盡管樓市“去庫存”已經成為(wei) 中央政府確定的2016年經濟工作的“國家任務”，但是，麵對多種有可能對樓市全麵性刺激影響的建議或方案，中國經濟的最高決(jue) 策層已經將“全麵刺激樓市”排除在“去庫存”的政策儲(chu) 備之外。
“分城施策”已經成為(wei) 最高決(jue) 策層認可的房地產(chan) 市場政策思路。在“分城調控”調控政策思路下，不同城市的房地產(chan) 政策口徑將不盡相同。北京、上海等特大型城市仍將維持從(cong) 嚴(yan) 的政策口徑，而庫存較大的二三線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年中加大。
這意味著，而大量二三線城市，已經開始醞釀考慮出台地方性政策，對“新市民”購房通過補貼、減免交易環節稅費等方麵的手段，活躍房地產(chan) 市場交易。而二三線城市對第三套住房的各類限製，有望漸次放開。
排除“全麵刺激”
“去庫存雖然被提到了前所未有的高度，但是，你不要指望決(jue) 策層會(hui) 出台2009年那樣的全麵刺激樓市的政策。”1月13日，一位不願具名的地方住房和城鄉(xiang) 建設廳人士告訴記者，中央不打算用“大水漫灌”式的方式解決(jue) 房地產(chan) 市場的庫存問題。
2015年底，中央城市工作會(hui) 議時隔37年後召開。據了解，這次會(hui) 議除了對城市規劃、城市基礎設施建設、城市管理等方麵的議題進行了討論之外，也涉及了房地產(chan) 市場的有關(guan) 問題，“去庫存”的政策目標，再度被強調。
因此，住建部在向地方住房和城鄉(xiang) 建設係統布置2016年重點工作時，“鞏固房地產(chan) 市場向好態勢”被置於(yu) 多項工作的首位。而在此前幾年中，重點工作的第一項基本上會(hui) 被保障性安居工程等住房保障領域的工作任務占據。
住建部部長陳政高表示，在2015年房地產(chan) 市場企穩回升的基礎上，2016年要推進以滿足新市民住房需求為(wei) 主的住房體(ti) 製改革，把去庫存作為(wei) 房地產(chan) 工作的重點，建立購租並舉(ju) 的住房製度。
記者了解到，在“去庫存”被明確為(wei) 房地產(chan) 市場政策的核心目標之後，有不同方麵通過不同渠道，向有關(guan) 部門建言、建議，提出了一係列針對房地產(chan) 市場的看法、建議和思路，其中不乏對房地產(chan) 進行全局性刺激的思路建議。
在這些思路中，全麵取消現行的限購政策、進一步加大銀行金融機構對住房消費的支持和優(you) 惠等，均位列其中。其中一些建議、建言等，不乏通過民主黨(dang) 派等渠道，向中央提交。
“但是，大規模的整體(ti) 性刺激政策已經被中國經濟的最高決(jue) 策層排除。”一位接近政策製定機構的權威人士表示，當前決(jue) 策層更希望用外科手術式的方式，解決(jue) 樓市產(chan) 能過剩問題，即實現“去庫存”的目標。
“分城調控”定案
2015年11月11日，中共中央總書(shu) 記習(xi) 近平主持召開中央財經領導小組會(hui) 議，在講話中，習(xi) 近平提出“需要房地產(chan) 業(ye) 必須穩定發展，繼續去庫存，提高房企擴大再生產(chan) 的積極性”，“去庫存”第一次出現在公眾(zhong) 視野當中。
“其實，從(cong) 2014年底的時候，住建部就已經在全係統內(nei) 部要求庫存較大城市的政府，加快去化庫存。在2015年11月中央財經領導小組會(hui) 議前，住建部向中央進行了有關(guan) 房地產(chan) 市場當前走勢和未來走向的專(zhuan) 題匯報，在專(zhuan) 題匯報中，去庫存這一思路，得到了中央的認可。”前述地方住房和城鄉(xiang) 建設廳內(nei) 部人士稱。
因此，在提出“去庫存”的政策目標之後，住建部已經基本形成了2016年房地產(chan) 市場政策的基本思路。多位消息人士均向記者證實，“改進房地產(chan) 調控方式”已經被列入住建部2016年工作重點，並已經向地方住房和城鄉(xiang) 建設係統定案。
“改進房地產(chan) 調控方式”的核心，已經被住建部確定為(wei) “分城施策、分類調控”。這意味著，2016年將不會(hui) 出現統一的、一刀切的房地產(chan) 調控政策，而是根據地方城市、不同房地產(chan) 市場情況的局麵，出台針對性的措施。
從(cong) 中央層麵，將進一步提高棚改貨幣化安置的比例，並繼續奉行各類資產(chan) 抵押證券化試點置換出的信貸額度，優(you) 先用於(yu) 城鎮棚戶區改造及其貨幣化安置。以此方式，增加市場需求，針對性地向房地產(chan) 市場注入流動性。
此外，從(cong) 供給層麵，中央已經要求房地產(chan) 市場庫存較大的城市，要控製土地供應節奏，調整土地供應結構，並可以對已出讓地塊的規劃條件進行修改，從(cong) 而確保不產(chan) 生更多的潛在和新庫存。
限購或仍延續
“在分城施策、分類調控”的大政策思路下，北京、上海這些城市的限購政策，很難立刻取消或者進行大麵積的調整。“至少從(cong) 年底年初特大型城市地方政府的意見反饋來看，取消限購還不是非常緊迫。”前述地方住房和城鄉(xiang) 建設廳有關(guan) 負責人告訴記者。
記者了解到，住建部部長陳政高在向地方政府部署2016年重點工作時，曾明確向地方政府表示，2016年將強化房地產(chan) 市場調控的地方政府主體(ti) 責任，改進房地產(chan) 調控方式，分城施策、分類調控。
陳政高到任住建部部長後，曾與(yu) 100多個(ge) 地方市級領導分別進行溝通和交流，了解不同城市房地產(chan) 市場存在的不同問題，在此基礎上，住建部將“去庫存”作為(wei) 貫穿2015年房地產(chan) 調控工作的主線要點。
“從(cong) 我們(men) 了解到的情況看，北京這樣的特大城市，在限購政策調整的問題上，還是非常慎重的。大家誰也不想做出頭鳥。”一位住建係統的專(zhuan) 家告訴記者，北京、上海、深圳這些城市的土地出讓金收入都在增加，在這種情況下，地方政府難以有動機對現行限購政策進行大幅度的調整。
“因為(wei) 現在講的是地方政府有主體(ti) 責任，如果你調整了，房價(jia) 又呈現過快上漲的勢頭，這個(ge) 責任是在地方政府頭上的，所以，目前這種可能性是比較小的。”他表示，在2015年的“3·30”新政後，北京、上海的房地產(chan) 市場去化速度已經明顯加快，房價(jia) 也呈現出了一定的上漲態勢。
國家統計局新近發布的數據顯示，2015年11月，房價(jia) 漲幅最高的深圳同比上漲已經達到了44.6%。上海漲幅15.4%，北京漲幅9.6%，廣州漲幅8.2%。在這種情況下，特大型城市已經難以有足夠的理由放開限購政策，或對其進行調整。
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