2020年 TOP10房企市值縮水超3600億元，中海跌幅最大

2020年，房地產(chan) 行業(ye) 的銷售規模創新高，高達17萬(wan) 億(yi) 元，但地產(chan) 股卻跌得各大開發商沒有脾氣。老板們(men) 都看不過眼了，1月6日，世茂集團董事局主席許榮茂增持了世茂集團100萬(wan) 股，涉資2308.44萬(wan) 港元。1月5日，融創中國董事會(hui) 主席孫宏斌也花了2572萬(wan) 港元第三次增持自家股票。

據機構統計，申萬(wan) 28個(ge) 一級行業(ye) 有7個(ge) 行業(ye) 全年是下跌的，其中房地產(chan) 指數是跌的最慘，跌幅接近11%。以行業(ye) 銷售規模排名前十的房企為(wei) 例，過去一年，市值共縮水了約3631億(yi) 元，相當於(yu) 跌去了一個(ge) 萬(wan) 科A。

有業(ye) 內(nei) 人士表示，雖然地產(chan) 行業(ye) 的各項估值均處曆史大底，但2020年，地產(chan) 股的群眾(zhong) 基礎、市場基礎都在持續流失。“市值反映的是企業(ye) 未來價(jia) 值，在金融環境全麵收緊的背景下，地產(chan) 行業(ye) 的基本麵還是偏弱。”一家投資機構表示，房企未來麵臨(lin) 較大的經營壓力，2021年的股價(jia) 表現依然有壓力。

房地產(chan) 開發指數全年跌幅近11%
中海跌幅最大

2020年，中國的房地產(chan) 行業(ye) 在種種看空聲浪中，逆市上行，在經曆了第一季度的停擺後迅速複蘇，商品房全年成交額又創出了新高。各大標杆房企的業(ye) 績也穩中有進，據中指研究院的統計，2020年百億(yi) 企業(ye) 銷售額平均增速為(wei) 14.4%。

相較銷售市場，開發商在資本市場的處境要困難得多。房地產(chan) 開發指數從(cong) 年初的低點起步，逐漸攀爬上8月份的相對高點，然而好景不長，自2020年8月下旬開始，行業(ye) 指數便掉頭持續向下，全年跌幅近11%，遠遠跑輸同期上證指數12.6%的漲幅，位列最慘烈行業(ye) 板塊之一。

以銷售金額排名前十的房企為(wei) 例，2020年全年下來，隻有2家房企的股價(jia) 錄得了上漲。其中，保利地產(chan) 以2020年1月2日的15.44元開局，在12月31日報收15.82元，微漲2.5%，按119.68億(yi) 的總股本計算，市值增加了45.5億(yi) 元。過去一年，綠城中國從(cong) 9.67港元上漲到了11.34港元，17%的漲幅跑贏了不少地產(chan) 股。

在股價(jia) 下跌的8家房企中，跌幅最小的是萬(wan) 科A，從(cong) 年初的31.54元下降到了年末的28.7元，跌幅約9%，市值縮水了330億(yi) 元，截至2020年12月31日，總市值仍有3334億(yi) 元。跌幅最大的是中國海外發展，股價(jia) 從(cong) 29.68港元跌到了16.86港元，跌幅達43%，市值沒了1404億(yi) 港元。股價(jia) 跌了四成的還有融創中國，一年時間，市值蒸發了882億(yi) 港元。而碧桂園、置地、綠地控股、世茂集團等公司，跌幅則在12%-25%。

整體(ti) 來看，兩(liang) 家A股上市房企的股價(jia) 表現要比內(nei) 房股穩定，但就估值而言，這10家房企除了中國恒大仍有20倍的市盈率外，其餘(yu) 大部分都在10倍以下。一位業(ye) 內(nei) 人士表示，2020年，不少高估值地產(chan) 股的估值都在下降，群眾(zhong) 基礎、市場基礎都在持續流失。

進入2021年，房地產(chan) 開發指數依然沒有改變下行的趨勢。中國銀河證券的數據顯示，截至2021年1月7日，房地產(chan) 行業(ye) PE(TTM)為(wei) 8.0倍，低於(yu) 1年移動均值8.7倍，低於(yu) 3年移動均值10.0倍，房地產(chan) 行業(ye) PB為(wei) 1.1倍，市盈率和市淨率仍處於(yu) 底部區域，公募基金配置比例持續走低。

地產(chan) 股投資邏輯生變
開發商加快多元化步伐

2020年地產(chan) 股的頹勢，與(yu) “三道紅線”監管政策的出台息息相關(guan) 。“8月份以後，地產(chan) 股的表現是受到了‘三道紅線’比較明顯的影響。”一位分析師認為(wei) ，融資新規改變了整個(ge) 地產(chan) 行業(ye) 的增長預期。

按照東(dong) 北證券的測算，選定TOP30房企計算“三道紅線”下2021年有息負債(zhai) 增長上限，複盤曆年有息負債(zhai) 撬動銷售金額勢能以及TOP30房企銷售金額增速占全國銷售金額增速比重，預計2021年全國銷售金額增速為(wei) 5.5%，銷售麵積增速為(wei) 1.4%；

龍頭房企對未來的增速也態度保守。例如，中國恒大2020年錄得了7232.5億(yi) 元的銷售額，同比增長20.3%，但2021年的銷售目標隻定在了7500億(yi) 元，增速僅(jin) 3.7%。

2021年的政策環境對房地產(chan) 行業(ye) 依然不太友好。在2020年的最後一天，央行和銀保監會(hui) 發布了《關(guan) 於(yu) 建立銀行業(ye) 金融機構房地產(chan) 貸款集中度管理製度的通知》，為(wei) 房貸設置了“兩(liang) 道紅線”，要求分檔設置房地產(chan) 貸款餘(yu) 額占比上限和個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額占比上限。平安證券認為(wei) ，定量測算下，新規將導致2021年金融機構房地產(chan) 貸款、個(ge) 人住房貸款新增餘(yu) 額分別較無新規情形下降3%、8%。

還有一種聲音認為(wei) ，地產(chan) 股的核心問題並不是“三道紅線”所帶來的利空，也不是毛利率下降、業(ye) 績增速不及預期，或者現金流風險等。而是這個(ge) 行業(ye) 已經從(cong) 風口上跌落，投資邏輯發生了變化，投資者隻能賺業(ye) 績的錢、分紅的錢，而不是估值的收益。相較沒有天花板的估值收益，來自業(ye) 績和分紅的收益空間要小很多、且受明顯約束。

鑒於(yu) 地產(chan) 業(ye) 務本身已無太多想象空間，不少機構開始將目光投向了擁有多元化業(ye) 務的發展商。而開發商也在積極尋找、增持估值更高的賽道。中國恒大便是一個(ge) 典型案例，2020年12月28日至12月31日期間，該公司斥資9.2億(yi) 港元在二級市場增持了1.035億(yi) 股恒大物業(ye) 股份，在2020年12月，該公司還花了超過20億(yi) 港元增持恒大汽車，就連新成立的房車寶集團都是奔著萬(wan) 億(yi) 元估值去的。中國奧園在2020年布局的醫美概念股——奧園美穀獲得了資本市場的追捧，2020年12月以來已經收獲了4個(ge) 漲停。

後來者也在加緊向風口靠攏，1月5日，珠江投資與(yu) 廣汽集團簽訂了戰略合作協議，計劃投資19.23億(yi) 元切入新能源汽車領域。