適應變化，勇者進！2020年四季度職業經理人信心微降

“這一年很難，但我們(men) 還算打了場漂亮仗。”2021年1月5日，一位TOP50房企杭州項目總經理在接受中國房地產(chan) 報記者采訪時這樣說道。

記得在2020年1月，記者曾與(yu) 這位項目經理聊起2020年如何完成全年銷售目標，他正一籌莫展。彼時，疫情陰雲(yun) 未散，幾乎所有城市線下售樓處和工地都處於(yu) 停工狀態，雖然他所在的團隊，也在嚐試將線下客群通過小程序和一些優(you) 惠措施導入線上，但實際成交轉化率並不理想。

2020年2月底複工後，他和杭州項目團隊的同事，幾乎每天都在加班加點，希望通過搶收來減少疫情帶來的影響。也是在那段時間，從(cong) 不看直播、抖音的他，第一次下載了兩(liang) 款APP，開始與(yu) 品牌部研究如何通過線上進行前期蓄客、導流。

“那段時間很辛苦，每個(ge) 人心裏都沒底，但也在那時被倒逼解鎖更多的銷售方式。”如今回憶起2020年年初那段時間，他感慨萬(wan) 千，但杭州市場的複蘇之快，也在他的預料之外。根據中指院數據顯示，2020年杭州新房成交152836套，創下近三年來的新高，在近六年中位列第三，他所負責的項目也在下半年不到4個(ge) 月的時間裏超額完成了銷售目標，這一年是最艱難的一年，但卻成為(wei) 他最幸運的一年。

然而，在這場史無前例的天災中，幸運隻是相對的。

一位剛離職的四川房企投資部經理盧毅（化名）告訴記者，資金鏈緊張是2020年很多中小房企麵臨(lin) 的問題，疫情加上融資監管收緊，融資成本越來高，2020年他所在的企業(ye) 幾乎沒有拿地，未來市場對於(yu) 中小房企來說日子不好過，所以他選擇了暫時離開，尋找更好的機會(hui) 。

2021年，與(yu) 行業(ye) 而言，會(hui) 是個(ge) 好年頭嗎？

根據中國房地產(chan) 報2020年四季度職業(ye) 經理人信心指數調查結果顯示，四季度中國房地產(chan) 經理人信心指數（China Real-Estate Manager Confidence Index，簡稱中房MCI指數）為(wei) 63.1，相比2020年三季度的63.8有所下降，但相比2020年二季度的61.1和一季度的60.67，已有所回升。

在分項指標方麵，50%的職業(ye) 經理人認為(wei) 稅收政策會(hui) 有所寬鬆，不過72%的職業(ye) 經理人認為(wei) 融資成本有所增加，63.33%的職業(ye) 經理人認為(wei) 2021年適合補倉(cang) 拿地，67.76%的職業(ye) 經理人認為(wei) 2021年市場購房意願會(hui) 回暖，72.38%的職業(ye) 經理人認為(wei) 2021年房價(jia) 會(hui) 保持平穩。

誰是逆流而上者

2018年曾經有個(ge) 段子刷爆朋友圈：2019年可能會(hui) 是過去十年裏最差的一年，但卻是未來十年裏最好的一年，如今，一語成讖。

“疫情、三道紅線、包括最近的房地產(chan) 貸款集中度管理製度，每一個(ge) 關(guan) 鍵詞都足以改變行業(ye) 生存環境和生存方式。”上述四川房企投資部經理盧毅感歎到。

然而，逆境之下依然有逆流而上者。

根據中指研究院監測顯示，2020年共計166家房企躋身百億(yi) 軍(jun) 團，銷售額平均增速為(wei) 14.4%；百億(yi) 企業(ye) 的權益銷售額共計10.7萬(wan) 億(yi) 元，市場份額約61.8%。

與(yu) 此同時，千億(yi) 房企陣營裏也再增新兵。龍光地產(chan) 、建發房產(chan) 、華發股份、新力地產(chan) 、禹洲集團、合景泰富、新希望地產(chan) 、中駿集團、時代中國9家房企順利晉級千億(yi) ，至此2020年千億(yi) 房企數量達到43家。

