“我們(men) 搶在去年10月底樓市降價(jia) 之際，花110多萬(wan) 元總價(jia) 搶到了原價(jia) 140萬(wan) 元特價(jia) 房，30多萬(wan) 元首付剛剛好。”正在籌備結婚的太原剛需購房者李慧琴告訴記者，“就在2020年上半年，我們(men) 還擔心手裏錢不夠首付，沒想到很多樓盤降價(jia) 促銷，太好了”。
“去年10月某樓盤降價(jia) 消息刷屏，2017年賣1.2萬(wan) 元/平方米，2020年下半年隻賣7000元/平方米，遠郊價(jia) 格體(ti) 係亂(luan) 套了，主城區相對還比較堅挺。”鄭州購房者喬(qiao) 瀾告訴記者，“2020年是鄭州近4年來最佳上車時機，剛需又有機會(hui) 返回三環了”。
受“三道紅線”新規與(yu) “消費回流”雙重影響，2020年下半年以來開發商降價(jia) 回款動作增多，像李慧琴、喬(qiao) 瀾一樣趕在樓市“金九銀十”買(mai) 到自己首套房的剛需者也因此變多。尤其在太原、鄭州這樣2020年全年樓市並不景氣的城市，更多了幾分可能。
1月15日，國家統計局發布《2020年12月份70個(ge) 大中城市商品住宅銷售價(jia) 格變動情況》，記者梳理發現，太原、濟南、鄭州這3個(ge) 省會(hui) 城市全年新建商品住宅價(jia) 格環比下跌時長竟超過7個(ge) 月。
樓市從(cong) 堅挺上升到黯然下降，這些省會(hui) 城市在2020年究竟經曆了什麽(me) ？
太原：降價(jia) 也救不了市跌
國家統計局數據顯示，太原新建商品住宅價(jia) 格從(cong) 2020年1月到6月環比持續上漲，價(jia) 格指數從(cong) 2020年1月的99.4一路增長至6月的100.6；但從(cong) 2020年下半年年開始陡然下跌，價(jia) 格指數從(cong) 6月100.6高位持續下跌6個(ge) 月，回落至12月99.8。
即便開發商在去年“金九銀十”打出史無前例降價(jia) 牌，甚至出現2020年10月底“萬(wan) 達class降價(jia) 、以9500元/平方米起價(jia) 開盤創出區域新低”事件，全然以價(jia) 換量的太原樓市也未能逃脫房價(jia) 10月環比下跌0.3%局麵。
反映在房價(jia) 上的數字變化是，太原住宅成交均價(jia) 2020年1月是1.23萬(wan) 元/平方米；12月降至1.1萬(wan) 元/平方米。
“2020年以來，很多新盤入市，且皆是剛需產(chan) 品，下半年資金承壓情況下，開發商大都以價(jia) 換量。”對於(yu) 太原樓市新房價(jia) 格變化背後的原因太原一位房地產(chan) 人士表示，“另外，人員外流、產(chan) 品同質化嚴(yan) 重，也是價(jia) 格下跌一大原因”。
新盤入市後去化不力，造成太原樓市庫存堆積。與(yu) 此同時，待售二手房數量持續增加成為(wei) 房價(jia) 整體(ti) 下行的另一重要原因。
公開數據顯示，2020年下半年太原六區待售二手房數量持續增加。其中，尖草坪區待售二手房數量從(cong) 1113套變為(wei) 了1265套；杏花嶺區從(cong) 4103套增加至4569套；萬(wan) 柏林區從(cong) 5502套增加至5580套；迎澤區從(cong) 4175套增加至4589套，晉源區從(cong) 1279套增加至1461套；小店區從(cong) 6279套增加至6475套。
“2020年以來，開發商不斷打學區房這張牌，在上半年攬了客，但到了下半年後勁就顯得不足。”另一位太原地產(chan) 研究人士表示。
濟南：樓市拐點短期難實現
國家統計局數據顯示，濟南新建商品房價(jia) 格經曆了2020年1月至3月持續環比下跌後，4月至7月迎來短暫環比上升，8月再次環比下跌，9月環比持平，10月至12月又再次持續環比下跌。
在貝殼研究院發布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》中，濟南二手房價(jia) 格以3.4%跌幅位居全國第三，排在它前麵的分別是廊坊和青島。
反映在房價(jia) 上的數字變化是，濟南新房價(jia) 格從(cong) 2020年1月1.45萬(wan) 元/平方米高位降至12月1.34萬(wan) 元/平方米，今年1月進一步降至1.33萬(wan) 元/平方米；二手房價(jia) 格也從(cong) 2020年4月1.6萬(wan) 元/平方米高位降至12月1.52萬(wan) 元/平方米。
“山東(dong) 省內(nei) ，濟南經濟和產(chan) 業(ye) 發展一直落後於(yu) 青島，實施‘強省會(hui) 戰略’後，濟南聚集各種資源，使得樓市迎頭趕上。但2016年11月全國樓市強調控之後，濟南樓市就開始一路下行。”山東(dong) 省房地產(chan) 業(ye) 協會(hui) 一位人士告訴記者，“2020年年初受疫情影響房價(jia) 下跌，疫情後複工複產(chan) 加速，房價(jia) 迎來上漲，但總體(ti) 來看產(chan) 業(ye) 經濟發展偏弱、城市吸引力不強、新增人口不多，導致樓市需求上不來”。
