一線樓市新政迭出 “去杠杆”成政策重點

    近日，一線城市房地產(chan) 政策將收緊的傳(chuan) 言獲印證，上海、深圳接連出台房地產(chan) 市場調控新政。包括提高首付貸款比例、提高非本市戶籍居民購房門檻，同時加強中介管理，嚴(yan) 控使用資金杠杆購房情況。

    業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，一線城市推出新政的根本動因是為(wei) 了穩定近期過快上漲的房價(jia) ，打擊越來越多的投機性購房行為(wei) 。因此，從(cong) 政策角度看，未來的政策方向將不再是單向寬鬆，而是改變為(wei) 雙向的“托底蓋帽”。除上海、深圳等漲幅過快的城市外，其他城市的調控政策不會(hui) 過於(yu) 嚴(yan) 苛。

    發力：一線樓市新政迭出

    25日，深圳連夜出台房地產(chan) 市場調控新政《關(guan) 於(yu) 完善住房保障體(ti) 係促進房地產(chan) 市場平穩健康發展的意見》，指出將收緊非戶籍人口購房門檻，並實行差別化住房信貸政策。

    意見指出，對非戶籍人口的資格判定，從(cong) 此前能提供自購房之日起計算的前1年及以上在本市連續繳納個(ge) 人所得稅或社會(hui) 保險證明，提高至3年，並限購1套住房；對戶籍居民家庭（含部分家庭成員為(wei) 本市戶籍居民的家庭）仍繼續執行限購2套住房。

    同時，在信貸政策方麵，執行差別化信貸。對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nei) 無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nei) 有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

    值得注意的是，上海同日也發布了被稱為(wei) 史上最嚴(yan) 調控政策的“滬九條”。“滬九條”指出，將從(cong) 嚴(yan) 執行住房限購政策。其中，將提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個(ge) 人所得稅或社會(hui) 保險的年限，從(cong) 自購房之日起計算的前3年內(nei) 在本市累計繳納2年以上，調整為(wei) 自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業(ye) 方麵，購買(mai) 的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為(wei) 個(ge) 人，按照本市限購政策執行。

    在信貸政策方麵，執行“認房不認貸”。“滬九條”指出，對擁有1套住房的居民家庭，為(wei) 改善居住條件再次申請商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款購買(mai) 普通自住房的，首付款比例不低於(yu) 50%；對擁有1套住房的居民家庭，為(wei) 改善居住條件再次申請商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款購買(mai) 非普通自住房的，首付款比例不低於(yu) 70%。“滬九條”指出，購房人在申請貸款時，應承諾首付款為(wei) 自有資金，如違反承諾，則作為(wei) 失信行為(wei) 信息納入本市公共信用信息服務平台。

    據悉，上海普通商品住房應同時滿足單套麵積140平方米以下，實際成交價(jia) 格低於(yu) 同級別土地上住房平均交易價(jia) 格的1.44倍以下，且外環外總價(jia) 不超過230萬(wan) 元每套，內(nei) 外環之間不超過310萬(wan) 元每套，內(nei) 環內(nei) 不超過450萬(wan) 元每套。

    對此，上海市住房城鄉(xiang) 建設管理委主任顧金山表示，去年下半年以來，特別是進入2016年，上海房地產(chan) 市場出現了非理性過熱的情緒，房價(jia) 形成了加速上漲的趨勢，同時也有投資投機性需求回潮、部分企業(ye) 及從(cong) 業(ye) 人員違規操作等一些新情況、新問題。因此作為(wei) 特殊商品的住房，更是需要維護市場秩序、穩定市場預期。

    調整：“去杠杆”成政策重點

    值得注意的是，本輪政策中，均涉及禁止運用資金杠杆付首付。“滬九條”明確指出，嚴(yan) 禁房地產(chan) 開發企業(ye) 、房產(chan) 中介機構從(cong) 事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(ye) 務。對各類非正規金融機構為(wei) 房產(chan) 交易提供各種形式金融業(ye) 務的行為(wei) ，開展專(zhuan) 項整治。

    深圳此次新政中，也明確表示要加強房地產(chan) 金融風險防控。結合前期全市首付貸風險排查情況，繼續開展全市金融風險排查和專(zhuan) 項整治，嚴(yan) 禁互聯網金融企業(ye) 、小額貸款公司等金融機構從(cong) 事首付貸、眾(zhong) 籌購房、過橋貸等金融杠杆配資業(ye) 務。

