熱線城市土地再出新政與樓市降溫解析

    國慶期間，一連近20城宣布了樓市新政，從(cong) 限購、限貸等方麵進行市場調控。而國慶之後的第一周，已經將“供給側(ce) 改革”落實到位的地方政府開始從(cong) 房地產(chan) 市場最源頭的供應端，即土地市場開始著手調控。

    10月11日，合肥市國土資源局、市規劃局和市房地產(chan) 管理局聯合印發了《關(guan) 於(yu) 明確合肥市居住用地競買(mai) 人資格條件審查的實施意見》。

    《意見》要求，競買(mai) 人報名參與(yu) 市區和肥東(dong) 縣、肥西縣、長豐(feng) 縣範圍內(nei) 的居住用地競買(mai) 時，每次拍賣會(hui) 僅(jin) 限參與(yu) 其中1宗居住用地的競買(mai) 。

    其還特意指出，此條款中“競買(mai) 人”包含：“競買(mai) 人”、“競買(mai) 人所在的母公司（母公司為(wei) 競買(mai) 人的最大股東(dong) ）”、“競買(mai) 人控股比例超過50%（含50%）的子公司”、“競買(mai) 人所在的母公司（母公司為(wei) 競買(mai) 人的最大股東(dong) ）控股比例超過50%（含50%）的子公司”四者。屬於(yu) 上述四類情形的關(guan) 聯公司，每次拍賣會(hui) 僅(jin) 限參與(yu) 其中1宗居住用地的競買(mai) 。

    隨後，南京也做出了類似的規定。

    在10月14日最新掛出的9塊土地出讓規則中，南京國土局亦要求所有參與(yu) 南京市商住、住宅用地的競買(mai) 人應具備房地產(chan) 開發資質（含暫定資質），開發企業(ye) 及其控股股東(dong) 、集團成員企業(ye) 不得報名競買(mai) 同一幅地塊。此外，競買(mai) 人的競買(mai) 保證金須為(wei) 競買(mai) 人自有資金並提供證明。

    而上海則對意圖競拍房企的資金來源做了更細致的規定。上海住建委、市規土部門出台的房產(chan) 調控文件中指出，上海將對開發商的土地款融資展開嚴(yan) 格檢查，保險等幾類資金不得用於(yu) 購買(mai) 土地。按上海的新規則，開發商在參加土地拍賣時，應承諾所拍資金為(wei) 合規自有資金。

    在上海最新掛牌的地塊公告中，競買(mai) 申請文件已經增加“經會(hui) 計師事務所及注冊(ce) 會(hui) 計師鑒證的《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》，增加30日競買(mai) 資格審查時間，對交易資金來源進行審核。

    具體(ti) 來說，參與(yu) 拿地的開發商需要在補充申報資料中承諾，用於(yu) 本地塊交易的資金來源為(wei) 符合我國法律法規政策規定的自有資金，不存在使用包括但不限於(yu) 銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違反國家有關(guan) 規定的資金來源繳付土地競買(mai) 保證金、定金及後續土地出讓價(jia) 款的情況。

    高地價(jia) 催生高房價(jia) ，高房價(jia) 的預期帶來當下的大量成交，這可能是部分人士對於(yu) 今年一二線城市樓市過於(yu) 火爆的分析邏輯。而合肥、南京和上海，都是今年土地市場較熱的幾個(ge) 城市，其中南京此前甚至已經出台了“熔斷機製”。

    而今年國內(nei) 的土地成交已經創下了紀錄。

    最新統計數據顯示，今年1-9月，內(nei) 地300個(ge) 城市土地供求總量回落，但地價(jia) 呈普遍上漲態勢。據統計，1-9月300城共成交土地15585宗，較去年減少7%，成交麵積同比降2%；而在收金方麵卻大幅增長，總額達19262億(yi) 元，同比大增40%；其中住宅用地出讓金總額15021億(yi) 元，同比增加56%。

    其中，南京、蘇州、杭州前三季度土地出讓金額總額均超過去年全年，達到千億(yi) 元水平，其中南京前9月共計收入土地出讓金1405.4億(yi) 元，蘇州1269.9億(yi) 元，杭州的土地出讓金總額為(wei) 1130.5億(yi) 元。另外，無錫市的土地出讓金收入同比漲幅高達470%，增幅排名第一。

    事實上，在國慶之後的這幾天來看，此前出台的限購政策已經略見成效。

    據市場研究統計顯示，10月1日至15日，北京新建商品住宅共網簽1579套，與(yu) 上月同期相比減少45%，與(yu) 去年10月上半月同期相比則下降42%。

    此外，南京市房管部門發布數據稱，9月26日南京執行限購政策以來，全市商品住宅日均認購300套，較今年以來市場較熱時下降明顯，限購政策令房地產(chan) 市場逐步理性回歸。

    在杭州，限購兩(liang) 周，其新房的簽約套數、麵積和總金額環比均出現了5成左右的跌幅。

    而更早之前，蘇州房價(jia) 4天暴跌9千元的消息曾一度刷爆業(ye) 內(nei) 。

    因此，大部分專(zhuan) 家已經達成這樣的共識：“短期來看，這一輪樓市的高燒模式將基本終結。樓市可能會(hui) 恢複到2012年到2013年的狀態。”