房地產(chan) 貸款處在理性下調中。
1月15日下午，國務院新聞辦公室舉(ju) 行的新聞發布會(hui) 上公布了2020年關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 貸款的兩(liang) 個(ge) 數據：2020年房地產(chan) 貸款餘(yu) 額增速已連續29個(ge) 月回落；2020年房地產(chan) 貸款增速8年來首次低於(yu) 各項貸款增速，新增房地產(chan) 貸款占各項貸款比重從(cong) 2016年的44.8%下降到去年的28%。
這側(ce) 麵印證了銀保監部門對於(yu) 房地產(chan) 貸款的管控效果。2020年最後一天，央行、銀保監會(hui) 再次對銀行房地產(chan) 貸款比例進行調整，房地產(chan) 貸款再次收緊的信號來臨(lin) 。
實際上，這次出台的房地產(chan) 貸款新規早在2020年9月就有銀行從(cong) 業(ye) 人員在接受媒體(ti) 采訪時表示，監管機構要求大型商業(ye) 銀行壓降、控製個(ge) 人住房按揭貸款等房地產(chan) 貸款規模。更有一位銀行人員表示，監管機構2020年年初就有要求，2020年年度新增涉房貸款不能超過全部新增貸款一定比例。
另據上海證券報報道，截至1月14日，多家銀行1月信貸投放額度已基本告罄。其中，受房地產(chan) 融資新規影響，涉房貸款額度出現大縮水。此外，一家股份製銀行涉房類信貸額度已用完，現在還有很多企業(ye) 排隊，要等有企業(ye) 還款進來，才能騰出額度。
市場認為(wei) ，上述新規下房地產(chan) 市場銷售將受到一定影響。
多家銀行碰觸“兩(liang) 條紅線”
2020年最後一天，央行、銀保監會(hui) 發布了關(guan) 於(yu) 集中管理房地產(chan) 貸款的通知，並調整了銀行房地產(chan) 貸款比例，將銀行分為(wei) 5檔，針對每檔銀行，均設置了房地產(chan) 貸款占比上限和個(ge) 人住房貸款占比上限“兩(liang) 條紅線”。
從(cong) 具體(ti) 情況來看，5檔銀行房地產(chan) 貸款占比上限分別為(wei) ：中資大型銀行為(wei) 40%、中資中型銀行為(wei) 27.5%、中資小型銀行和非縣域農(nong) 合機構為(wei) 22.5%、縣域農(nong) 合機構17.5%、村鎮銀行12.5%；5檔銀行個(ge) 人住房貸款占比上限分別為(wei) ：中資大型銀行為(wei) 32.5%、中資中型銀行為(wei) 20%、中資小型銀行和非縣域農(nong) 合機構為(wei) 17.5%、縣域農(nong) 合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。
關(guan) 於(yu) “第一條紅線”房地產(chan) 貸款占比上限，根據Wind、中國銀河證券研究院統計數據顯示，截至2020年6月30日至少11家銀行房地產(chan) 貸款占比超標。
數據顯示，第一檔中資大型銀行房地產(chan) 貸款占比均未超標，第二檔中資中型銀行中有5家銀行房地產(chan) 貸款占比超標，分別為(wei) 招商銀行、浦發銀行、興(xing) 業(ye) 銀行、平安銀行、北京銀行；第三檔的中資小型銀行和非縣域農(nong) 合機構中有6家銀行房地產(chan) 貸款占比超標，分別為(wei) 杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行、青農(nong) 銀行。
關(guan) 於(yu) “第二條紅線”個(ge) 人住房貸款占比上線，根據英大證券研究所統計的數據顯示，從(cong) 上市銀行2020年上半年業(ye) 績數據來看，已披露個(ge) 人住房貸款的34家上市銀行中，其中，有21家銀行均能滿足現有的占比要求，13家銀行暫時不滿足約束。
行業(ye) 告別“高周轉”發展
英大證券宏觀研究員胡研宏在接受中國房地產(chan) 報記者采訪時表示，該政策主要是約束銀行房地產(chan) 貸款，在結構上，銀行會(hui) 有一個(ge) 選擇。但這個(ge) 總量不會(hui) 下滑太大，原因是這個(ge) 指標並不是一年內(nei) 要達到的，有兩(liang) 三年過渡期，它是一個(ge) 平滑過程。
根據中國銀河證券研究院報告，該政策對地產(chan) 貸款總量影響偏中性。並表示，大型銀行房地產(chan) 貸款總量占行業(ye) 總量比例較高，僅(jin) 建設銀行及郵儲(chu) 銀行按揭貸款占比略高於(yu) 標準，但均不超過2個(ge) 百分點；中型銀行及小型銀行部分銀行需要調整相關(guan) 貸款比例，但其體(ti) 量占比不高，對房地產(chan) 行業(ye) 總體(ti) 貸款增量影響有限。
作為(wei) 資金資金密集型行業(ye) ，銀行貸款是房地產(chan) 開發到位資金主要方式之一。
在首鋼地產(chan) 首鋼•柒裏風華市場經理馬騰飛看來，雖然這次政策對房企主要是間接影響，但他表示，間接影響不意味著影響不大，“相反，影響很大且是非常長遠的影響。”
他認為(wei) ，短期內(nei) 對房企利好。由於(yu) 銀行在房地產(chan) 信貸規模受到了限製，也就是說銀行能放貸的錢變少了，那麽(me) 利率必然短期內(nei) 會(hui) 上升，相當於(yu) 增加了購房成本。但是在上升之前會(hui) 有一個(ge) 窗口期，在這個(ge) 窗口期購房者為(wei) 了享受較低貸款利率，成交意願會(hui) 增強，那麽(me) 銷量自然就會(hui) 增加；從(cong) 中期看，利率提高後還是會(hui) 慢慢降回來；從(cong) 長期看，個(ge) 人住房貸款占比受限，意味著整體(ti) 上能夠用於(yu) 購房資金變少了，那麽(me) 總銷售額必然受到影響。
“在庫存不變的情況下用於(yu) 購房資金受限，競爭(zheng) 一定會(hui) 進一步加劇，再結合去年融資‘三道紅線’，等於(yu) 是現在有‘五道紅線’控製房地產(chan) 金融端。”馬騰飛表示，未來房地產(chan) 行業(ye) 已經不可能再像之前那樣依靠“高周轉”發展了，整個(ge) 行業(ye) 主流發展模式要從(cong) “高周轉”向“高質量”轉型。
馬騰飛表示，能夠有良好發展的企業(ye) 必然是踏踏實實做產(chan) 品，穩穩當當降負債(zhai) 的企業(ye) 。
貝殼研究院首席分析師許小樂(le) 在接受中國房地產(chan) 報記者采訪時表示，結合房企融資新規影響，未來房地產(chan) 行業(ye) 分化特征將更加明顯，同時在“房住不炒”基調下，投資炒房空間將被極度壓降。
文章來源：中國房地產(chan) 報
責任編輯：李謹之
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