11月百強房企中半數銷售滑鐵盧，政策向右市場向左

今年第四季度房價(jia) 可能集中下跌，2022年3月開始銷售才能出現回暖。

盡管政策麵已經出現了邊際放鬆的信號，但市場端，房企的銷售頹勢仍舊沒有改善的跡象。

11月30日，多家第三方研究機構發布了11月的房企銷售數據榜單，顯示即便各家企業(ye) 努力衝(chong) 刺年底業(ye) 績，然而房企自7月份以來向下的銷售趨勢還在延續。

據克而瑞數據，11月單月，TOP100房企全口徑銷售金額實現8450.3億(yi) 元，同比大幅下挫近40%，跌幅明顯擴大；同時，前11個(ge) 月的累計同比漲幅僅(jin) 為(wei) 1.8%，業(ye) 績增速明顯放緩。

行業(ye) 銷售跌幅持續擴大的背後，是越來越多企業(ye) 銷售表現的下挫。2021年11月，百強房企中逾8成企業(ye) 單月業(ye) 績同比降低，其中超5成房企的同比降幅大於(yu) 30%。克而瑞統計，11月單月，房企銷售同環比雙降的百強房企共有56家，較上月有明顯增加。

市場持續降溫的情況下，多地政策出現寬鬆的意味，南通、哈爾濱等城市推出人才購房補貼政策，成都也出台措施鼓勵項目加快上市銷售等，但目前來看，尚未明顯收效。

克而瑞數據顯示，29個(ge) 重點監測城市商品住宅成交麵積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19%。僅(jin) 一線城市成交有回升跡象，環比增長10%；而25個(ge) 二、三線城市市場持續低迷，成交環比下降7%，同比跌幅擴至35%。

萬(wan) 科單月登頂

克而瑞發布的銷售數據顯示，2021年11月，TOP100房企實現銷售全口徑金額8450.3億(yi) 元，單月業(ye) 績規模較10月環比下降5.9%，而10月單月仍環比保持上漲的態勢。同時，11月單月業(ye) 績同比也延續了自7月以來的下跌趨勢，降幅進一步擴大至39.3%。

具體(ti) 到企業(ye) 表現來看，百強房企中逾8成企業(ye) 單月業(ye) 績同比下降，其中有超過半數的房企同比降幅大於(yu) 30%。

據億(yi) 翰智庫提供的11月單月銷售數據來看，以全口徑銷售數據計，萬(wan) 科以530億(yi) 元的銷售額位列行業(ye) 第一，碧桂園以529億(yi) 元的銷售額緊隨其後；保利發展、融創中國分別實現380億(yi) 元、367億(yi) 元，位列三、四位。

但即便是頭部房企，11月單月銷售額同比仍是下挫的態勢。除恒大外，Top10房企中，綠地、融創中國、碧桂園、置地、中海地產(chan) 的同比下跌幅度最大，分別為(wei) 56%、47%、34%、30%、18%。

而在TOP11-20的房企中，中南置地、世茂、旭輝、新城、金科、陽光城、中梁等房企的單月銷售額同比跌幅在30%以上。實際上，縱觀TOP20房企在11月的銷售表現，僅(jin) 有金地集團實現同比增長，增幅約為(wei) 12%，銷售額約為(wei) 170億(yi) 元。

11月銷售表現的持續下挫，使得房企累計業(ye) 績增幅也出現放緩。克而瑞數據顯示，截至11月末，百強房企銷售全口徑金額同比增幅僅(jin) 為(wei) 1.8%，較截至10月底的7.5%有明顯放緩。

鑒於(yu) 7月以來銷售金額持續下滑，大部分房企截至目前的年度目標達成率都不理想。

中指院統計顯示，2021年1-11月，從(cong) 公布銷售目標的32家房地產(chan) 企業(ye) 來看，目標完成率均值約為(wei) 83 %。其中綠城中國、濱江集團、大發地產(chan) 等企業(ye) 提前超額完成年度銷售目標，正榮集團等企業(ye) 的目標完成率均超過90%。