    “本輪房地產(chan) 新政的重點是‘去杠杆化’。”亞(ya) 豪機構市場總監郭毅認為(wei) ，此前鏈家事件暴露出了在房地產(chan) 市場出現了利用加杠杆手法去房地產(chan) 庫存的反常現象，場外配資業(ye) 務進一步興(xing) 起。而放大的資金杠杆容易催生更大房地產(chan) 市場泡沫，構成巨大的潛在金融風險，引起決(jue) 策層的高度重視。

    顧金山也表示，部分企業(ye) 違規操作，一些開發商、中介機構通過P2P的平台推出了首付貸等場外配資的業(ye) 務，使本來一些沒有條件購買(mai) 第二套房的人，通過首付貸、過橋貸變成可以入市或者提前入市了。這一塊操作對市場起到了很大的推力，同時助長了、資和投機行為(wei) ，增加了金融風險。

    的確，此前常出現在股市中的場外配資，正在房地產(chan) 市場顯現，眾(zhong) 籌買(mai) 房、首付貸等金融產(chan) 品集中爆發。以與(yu) 鏈家地產(chan) 同樣做首付貸等小額貸款金融產(chan) 品的上市中介機構世聯行為(wei) 例，其發布2015年年報顯示，該公司去年一共發放“家園雲(yun) 貸”32209筆，房貸金額為(wei) 29.92億(yi) 元，同比分別增長65.05%，51.90%。

    常被用作首付貸的消費貸正在大幅增加。中國人民銀行數據顯示，1月北京人民幣消費貸款增加234.7億(yi) 元，同比增加53.9億(yi) 元；經營貸款增加9.9億(yi) 元，同比減少17.6億(yi) 元。其中，個(ge) 人住房貸款增加176.2億(yi) 元，同比增加58.9億(yi) 元。

    與(yu) 此同時，據鏈家地產(chan) 監測的兩(liang) 組數據顯示，2015年成交的二手房中，持有年限不足兩(liang) 年的比例約占25%，滿兩(liang) 年但不足五年的約占32%。近兩(liang) 個(ge) 月房屋換手更為(wei) 頻繁，近兩(liang) 個(ge) 月內(nei) 成交的二手房中，業(ye) 主持有時間不足半年的比例就高達8%。

    預測：北京跟進可能性大

    中原地產(chan) 市場總監張大偉(wei) 認為(wei) ，除上海、深圳外，北京及部分二線重點城市的收緊也是大概率事件。事實上，27日就有媒體(ti) 曝出，廊坊市政府透露，為(wei) 穩定環京周邊縣(市)住房價(jia) 格，推進房地產(chan) 業(ye) 平穩健康發展，廊坊市研究了有關(guan) 進一步規範市場秩序、穩定住房價(jia) 格的若幹措施，具體(ti) 措施方案正在程序審定中，即將公布。

    但張大偉(wei) 認為(wei) ，這不意味著房地產(chan) 政策將全麵收緊。房地產(chan) 市場已經進入新常態，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大，分化依然將是後續市場的主要特征。因此，未來的政策方向將不再是單向寬鬆，而是改變為(wei) 雙向的“托底蓋帽”。

    的確，中國去年以來曾采取針對房地產(chan) 的“3·30新政”和“9·30新政”，對房地產(chan) 釋放利好。此後，市場出現分化行情：一線城市房價(jia) 再度瘋漲，個(ge) 別二線城市房價(jia) 聞風跟漲，而三四線城市房價(jia) 低迷依舊。

    統計局最新數據顯示，在一線城市與(yu) 部分二線城市大量去化的背景下，2015年底，房地產(chan) 庫存達到7.18億(yi) 平方米，同比增長15.6%；2016年1至2月份庫存又達到7.39億(yi) 平方米，增速達到15.7%，這意味著庫存主要集中在三四線城市。

    事實上，日前營改增具體(ti) 方案就明確劃分了一線城市和非一線城市。

    例如營改增試點對個(ge) 人購二手房的規定明確，對於(yu) 非一線城市，個(ge) 人將購買(mai) 不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(ge) 人將購買(mai) 2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；對於(yu) 北京、上海、廣州、深圳四個(ge) 一線城市，個(ge) 人將購買(mai) 不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(ge) 人將購買(mai) 2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買(mai) 住房價(jia) 款後的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(ge) 人將購買(mai) 2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。