魏傑最新演講：房地產未來發展的6個預判

前幾天，著名經濟學家魏傑在成都的演講中大篇幅講了中國房地產(chan) 七個(ge) 方向的相關(guan) 政策和6個(ge) 預判，大實話非常多，值得思考，分享給大家：

現在從(cong) 數據來看，拖後腿的是房地產(chan) 產(chan) 業(ye) ，你們(men) 知道過去 20 多年房地產(chan) 的貢獻是很大的，我們(men) 每年增長 20%左右是來自房地產(chan) 產(chan) 業(ye) ，房地產(chan) 的直接貢獻是 7個(ge) 點左右，加上建築業(ye) 差不多 15 個(ge) 點左右，再延長一點裝修之類的， 對我們(men) 貢獻差不多是 20 個(ge) 點左右，貢獻很大，我們(men) 每年增長 1/5 是來自於(yu) 房地產(chan) 的貢獻，第二是就業(ye) 的貢獻，六七千萬(wan) 人和房地產(chan) 有關(guan) ，房地產(chan) 企業(ye) 直接就業(ye) 人員是一千多萬(wan) 人，加上建築業(ye) 就是三四千萬(wan) 人， 加上延長一點裝修之類的差不多六七千萬(wan) 人，我們(men) 六七千萬(wan) 人是靠房地產(chan) 吃飯的，他一收縮就業(ye) 馬上就出問題。

第三個(ge) 地方政府的收入裏麵，35%到 55%來自於(yu) 房地產(chan) ，就是賣地收入和房地產(chan) 交的稅加起來占到地方政府收入的 35%到 55%，就是低一點的 35%，高一點55%，你想一下房地產(chan) 收縮地方政府就沒有錢了，所以房地產(chan) 在過去 的貢獻是很大的，從(cong) 增長就業(ye) 、地方政府收入很大，結果從(cong) 去年年初開始，房地產(chan) 突然之間極度收縮，三大指標全部收縮，一個(ge) 是房地產(chan) 投資增長速度收縮，一個(ge) 是銷售麵積收縮，一個(ge) 是銷售額收縮，這是房地產(chan) 三大指標，全麵出現負增長，所以導致我們(men) 經濟完全被它拖累住了，所以成也蕭何敗也蕭何，他確實對我們(men) 增長貢獻，無論從(cong) 就業(ye) 、地方政府收入還是增長的貢獻很大的，一旦出現收縮整個(ge) 經濟就拖下來了，我們(men) 現在被拖下來的重要因素是房地產(chan) 業(ye) ，去年 10 月份開始國家開始全麵啟動房地產(chan) 業(ye) ，從(cong) 去年 10 月份開始出政策到現在，房地產(chan) 到出台了七個(ge) 方向的相關(guan) 政策。

第一個(ge) 就是提出來要加大保障性住房建設和廉租房建設，這個(ge) 是要穩所謂的建築業(ye) ，因為(wei) 保障房和廉租房建設加大可以穩住建築業(ye) 的問題。

後來這個(ge) 還不夠又增加了一句話，就是加大破老舊小區的改造， 老破舊小區的改造，所以廉租房、保障房、老舊小區的改造是從(cong) 消費角度來說是穩建築業(ye) ，這樣可能對我們(men) 的增長，和就業(ye) 、地方政府收入就有意義(yi) ，所以原計劃今年要出 200 萬(wan) 套的保障房和廉租房建設， 最近加了破老舊小區的改造，沒有說規模，能搞多少就搞多少，實際上是想穩建築的方向來穩住我們(men) 的影響，從(cong) 消費角度來講穩住新城市人的問題，同時穩住建築業(ye) ，對我們(men) 的增長都會(hui) 有一定的作用。最近大家看到一個(ge) 很重要的房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 導向是強調保障住房和廉租房建設，和破老舊小區改造，大家看到最近相關(guan) 部門提出來，未來的中國房地產(chan) 是兩(liang) 塊，一塊是市場化的房地產(chan) ，一塊是保障性房地產(chan) ，要分出來一塊保障性房地產(chan) ，就是廉租房和所謂的保障住房建設占很大一塊，這個(ge) 方向的要點是保障住房、廉租房、破老舊小區改造，明年會(hui) 繼續加大，這樣可以穩定建築業(ye) ，穩定由於(yu) 房地產(chan) 引發的影響，這是第一個(ge) 對策。