此次晉級的千億(yi) 新兵中，新希望地產(chan) 、禹洲集團、建發房產(chan) 、時代中國，直接由2019年的700多億(yi) 元銷售額跨越至千億(yi) ，在當時的環境裏實屬不易。如果梳理這幾家房企背後的發展軌跡，會(hui) 發現，所有的逆襲都是蓄勢而發，但也是負重進擊。

2013年，新希望地產(chan) 年銷售額僅(jin) 19億(yi) 元，全國布局5、6個(ge) 城市。2014年，年僅(jin) 32歲的張明貴接任新希望地產(chan) 總裁一職，至此，新希望步入快速發展期。2015年-2019年,新希望地產(chan) 的全口徑銷售額開始呈倍數增長，分別為(wei) 73.66億(yi) 元、145.3億(yi) 元、141.5億(yi) 元、303.1億(yi) 元、735.9億(yi) 元。

規模激增的背後，離不開其在土地市場的瘋狂收割。

中指研究院數據顯示，新希望地產(chan) 2019年拿地金額為(wei) 319億(yi) 元，行業(ye) 排名第28。2019年4月，新希望地產(chan) 29.26億(yi) 元競得溫州地塊，溢價(jia) 率30%；6月在南寧拿的地塊，溢價(jia) 率50%；同年8月9日，新希望地產(chan) 以6.45億(yi) 元拿下寧波市江北區宅地，溢價(jia) 率60%。在2020年的拿地排行榜上，新希望地產(chan) 依然以250億(yi) 元位居第40名。

與(yu) 此同時，頻繁高價(jia) 拿地也給新希望地產(chan) 帶來一些問題，根據新希望地產(chan) 近期發布的債(zhai) 券年報顯示，截至2019年末，公司總負債(zhai) 金額為(wei) 838.7億(yi) 元，而2017年和2018年底這個(ge) 數據分別為(wei) 415.11億(yi) 元和545.95億(yi) 元。此外，2017年~2019年末，新希望地產(chan) 的資產(chan) 負債(zhai) 率分別為(wei) 79.54%、76.62%和76.6%。

另一位千億(yi) 新貴禹洲集團也有著相似的路徑。

這家創立於(yu) 福建廈門的企業(ye) ，2009年於(yu) 香港聯交所主板上市，2011年躋身“中國房地產(chan) 企業(ye) 50強”，資料顯示，禹洲集團2013年-2015年銷售額分別為(wei) 109.59億(yi) 元、120.01億(yi) 元和140.18億(yi) 元。

2016年，其將總部搬遷到了上海，此後便開始了高歌猛進。

2016年~2019年，禹洲集團的合約銷售額分別為(wei) 232.06億(yi) 元、403.06億(yi) 元、560.03億(yi) 元和751.15億(yi) 元，同比分別增長了約66%、74%、38.94%和34.13%。與(yu) 2015年的銷售規模相比，禹洲集團2019年的合約銷售規模已經增長了4.36倍。

2020年，禹洲集團終於(yu) 邁入千億(yi) 門檻。財報顯示，其2020年1~11月合約銷售額為(wei) 986億(yi) 元，同比增長47%，增速在TOP50房企中位居前列，而到12月7日，禹洲集團正式公告合約銷售額破千億(yi) 。

與(yu) 新希望地產(chan) 不同的是，禹洲集團的規模擴張並未過多連累其負債(zhai) 率，而是體(ti) 現在逐漸減少的利潤上。資料顯示，2019年，禹洲集團的權益銷售金額為(wei) 447.6億(yi) 元，公司權益占比約為(wei) 60%。也就是說，有超過40%的簽約銷售屬於(yu) 合作方，禹洲集團的權益占比並不高。

權益占比過低也導致毛利下降。數據顯示，2020年上半年，禹洲淨利潤15.51億(yi) 元，同比下降18.7%；淨利率從(cong) 2019年上半年的16.4%降至2020年上半年的11.1%；歸屬母公司所有者淨利潤10.19億(yi) 元，2019年同期為(wei) 16.39億(yi) 元，同比下降37.81%。