盡管銷售業(ye) 績單月登頂，萬(wan) 科銷售目標完成率約為(wei) 72.7%，處於(yu) 較低水平；除去恒大以及目前已完成私有化的首創置業(ye) 之外，目前銷售目標完成率最低的為(wei) 金科集團，僅(jin) 實現69.9%。

“接下來要加大促銷力度，降價(jia) 促銷回款。”某華東(dong) 房企人士告訴記者，保證現金流是當務之急。

各地政策顯轉向

市場連續疲軟的背景下，政策麵早已在10月開始出現緩和跡象，此前，多個(ge) 城市已經公開出台房價(jia) 的“限跌令”，近日，又有地方政跟進出台相關(guan) 護盤政策。

11月30日消息顯示，張家界市房地產(chan) 行業(ye) 協會(hui) 近日發布《關(guan) 於(yu) 促進我市房地產(chan) 行業(ye) 平穩健康發展的倡議書(shu) 》稱，商品房銷售價(jia) 格不高於(yu) 備案價(jia) 格，不得低於(yu) 備案價(jia) 格的80%。

11月29日，南通出台了“人才新政3.0版”，其中提到人才購房自住最高可享150萬(wan) 元補貼；近日宜昌也開始發放“購房首付款補貼券”。

11月23日，成都市發文放鬆預售資金監管限製，譬如房地產(chan) 企業(ye) 信用等級為(wei) A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監管額度；項目並聯竣工驗收備案後，監管額度內(nei) 預售資金支取比例可達到95%。

平安證券稱，成都新規在堅持“房住不炒”基調的同時，多措並舉(ju) 緩解房企資金端壓力。考慮當前開發商現金流承壓，行業(ye) 下行壓力猶存的現狀，基於(yu) 以穩為(wei) 主要求，政策仍有持續托底必要，後續不排除其他城市出台類似舉(ju) 措。

10月份時，哈爾濱也出台了“十六條”新政，從(cong) 降低預售證許可申請門檻、適當放寬商品房預售資金監管、放寬二手房公積金貸款房齡年限、為(wei) 人才和新市民發放購房補貼等，多措並舉(ju) 。

同時，義(yi) 烏(wu) 降低預售條件，並調整“公證搖號”政策；湖南發布推進非住宅商品房去庫存的若幹意見；東(dong) 莞、惠州、江門、肇慶、珠海、揭陽等地，紛紛減征免征個(ge) 人轉讓二手住宅的個(ge) 人所得稅和土地增值稅，降低交易成本，緩解地方二手房成交下滑的頹勢。

“10月地方出台房地產(chan) 調控政策條數較上月基本持平，但緊縮性政策占比由上月的50%進一步下降至44%，地方房地產(chan) 政策收緊趨勢繼續放緩。”中房研協測評研究中心統計稱。

上述研究中心認為(wei) ，從(cong) 政策層麵來看，短期房地產(chan) 政策麵已基本見底，後續將呈現邊際改善。近期長春、哈爾濱、東(dong) 莞等多地已出台財稅支持類政策，後續預計將有更多城市跟進，尤其是庫存壓力較大的三四線城市為(wei) 主，熱點一二線城市仍將保持審慎。

不過在業(ye) 內(nei) 看來，政策麵見底，並不意味著市場見底。在“房住不炒”調控主基調下，政策寬鬆幅度有限，對市場的提振作用也將受限。因此，短期房地產(chan) 市場或仍將延續下行態勢，但在邊際改善政策作用下，下行態勢將逐漸放緩。

事實上，就當前並不樂(le) 觀的預期下，購房者的信心尚未得到有效恢複，各地政府給出的鼓勵政策，目前來看，收效仍較微弱。克而瑞數據顯示，2021年11月，房地產(chan) 市場持續轉冷，29個(ge) 重點監測城市商品住宅成交麵積環比下降4%，同比跌幅擴至32%，較2019年同期下降19%。

在多數業(ye) 內(nei) 人士看來，市場底一般比政策底延遲幾個(ge) 月，在11月政策有觸底跡象的情形下，預計市場麵的觸底需要等到明年。中信證券預計，房價(jia) 的集中下跌可能會(hui) 出現在今年第四季度，2022年3月開始銷售才能出現回暖。