第二個(ge) 對策就是提出來商品房市場要滿足購房者的合理性需求，要求商品房市場要滿足購房者的合理性需求，解決(jue) 市場問題，什麽(me) 叫合理性需求，定了兩(liang) 條，一個(ge) 是剛需，一個(ge) 是改善性需求，都算合理性，按照這個(ge) 辦法來推動房地產(chan) 市場的恢複，後來政策執行中有兩(liang) 個(ge) 問題，其中剛需好理解，什麽(me) 叫滿足改善性需求，改善性需求是第幾次改善？如果第一次改善是需要兩(liang) 套房的，第二套房得讓我買(mai) ，如果第二次的改善房，就是讓我買(mai) 第三套房的，第三次改造應該買(mai) 第四套房，到底定哪一個(ge) 層麵才行？後來地方政府覺得這個(ge) 很難辦，所以提出來取消限購，限購取消這個(ge) 問題不就解決(jue) 了嗎？所以全國各地開始出現取消限購的趨勢，目前有的省會(hui) 城市已經宣布取消限購了，像沈陽市就宣布取消了，有的城市是有的區限購，有的區不限購，沒有全部放開限購，有的區放開，有的區沒有放開，這個(ge) 所謂的地級市基本 都取消完了，現在一些關(guan) 鍵的省會(hui) 城市有的還在猶豫，到底怎麽(me) 取消還在猶豫，大家知道阻力也很大。像南京宣布了2個(ge) 小時就停止了，本來宣布取消二手房限購，剛宣布就取消了，為(wei) 什麽(me) ？蘇北兄弟堅決(jue) 反對，你南京一旦取消，我們(men) 蘇北都跑南京買(mai) 房了，蘇北怎麽(me) 辦？堅決(jue) 反對取消，所以2小時候宣布取消了，這裏麵很複雜。

所以我估計這個(ge) 問題還得繼續看一看怎麽(me) 來做，因為(wei) 各種糾結在一起，你蘇北人 對不對？也沒錯，你南京取消限購，我們(men) 蘇北人都跑南京買(mai) 房子的話， 蘇北怎麽(me) 辦？蘇北房地產(chan) 大跌誰負責任？問題就出來了。所以現在全麵取消限購還在猶豫，因為(wei) 各種因素牽扯很大，所以政府還是提剛需和改善性需求，至於(yu) 剛需和改善性需求怎麽(me) 理解你們(men) 自己定，但是我估計有的城市要宣布取消全部限購的可能性不太大的，因為(wei) 很複雜，總體(ti) 來講最起碼承認剛需和所謂的改善性需求可以滿足，那就是比過去鬆動多了。各地的政策也容易掌握了，比較鬆動了。

第三個(ge) 提出來要保證房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 的健康平穩發展，這個(ge) 產(chan) 業(ye) 得保證平穩健康發展，怎麽(me) 才能做到平穩健康發展呢？提出來要做三件事，

第一件事要求所有房地產(chan) 商必須調整發展戰略，從(cong) 過去的高杠杆，高周轉轉向一個(ge) 常態化的增長模式，過去房地產(chan) 企業(ye) 基本都是高杠杆、高周轉，借錢拿地，不斷的鋪攤子來維持發展，這個(ge) 模式必須調整， 調整以後才能保證產(chan) 業(ye) 健康發展，這件事做起來難度很大，因為(wei) 從(cong) 高杠杆高周轉轉向常態化難度很大的，不是那麽(me) 容易，最好的企業(ye) 龍湖轉型都很艱難，轉型過程中都出現各種各樣的壓力，這件事做起來我估計還需要一段時間，不是很快能夠實現的，這是一件事。

保證房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 平穩健康發展第二件事就是“一城一策”，一個(ge) 城市一個(ge) 對策， 不搞全國統一的房地產(chan) 政策了，由各地根據自己的情況決(jue) 定，叫“一城一策”，一個(ge) 城市一個(ge) 政策，這個(ge) 講起來好講，做起來難。因為(wei) 你不知道我提出這個(ge) 政策上麵是不是滿意，一旦不滿意“烏(wu) 紗帽”就丟(diu) 了，所以各地都在觀望，沒有一個(ge) 城市提出來我的房地產(chan) 政策是什麽(me) ， 看不到一個(ge) 城市公開宣布的，我和別人不同，是什麽(me) ，都在觀望，因為(wei) 害怕一冒頭出現問題，沒有得到上級認可怎麽(me) 辦呢？所以現在“一城一策”講起來很好講，做起來很難的，因為(wei) 你要提出我這個(ge) 地方和別人不一樣的話，就明顯非常特別，一旦提出來以後，相鄰的那些城市怎麽(me) 看你？會(hui) 不會(hui) 有別的說法？所以各地政府都在觀望的，因為(wei) 誰也不知道我這個(ge) 政策提出來是不是得到相關(guan) 的認可，所以“一城一策” 聽起來好聽，做起來難度比較大，現在看不到“一城一策”到底體(ti) 現在哪裏，沒有完全看出來。

