2017樓市四大猜想：調控 加息 房價走穩 並購加速” 119652″

    中央經濟工作會(hui) 議明確表態“房子是用來住的，不是用來炒的”，進入2016年12月份以來，決(jue) 策層已經六次明確對房地產(chan) 的相關(guan) 調控。2017年樓市怎麽(me) 走？房價(jia) 是漲是跌？新年伊始，樓市四大猜想浮出水麵。

    調控持續

    在2016年12月14日的中央經濟工作會(hui) 議已經確定了2017年房地產(chan) 調控主基調——去庫存與(yu) 放泡沫並舉(ju) ，並加快研究建立房地產(chan) 市場長效機製。在12月29日和30日，住建部又發布《中共住房城鄉(xiang) 建設部黨(dang) 組關(guan) 於(yu) 巡視整改情況的通報》，狠抓熱點城市控房價(jia) ，三四線城市和縣城去庫存，同時還公布21家違規銷售的房地產(chan) 開發企業(ye) 名單。事實上，僅(jin) 在2016的12月，決(jue) 策層已經先後六次明確對房地產(chan) 的相關(guan) 調控及監管。

    從(cong) 監管層的態度來看，維穩仍然是2017年的核心命題。預計2017年一二線熱點城市調控會(hui) 持續，“房價(jia) 不止、政策不停”，這與(yu) 防控金融風險的宏觀背景也是一脈相承。同時，對於(yu) 三四線城市去庫存等供給側(ce) 結構性改革也會(hui) 得以延續，除了主要的政策性支持，也可能會(hui) 與(yu) 提高整個(ge) 城市的“基本麵”相融合。針對各個(ge) 城的調控，預計會(hui) 根據各地實際情況升級為(wei) “一城一策”。

    加息預期

    2016年前三季度房地產(chan) 市場的火熱，與(yu) 寬鬆的信貸政策有很大關(guan) 係，信貸是影響短期房價(jia) 的重要因素之一。在上海實行“認房又認貸”之後，2016年12月23日，鄭州又成為(wei) “認房又認貸”的第二個(ge) 城市，這個(ge) 被稱之為(wei) 最嚴(yan) 厲的調控政策是否會(hui) 鋪開，成為(wei) 熱點城市懸在頭上的達摩克利斯之劍。該政策的出台，也將直接影響到房地產(chan) 市場的成交量和房價(jia) 走向。

    2016年12月中旬，美聯儲(chu) 宣布加息並給予今年3次加息的預期，人民幣出現貶值預期。本次加息或預示美國步入加息周期，一經確認則其他國家將迫於(yu) 壓力而效仿美國。短期內(nei) 固然不會(hui) 出現此種局麵，但加息操作勢必會(hui) 削弱投資需求並抑製消費。“一旦加息（或者資金價(jia) 格上漲過快），代表了金融政策的取向出現變化。如果人民幣貶值和資本流出，一定引發中國房價(jia) 的重新估值，以人民幣計價(jia) 的資產(chan) 價(jia) 格的調整是大概率。”業(ye) 內(nei) 人士表示。

    房價(jia) 走穩

    雖然政府在加碼調控，但倘若房價(jia) 出現大跌，這勢必也不是監管層的本意。在2017年，房地產(chan) 市場會(hui) 進入一個(ge) 小的調整期，房價(jia) 會(hui) “穩”字當頭，可能會(hui) 出現微漲或微跌，“大起大落”都是政府不願意看到的。

    從(cong) 多家證券公司房地產(chan) 研究部門發布的報告來看，對於(yu) 2017年，機構對於(yu) 成交量的預測基本一致，都認為(wei) 房屋銷售麵積會(hui) 出現下降，方正證券最樂(le) 觀，預測要跌6%，最悲觀的中投證券則預計會(hui) 跌18%。當然，代表性的觀點是受政策影響，一線、二線、三線城市的銷售麵積會(hui) 呈現不同的情況。買(mai) 房的人少了，自然也會(hui) 影響到房價(jia) ，大多機構預測2017年房價(jia) 波動幅度在正負3%以內(nei) 。典型的觀點是，2017年上半年全國銷售均價(jia) 持平，下半年隨著政策鬆綁重回上升趨勢。

    方正證券首席經濟學家任澤平指出，近幾輪房價(jia) 周期上漲時間長、調整時間短，平均36個(ge) 月左右為(wei) 一輪房價(jia) 周期，其中平均上漲24個(ge) 月，調整12個(ge) 月。當前房價(jia) 漲幅放緩，按照12個(ge) 月左右的調整周期，預計房價(jia) 將調整到2017年底至2018年上半年。

    並購加速

    最近幾年，房地產(chan) 行業(ye) 內(nei) 並購潮已經初現端倪。隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，在2017年，開發商的整合或將進一步加速。

    手裏有地但開發能力弱的中小型房企若無法通過開發模式盈利，賣土地、賣股權現象就可能會(hui) 頻繁出現；如果連土地都沒有的上市公司，或許整個(ge) 企業(ye) 會(hui) 被當殼賣掉了。對於(yu) 彈藥充足的大型開發商，將會(hui) 在二級市場尋找開發機會(hui) 以及合適資產(chan) ，抑或收購現金流緊張的小型開發商。不僅(jin) 如此，從(cong) 現在各類城市的房地產(chan) 市場而言，一旦有大型開發商進入，中小型開發商的生存空間已經在麵臨(lin) 著不斷壓縮的情形。

    當然，盡管拿地成本不斷上漲，開發商依然繼續深耕一線城市以及二線重點城市。為(wei) 降低風險、分攤成本，許多開發商可能會(hui) 選擇聯合其他開發商，抑或尋求保險公司等金融機構的聯合。