全國老舊小區改造半年報：鄭州、西安改造小區最多 杭州15萬家庭“翻新”” 140971″

   老舊小區改造如火如荼，進展到底如何？

   據住房和城鄉(xiang) 建設部8月27日消息，今年1-7月份，全國新開工改造城鎮老舊小區2.22萬(wan) 個(ge) ，占年度目標任務（3.9萬(wan) 個(ge) ）的56.4%，較6月末提高了16個(ge) 百分點；涉及居民442.74萬(wan) 戶，占年度目標任務（約700萬(wan) 戶）的62.7%，較6月末提高了15.6個(ge) 百分點。

   哪些城市改造麵積最大？哪些城市改造進度最快？會(hui) 在哪些領域形成多大的投資？仍然是廣受關(guan) 注的問題。21世紀經濟報道記者對一線城市、省會(hui) 城市、計劃單列市和GDP過萬(wan) 億(yi) 城市的老舊小區改造計劃與(yu) 開工進度，做了統計和梳理。

   鄭州、西安改造小區最多

   在21世紀經濟報道記者統計的城市中，有26個(ge) 公布了2020年計劃改造的小區數量，其中，鄭州將改造約1200個(ge) 小區，在所有城市中居首，西安是另一個(ge) 改造小區數量過千的城市。其他城市公布的數據都沒有超過500個(ge) ，有18個(ge) 城市的改造數量都在100至500個(ge) 之間。

   從(cong) 公布的改造麵積來看，截至8月上旬，上述城市中，有21個(ge) 公布了2020年的老舊小區計劃所覆蓋的改造麵積。所有已公布改造計劃的城市，改造麵積都超過100萬(wan) 平方米。其中，西安、哈爾濱、杭州、武漢等地，今年都將改造超過1000萬(wan) 平米，最多的西安則計劃改造1900萬(wan) 平米。

   而從(cong) 改造計劃覆蓋的家庭來看，部分城市同時發布了老舊小區的改造麵積與(yu) 覆蓋家庭數量。其中，杭州2020年的改造計劃涉及家庭最多，達到15萬(wan) 戶，另外南昌和武漢的覆蓋家庭也超過了10萬(wan) 戶，太原、蘭(lan) 州和濟南則超過了5萬(wan) 戶。

   改造計劃的推進進度如何？21世紀經濟報道記者注意到，截止到8月上旬，當前公布了具體(ti) 改造進度的城市數量不多，其中大多數都是已經全部開工，或者接近全部開工。

   其中，西安計劃改造1900萬(wan) 平米，到7月底已開工建設1436個(ge) 小區，建築麵積2077.7萬(wan) 平方米，改造進度達到109%；計劃改造約6.2萬(wan) 戶的濟南，則已經開工62249戶，改造開工進度同樣突破100%。另外，貴陽計劃改造1.61萬(wan) 戶，實際開工改造則達到了15661戶。武漢的這兩(liang) 組數字則分別是13.2萬(wan) 戶和12763戶，同樣接近全部開工。

   對此，陝西省房地產(chan) 研究會(hui) 會(hui) 長王聖學曾告訴21世紀經濟報道記者，西安舊改加速度的原因主要有兩(liang) 點。一是按照老舊小區的標準，西安老舊小區規模比較大；二是明年西安要召開全運會(hui) ，為(wei) 了提升整個(ge) 城市環境，加大了老舊小區改造的速度。

   不過，某地方住建部門官員告訴記者，當地此前並非老舊小區改造試點城市，因此目前還沒有竣工的小區。同時老舊小區改造涉及群眾(zhong) 切身利益和日常生活，而且開工麵積每天變化較大，因此，在數據發布上，除了改造開工進度接近完成的城市，當地選擇了暫時不對外公布改造進度。

   全國五分之一住房有舊改需求

   在第十二屆全國既有建築改造大會(hui) “老舊小區綜合改造分論壇”上，中國城市規劃設計研究院城市更新研究所副所長範嗣斌介紹稱，按照各地提供的數據不完全統計，目前全國有改造需求的小區32.7萬(wan) 個(ge) ，總建築麵積65億(yi) 平方米，從(cong) 建築麵積看，約占現有城鎮住房總量324億(yi) 平方米（國家統計局發布數據）的20.06%。

   如此龐大體(ti) 量的老舊小區改造，帶來的投資強度有多大，是各界關(guan) 心的另一個(ge) 問題。

   7月中旬，國家發改委曾表示，2020年《政府工作報告》明確計劃改造城鎮老舊小區3.9萬(wan) 個(ge) ，中央預算內(nei) 投資安排543億(yi) 元，目前已經全部下達完畢，實現了“城鎮老舊小區改造任務翻番，中央預算內(nei) 投資安排翻番”。

   在中央資金的基礎上，不少城市今年在老舊小區的計劃投入，都達到10億(yi) 級別。其中，杭州計劃投入68億(yi) 元，太原計劃投入超過30億(yi) 元，南昌、濟南和北京的計劃投入則分別達到了約27億(yi) 元、約19億(yi) 元和12.8億(yi) 元。

   實際上，這些投資額度中，中央投資的所占份額並不高。以西安為(wei) 例，2020年西安計劃老舊小區改造開工投資94.9億(yi) 元。其中，根據西安市發改委9月3日發布的消息，截至目前西安市累計爭(zheng) 取到2020年保障性安居工程中央預算內(nei) 投資19.17億(yi) 元。