第三件事就是要解決(jue) 好已經出現的流動性問題的問題，已經爆雷的企業(ye) 的問題，因為(wei) 他們(men) 的問題不解決(jue) 整個(ge) 房地產(chan) 業(ye) 很難平穩健康發展，已爆雷的現在都是房地產(chan) 頭部企業(ye) ，有一部分腰部企業(ye) 也爆雷了， 都是規模很大的房地產(chan) 企業(ye) 爆雷了，恒大 2 萬(wan) 個(ge) ，負債(zhai) 2 萬(wan) 億(yi) 拿什麽(me) 來解決(jue) ，那不是很容易的事情，所以要解決(jue) 房地產(chan) 企業(ye) 和爆雷企業(ye) 的難度很大，因為(wei) 他不是中小企業(ye) ，是頭部企業(ye) 和腰部企業(ye) 出問題了，到現在為(wei) 止像恒大，原來是今年年底要出方案，現在看來又危險了， 原來7月份出，沒有出來的，年底我估計又危險了，這些企業(ye) 的問題得不到一個(ge) 答案的話，房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 本身很難持續發展，所以這件事做起來也很有難度，難度比較大，所以保證房地產(chan) 平穩健康發展的提法上很科學很對，但要做好這三件事難度比較大，現在看不到房地產(chan) 平穩健康發展的趨勢，還看不到的，雖然中央講房地產(chan) 泡沫化得到一定的抑製，這個(ge) 可以這樣講，但是房地產(chan) 平穩健康發展的趨勢還是模糊 不清的，所以繼續會(hui) 拖累我們(men) 的，這是所謂的第三個(ge) 對策。

第四個(ge) 對策提出來保交樓解決(jue) 爛尾的問題，這個(ge) 應該是很對的， 引發的問題是有人已經積極宣布棄房停貸，所以國務院提出來保交樓， 解決(jue) 爛尾樓，最近我跑了一圈，發現保交樓和爛尾還不是一回事，爛尾有各種情況的，有的是房子全部賣掉了，開發商挪用資金幹了別的事，這些停下來了沒法交房，結果爛尾了，這種情況好辦，強製你把錢找回來，把房建好保交樓，另外的項目是他已經建了很多的房子沒有賣掉，或者賣的很少，隻賣了幾分之一，他一看賣不掉房子停下來成為(wei) 爛尾樓，這種情況難度就比較大了，我看了一下許多爛尾的很大程度是因為(wei) 發現賣不掉停掉了，不是房子賣完了停建了，而是看賣不掉就停建了，所以保交樓和爛尾不是一回事，有的爛尾樓解決(jue) 不了的， 因為(wei) 小區很大，建了以後發現賣不掉就停建了，成為(wei) 爛尾樓，這個(ge) 爛尾我估計很難解決(jue) ，在縣城裏麵很多爛尾是這種原因的，所以保交樓和解決(jue) 爛尾不是一回事，一定要區分開來，我估計保交樓差不多，隻 要把錢付了，房子賣掉了，這個(ge) 交樓做起來難度應該不是太大的，但是要全部解決(jue) 爛尾是不太可能的，我估計很多爛尾會(hui) 持續存在的，會(hui) 繼續拖累我們(men) ，因為(wei) 爛尾的錢是哪來的？別人的錢借來差不多了在這個(ge) 地方，你想涉及到很多人的，保交樓我估計這個(ge) 目標有可能今明天兩(liang) 年逐漸會(hui) 實現，有很多爛尾解決(jue) 不了，因為(wei) 有的不是爛尾的問題， 這個(ge) 小區不該在這兒(er) 建，他建了，建了以後發現賣不掉就停建了，這個(ge) 暫時很難解決(jue) ，第四個(ge) 辦法保交樓解決(jue) 爛尾，最近各地在報道各種好的信息，我估計保交樓可能可以做到，但是爛尾這事可能解決(jue) 不了， 還會(hui) 繼續拖累我們(men) 。這是第四個(ge) 對策。

