港看齊； 

    第二，三四線城市再怎麽(me) 去庫存，讓農(nong) 民進城接盤，短期並不樂(le) 觀。

    兩(liang) 極分化，房地產(chan) 就是中國社會(hui) 的縮影！

    3、副中心與(yu) 城市帶

    一線城市內(nei) 部又會(hui) 發生分化：老城和新區。老區相當於(yu) 大藍籌，新城相當於(yu) 創業(ye) 板。老區的地段好配套完善，都反映在房價(jia) 上了；新城隨著大規模的造城運動，會(hui) 享有一個(ge) 成長期權。

    中國的城市化速度是令人咋舌的，很多人學李嘉誠，說買(mai) 房重要的是地段、地段、地段。殊不知十年二十年前這些黃金地段就是荒郊野地，住著住著，人口越來越多，資金投入越來越多，設施越來越完善，慢慢就住成黃金地段了，這是置業(ye) 領域的價(jia) 值投資。

    想當年，二十年前老毛君帝都求學的時候，北四環還有農(nong) 田，現在的豪宅區世紀城當時叫四季青公社。恍然若夢啊！

    今年拍出的地王大都分布在一線城市的郊區新城，春江未暖鴨先知，這就是趨勢。

    上海拍的地塊在鬆江、周浦、寶山、奉賢、青浦等區，麵粉比麵包貴，很多人直呼看不懂。造城運動就是打造副中心，通過衛星城構建一個(ge) 城市帶來舒散單一大都會(hui) 的功能。

    北京選擇通州作為(wei) 副中心，上海市打造四個(ge) 副中心：青浦、鬆江、嘉定、臨(lin) 港。副中心並不鮮見，東(dong) 京的副中心有三個(ge) ：新宿、澀穀、池袋。為(wei) 什麽(me) 要一線城市必然大力發展副中心？

    一是溢出效應。一線城市太貴，人們(men) 隻能選擇附近居住，慢慢就把周邊帶動起來了，最典型的就是燕郊之於(yu) 北京。08年燕郊剛火的時候還是大農(nong) 村，房價(jia) 不到2000元，現在破2萬(wan) ，十年十倍，其實論漲幅燕郊秒殺帝都。這就是成長股與(yu) 藍籌股的區別。

    二是軌道交通。萬(wan) 眾(zhong) 矚目的寶萬(wan) 大戰，萬(wan) 科向深地鐵增發最主要的理由就是以後地產(chan) 高度依賴軌道交通，話糙理不糙。

    政府財政也是隨地價(jia) 兩(liang) 極分化的，今年上海上半年財政收入同比增長30.6%，增速為(wei) 近13年來同期最高；遼寧上半年財政收入增速負增長18.6%。政府有錢必須花，你懂的，於(yu) 是我們(men) 看到一線城市雄心勃勃的軌道交通計劃。

    拿北京的副中心通州與(yu) 廊北三縣看，已經納入統一規劃。北京要建新東(dong) 站，京唐高鐵京濱高鐵已動工，還有大七環涿密高速縱貫京東(dong) 三鎮，與(yu) 京哈高速形成交通十字大樞紐。

    通州和廊北三縣形成一個(ge) 京東(dong) 新都，當年梁思成的規劃就是保留北京老城，另建一個(ge) 新北京作為(wei) 行政中心，現在的雙黃蛋規劃就是落實梁氏規劃。

    郊區的繁榮本質上是交通的產(chan) 物。地鐵網、高鐵網、高速公路網才能舒散老城區的人口與(yu) 資源，目前中國大城市的軌道交通與(yu) 東(dong) 京紐約比還是短板。

    副中心的推動，未來的一線城市不再是一座城，而是一個(ge) 城市帶。就像加州的灣區、美東(dong) 的大紐約；日本的首都城市圈、阪神城市圈，中國未來的中國人口將高度集中在三大城市帶：京津冀一體(ti) 化的京津走廊、長三角、珠三角。

    近五年人口流入超過100萬(wan) 的13個(ge) 城市，三大城市帶就占8個(ge) ，環渤海有京津，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛。預計2020年，上海將擁有3000萬(wan) 人口，北京將擁有2500萬(wan) 人口。

    最後重申，老毛君隻談房市，不建議追高買(mai) 房，特別是投資性購房，務必謹慎，風險自負。其實巴菲特年輕的時候隻租了一個(ge) 小公寓，剛生下的小孩都沒買(mai) 搖籃和童車，直接放抽屜裏養(yang) ……因為(wei) 人家炒股的回報遠遠高於(yu) 買(mai) 房啊。