公開數據顯示，濟南樓市2020年新房成交8.85萬(wan) 套，麵積1112.11萬(wan) 平方米；二手房成交4.19萬(wan) 套，成交麵積為(wei) 392.56萬(wan) 平方米。其中，新房以改善房為(wei) 主，二手房以首套房為(wei) 主。
無論新房還是二手房都進入高庫存周期。目前，濟南可售新房數量8.05萬(wan) 套，可售麵積1096.14萬(wan) 平方米，去化周期超過10個(ge) 月；待售二手房數量超過10萬(wan) 套，但濟南市場每年二手房成交量隻有4萬(wan) 多套，因此去化周期長達24個(ge) 月。7個(ge) 月是樓市較為(wei) 健康的庫存去化周期。
“2020年房價(jia) 觸底已基本完成，但從(cong) 基本麵上來看2021年拐點暫時不會(hui) 出現。目前濟南的就業(ye) 環境和新城市人口增長動力不足，預計樓市還會(hui) 繼續冷靜一段時間。”有分析人士認為(wei) 。
鄭州：該漲的漲 該跌的跌
2020年，鄭州新建商品房價(jia) 格也出現調整。2020年2月、3月、5月都出現環比下跌，6月出現短暫上漲，7月環比持平，8月再次短暫上漲，9月又開始進入下行周期，9月至12月持續呈環比下跌狀態。
在貝殼研究院發布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》中，鄭州二手房價(jia) 格以3.4%跌幅與(yu) 濟南並列位居全國第三，且在《2020年交易周期最長的10大城市中》排名第二，房源成交周期顯示為(wei) 166天，排在它前麵的是中山，房源成交周期199天。
2020年，鄭州樓市頻繁出現特價(jia) 房、工抵房、樓市降價(jia) 等現象，甚至有媒體(ti) 公開報道，有投資者在鄭州買(mai) 房還貸3年，結果2020年房價(jia) 卻跌了30萬(wan) 元。房價(jia) 數據上，新房價(jia) 格從(cong) 2020年9月的1.38萬(wan) 元/平方米降至12月的1.28萬(wan) 元/平方米，今年1月持續下降；二手房從(cong) 2020年9月的1.35萬(wan) 元/平方米降至11月的1.32萬(wan) 元/平方米，12月開始回升；今年1月升至1.36萬(wan) 元/平方米。
“2015年到2019年，鄭州土地市場供應一直在增加，2016年計劃供應相對更多，但是實際供應不如2018年和2019年。2019年供應達到峰值後，2020年計劃和供應都有所下降。
6年來土地供應計劃整體(ti) 完成率達47%，但2020年遠低於(yu) 平均值。”一位鄭州房地產(chan) 研究人士表示。
公開數據顯示，鄭州樓市2016年庫存不足4個(ge) 月，2017年以後庫存周期都延長到10個(ge) 月以上，這直接影響之後2年至3年房價(jia) 水平，也就是2018年至2020年房價(jia) 水平。
“盡管鄭州樓市在2020年整體(ti) 下行，但市區三環內(nei) 房價(jia) 很少出現下跌，房價(jia) 跌得厲害的主要是部分郊區樓盤，尤其是平原新區、南龍湖等區域，這些地方本來人口就少。”上述房地產(chan) 研究人士表示。
有機構表示，鄭州樓市雖然短期內(nei) 出現下跌，但未來熱點區域房價(jia) 還會(hui) 上漲，區域分化會(hui) 進一步加劇：該漲的漲，該跌的跌。
樓市“垂尾”並非偶然
太原、濟南、鄭州，這幾個(ge) 省會(hui) 城市無一不在2016年至2017年全國樓市上升期表現得炙手可熱，但經過近3年複盤重整，過去樓市火熱催生的土地供應量加大與(yu) 投資客入場所帶來的後遺症開始凸顯，加之2020年新冠疫情衝(chong) 擊與(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 監管政策進一步收緊，這些後遺症開始以樓市庫存高企、價(jia) 格下跌為(wei) 表征呈現出來。
盡管2020年複工複產(chan) 後房地產(chan) 作為(wei) 經濟“壓艙石”的角色仍然發揮作用，開發商也抓緊在“金九銀十”降價(jia) 兜售、加速回款，但似乎並未改變2020年最後幾個(ge) 月樓市“垂尾”現象，加之今年外來務工人員返鄉(xiang) 受限，這些城市在短期內(nei) 也難以出現往年春節返鄉(xiang) 置業(ye) 帶來的樓市“翹尾”。
從(cong) 炙手可熱到房價(jia) 失守，外界所看到的是這些省會(hui) 城市如今“樓市庫存高企、去化周期拉長、房價(jia) 持續數月下行”的現實情況，背後所折射的卻是新城市人口增長乏力、城市產(chan) 業(ye) 經濟結構不夠完善等問題，才是更加值得關(guan) 注的因素。
隨著樓市在“房住不炒”基調下進入新一輪複盤調整，樓市暴漲已經成為(wei) 過去時，這些省會(hui) 城市也必須重新尋找城市高質量轉型發展新“籌碼”。
文章來源：中國房地產(chan) 報
責任編輯：餘(yu) 凱旋
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