第五個(ge) 對策就提出來，我們(men) 原來計劃的要搞房地產(chan) 稅的試點停止了，暫停了，你們(men) 知道 2020 年當時提出來 2022 年開始要搞房地產(chan) 試點，試點 5 年之後，根據試點情況推出全國的房地產(chan) 稅，我估計 5年試點以後，今年總結交給全國人大，人大最少五上五下，估計 7年以後會(hui) 實現房地產(chan) 稅，現在告訴大家停止了，那就不是 7 年，不知道什麽(me) 時候了，意思是該買(mai) 房就買(mai) 房，不上稅了，給大家吃定心丸，讓你買(mai) 房，這是所謂的第五條對策。

第六條對策是金融政策，大家看到一個(ge) 是對房地產(chan) 的資金供給已經開始逐漸放了，另外一個(ge) 購房貸款的利息不斷的降，上次降到 4.1%，首套房的房貸利率降到 4.1%，國慶前提出來不再設底線了，各個(ge) 銀行自己定，你多高利息你定，不再設底線了，有人估計會(hui) 破 4%了， 可能首套房的貸款利率會(hui) 到 3 點幾，有的可能更狠一點，他要拿到便宜的資金還可以往低一點，幹嘛呢？讓買(mai) 房的人你的金融成本大幅度降低，希望你買(mai) 房，原因就是你沒有錢買(mai) ，借錢我的利息很低的，你想如果 3 點幾的話，我們(men) 存款利息正常才 2 點幾，你想已經很低了， 銀行基本上讓利了，讓你買(mai) 房了，所以金融政策現在很優(you) 惠了，貸款利率的下限取消了，沒有下限了，給的信號該買(mai) 房的趕快買(mai) 房，所以第六條政策，所謂的金融政策最近很鬆動了。

第七條政策是稅收政策，搞了一個(ge) 賣一買(mai) 一的退稅政策，一年內(nei) 賣掉一套房子再買(mai) 一套，所得稅可以退給你，你知道有人買(mai) 房子很便宜，最後賣的時候價(jia) 格高，一部分所得，要交所得稅，北京很高，是20%的，但如果你當年再買(mai) 一套房子就給你退稅了，將來退給你，鼓勵幹嘛呢？鼓勵你繼續買(mai) ，可以給你退稅，一年內(nei) 隻要你賣一買(mai) 一就給你退稅，北京很高的，20%的房地產(chan) 所得稅，鼓勵什麽(me) 呢？有錢人繼續買(mai) 。讓房地產(chan) 活躍起來，所以稅收政策大幅度鬆動，搞一年內(nei) 的賣一買(mai) 一，就像過去的出口退稅一樣的，想刺激一下房地產(chan) 市場，搞稅收政策的優(you) 惠。所以從(cong) 去年 10 月份到現在一共出台了七個(ge) 方麵的政策，來把房地產(chan) 要拉起來，讓我們(men) 在增長地方就業(ye) 收入上貢獻能夠繼續。

但是到目前為(wei) 止這些政策的效果不大，1到8月份的數據出來， 9月份的數據可能 10 月份以後才出來，三大指標仍然是負的，房地產(chan) 投資增長是幅的，銷售額是負的，負 20%多，銷售麵積負 20%多， 仍然起不來，應該是費了很大的勁，政策效果不是太好，既然有問題了，我們(men) 要不要思考一下房地產(chan) 能不能啟動起來？得要思考了，已經不是我們(men) 硬幹下去就能起來，這是規律所在，到底能不能真啟動起來，所以就需要思考了。

從(cong) 今年5月份我們(men) 組織了一個(ge) 班子，差不多跑了70多個(ge) 城市，對房地產(chan) 做了一個(ge) 預判，這個(ge) 預判得了幾個(ge) 結論，這個(ge) 結論還需要實踐驗證的，而且不但符合目前有人的想法，但是我覺得把這個(ge) 預判和大家交流一下有好處，講講我們(men) 研究的結果，這個(ge) 預判，供你們(men) 參考，雖然這個(ge) 預判我估計有些可能實踐要檢驗它的，但是大致上我們(men) 認為(wei) 應該是正確的，哪幾個(ge) 預判呢？