   而在稍早些時候的6月，西安市住建局局長苗寶明則在接受媒體(ti) 采訪時表示，西安當時有613個(ge) 項目申請到中央和省級資金共24.3億(yi) 元。

   不過，西安方麵仍然認為(wei) “資金不足”，西安當地媒體(ti) 報道稱，由於(yu) “資金有限”，部分群眾(zhong) 抱怨老舊小區改造存在做麵子工程、重視小區環境改造而忽視小區內(nei) 在品質提升等問題。

   一些機構則計算了疊加地方投入後的全國總體(ti) 投資強度。中銀證券曾根據各省發布的老舊小區改造計劃，計算各地老舊小區政府投入強度。

   其中，安徽省平均每戶可達到1.27萬(wan) 元。青海省平均每戶約為(wei) 1.5萬(wan) 元，貴州省每戶接近4萬(wan) 元。而河北省平均每戶金額為(wei) 0.9萬(wan) 元。中銀證券稱，如果以安徽省的1.27萬(wan) 元每戶作為(wei) 全國“舊改”的平均標準，今年“舊改”的政府投入規模約為(wei) 900億(yi) 元，約帶動固定資產(chan) 投資0.64%。

   社會(hui) 資本投入空間大

   實際上，不僅(jin) 是中央與(yu) 地方兩(liang) 級政府投入，根據行業(ye) 測算，當居民資金和社會(hui) 資本進入老舊小區改造領域後，投入強度的提升會(hui) 非常明顯。

   首先需要了解的是，根據今年7月發布的《關(guan) 於(yu) 全麵推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，城鎮老舊小區改造內(nei) 容可分為(wei) 基礎類、完善類、提升類3類，分別是為(wei) 滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內(nei) 容，為(wei) 滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內(nei) 容，為(wei) 豐(feng) 富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的改造內(nei) 容。

   其中，政府財政資金，將主要用在基礎類改造上。而居民出資主要在於(yu) 加裝電梯等“完善類”投資，以及這些“完善類”設施改造完成後的付費使用。社會(hui) 資本則將被更多引進在提升類改造上。

   因此，老舊小區改造內(nei) 容的不同，則有著完全不同的改造成本和投入強度。

   以北京為(wei) 例，北京是全國最早推進老舊小區綜合整治的城市之一，2011年就開始以抗震加固和建築節能等為(wei) 重點的老舊小區綜合整治。同時，北京也是老舊小區權屬最複雜、改造難度最大的城市之一，其改造的經驗具有相當的借鑒意義(yi) 。

   “十二五”期間，除2011年以外的四年裏，北京的老舊小區綜合整治總共投入340億(yi) 元，改造麵積超過6500萬(wan) 平方米，涉及1678個(ge) 小區、1.37萬(wan) 棟樓，惠及81.9萬(wan) 戶家庭。

   實際上，這340億(yi) 政府投入是隨著北京老舊小區改造內(nei) 容不斷擴充，而隨之增加的。在上述論壇上，有北京市住建部門相關(guan) 負責人指出，早期老舊小區改造僅(jin) 限於(yu) 抗震加固內(nei) 容時，預算投入不到100億(yi) ，加入建築節能改造內(nei) 容後，上升到200多億(yi) ，而當老舊小區改造最終確定是“綜合整治”工作方案後，預算才達到了340億(yi) 元。

   即使按照這一口徑，北京每平方米的改造政府投入強度也隻有523元每平米。有老舊小區改造的資深從(cong) 業(ye) 者告訴記者，這一數字並不能完全代表北京老舊小區的改造強度，因為(wei) 其中並不包括增設電梯、新設停車位等居民和社會(hui) 資本參與(yu) 的項目成本。而根據行業(ye) 的測算，包含政府投入在內(nei) ，北京老舊小區改造的平均總投入資金應該在每平方米1000到1300元，隨著未來材料費和人工費的變動，投資強度還可能更高一些。

   根據初步測算，北京約有5100個(ge) 樓齡在20年以上的老舊小區，涉及243萬(wan) 套住房。而如果按照上述成本來計算，該人士預估，北京老舊小區改造的投資額度將在1800億(yi) 元以上，疊加智慧社區、新基建等項目的投入，投資額度將達到2000億(yi) 元以上，而如果要在未來五年完成“基礎類”“完善類”和“提升類”三類改造，平均每年將會(hui) 拉動超過400億(yi) 元的投資。

   對此，全聯房地產(chan) 商會(hui) 城市更新和舊有建築改造分會(hui) 副會(hui) 長趙路興(xing) 告訴21世紀經濟報道記者，從(cong) 目前各地公布的老舊小區改造案例來看，多數仍然以基礎類和完善類為(wei) 主，社會(hui) 資本尚未大規模進入投資。這一方麵是由於(yu) 一些困擾社會(hui) 資本進入的標準、法理問題尚未解決(jue) ，另一方麵，老舊小區改造的社會(hui) 屬性大於(yu) 其經濟屬性，通過政府投入為(wei) 主的“基礎類”和“完善類”的改造，提升居民居住水平，仍然是當前需要首要考慮解決(jue) 的問題。

   來源：21世紀經濟報道