除了淨利率下滑外，同期毛利率也呈下滑趨勢。財報顯示，其實現毛利約為(wei) 32.76億(yi) 元，同比增長4.3%。但是毛利率為(wei) 23.4%，同比下降3.6個(ge) 百分點，首次跌破25%，創近年來的新低。值得關(guan) 注的是，這一數據已連續三年出現下降，2016年禹洲集團毛利率為(wei) 36.27%。

此次晉級的千億(yi) 新兵中還有一位國資背景的老牌房企。建發房地產(chan) 集團有限公司（以下簡稱“建發房產(chan) ”）是廈門建發集團旗下的地產(chan) 開發企業(ye) ，2019年其全口徑銷售額為(wei) 721.97億(yi) 元，2020年躍進千億(yi) 門檻，財報顯示，建發房產(chan) 2020年全口徑銷售額1296.8億(yi) 元。

規模晉級的背後，建發房產(chan) 也同樣扮演著“拿地王”的角色，中指研究院數據顯示，建發房地產(chan) 2019年拿地總金額256億(yi) 元，排名第30位；拿地麵積377萬(wan) 平方米，排名第39位。2020年，建發房產(chan) 再次以723億(yi) 元拿地總金額位列房企拿地排行榜第13位。

麵對未來，樂(le) 觀謹慎

2021年，還有多少未知在前方？

2020年12月28日，冷風再起。中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會(hui) 發布《關(guan) 於(yu) 建立銀行業(ye) 金融機構房地產(chan) 貸款集中度管理製度的通知》（以下簡稱“通知”），通知將銀行金融機構分為(wei) 中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nong) 合機構、縣域農(nong) 合機構、村鎮銀行五檔分別設置了房地產(chan) 貸款和個(ge) 人住房貸款占比上限，這無疑為(wei) 房地產(chan) 貸款和個(ge) 人住房貸款戴上“緊箍咒”，也讓2021年變得更加前途莫測。

談及已經開啟的新的一年。旭輝集團創始人、旭輝控股董事局主席林中表示：很多人覺得2020年很難，難的原因是這個(ge) 行業(ye) 在變化。如果換一種新的思維、新的模式、新的視角來看，房地產(chan) 行業(ye) 每十年就會(hui) 有一個(ge) 很大的變化，趕不上變化就被淘汰，但如果能適應這種變化，就能逆流而上。

談及2021年的期許，林中表示，第一，樂(le) 觀謹慎。因為(wei) 樂(le) 觀是一種自信，樂(le) 觀是一種勇氣，樂(le) 觀才能成功，所以把樂(le) 觀擺在前麵。第二，明年房地產(chan) 應該趨於(yu) 平穩。第三，明年房地產(chan) 行業(ye) 最大的變化是分化。同一城市不同板塊漲跌分化現象會(hui) 更加普遍。

綠地集團董事長、總裁張玉良則認為(wei) ：2021年一定會(hui) 有更多的機會(hui) ，更多的前途，我們(men) 也會(hui) 有更多的作為(wei) 。2021年也會(hui) 有新的經濟格局、經濟變化，我們(men) 需要做的是順應市場，順應需求，順應國家政策，共同努力，這個(ge) 行業(ye) 才會(hui) 更好。

對於(yu) 2021年，萬(wan) 科集團董事會(hui) 主席鬱亮更願意將其視為(wei) 行業(ye) 新時代的開啟。在他看來，房地產(chan) 行業(ye) 已經從(cong) 土地紅利時代、金融紅利時代過渡到管理紅利時代，這個(ge) 行業(ye) 依然有很大發展空間，會(hui) 在變化的環境下，不斷進化出新東(dong) 西。管理紅利時代，企業(ye) 無法靠關(guan) 係、杠杆來撬動規模，唯一能做的就是做好產(chan) 品、好服務，才能有競爭(zheng) 力。