第一個(ge) 就是中國房地產(chan) 市場發生了根本性變化，已經不是過去那種賣房市場，供不應求的市場，而且全國出現了房地產(chan) 的急劇分化， 有的城市目前嚴(yan) 重供過於(yu) 求，有的城市可能是供求大致平衡，有的城市可能還出現稍微的供不應求，房地產(chan) 市場出現分化了，朝著多元化方向走了，有的城市已經嚴(yan) 重供過於(yu) 求了，有的城市可能存在供不應求的情況，有的城市可能供求趨於(yu) 平衡，這和過去市場發生了根本性 變化。

確實我們(men) 判斷房地產(chan) 業(ye) 重要的依據，市場變了就都得變，市場經濟市場決(jue) 定一切的，如果是那個(ge) 地方已經嚴(yan) 重的供過於(yu) 求了，你怎麽(me) 啟動？啟動不起來，你別在那嚇忙活了，越折騰越麻煩，你像有的地方爛尾，我去看了一下，根本賣不掉，因為(wei) 沒人要你的房子，你給錢建完了就更泡沫，現在不建反而泡沫小一點，你繼續給錢讓他建， 全部建起來泡沫更大，市場是決(jue) 定一切的，市場經濟的關(guan) 鍵是市場， 中國房地產(chan) 市場出現根本性的變化，我們(men) 要認識到這個(ge) 問題，而且市場分化很厲害，有的嚴(yan) 重供過於(yu) 求，有的還有一些無供不應求，有些已經供求趨於(yu) 平衡，市場變化了，我們(men) 政策得變，既然已經市場飽和了，供過於(yu) 求你還刺激幹嘛？怎麽(me) 刺激？市場是一切問題的根本，這個(ge) 要點一定要建立起來，不敢盲目的認為(wei) 隻要我們(men) 把錢砸下去就會(hui) 起來，起不來了，已經嚴(yan) 重供過於(yu) 求了。

有的縣城我們(men) 去跑，我看那個(ge) 房子根本不可能有人買(mai) 了，怎麽(me) 可能？這種地方你繼續貸款給錢，繼續搞泡沫更大，繼續老百姓買(mai) 它，繼續買(mai) 房，那老百姓負債(zhai) 更高，市場變了是前提，我們(men) 得認可這條才行，這是第一個(ge) 我們(men) 的預判。

第二個(ge) 預判就是過去房地產(chan) 這種發展模式，就是高杠杆高周轉， 是以快銷售為(wei) 基礎的，高杠杆敢借錢，而且能很快周轉的原因是很快就銷售了，房子沒有建完就銷售了，所以搞高杠杆高周轉，這個(ge) 快銷售是基礎，一旦銷售不暢這個(ge) 模式就運轉不下去了，而現在我們(men) 的企業(ye) 恰恰是銷售出問題導致高杠杆運轉不了，不是沒有錢，是沒有市場了，我們(men) 研究過恒大，恒大之所以出現流動性問題也就是房子賣不掉

了，房子賣不掉高杠杆高周轉就出問題了，不是因為(wei) 沒有錢的問題， 是房子賣不掉導致高周轉高杠杆運轉不下去了，那你如果給他繼續給錢，沒有市場不是更麻煩嗎？那就泡沫更大，所以一定要注意到這種高杠杆高周轉是以快銷售為(wei) 基礎，一旦銷售出了問題這個(ge) 模式運轉不了的，你允許給他給錢也運轉不了，因為(wei) 基礎是市場，市場沒了他就沒有辦法搞高杠杆高周轉，我們(men) 研究了 20 多家企業(ye) ，這個(ge) 順序是先沒有錢了還是先沒有市場了，研究發現基本都是先沒有市場後來才沒有錢了，資金回籠不過來，所以那停下來了，是市場出了問題，不是沒有錢。

千萬(wan) 不要救有些企業(ye) ，救不起來的，你把錢給了他，房子建起來，仍然賣不掉，所以不是流動性問題，是市場出問題了，老講流動性問題，實際上是市場出了問題才導致流動性出了問題，這個(ge) 觀念一定要建立起來，不然我們(men) 越砸錢拖累越大，因為(wei) 沒有市場了，你要繼續維持的話，再砸錢沒有用的，錢砸的越多可能拖累越大，這是所謂的第二個(ge) 預判。

第三個(ge) 預判就是房子有雙重屬性，一個(ge) 是消費屬性，一個(ge) 是資本屬性，消費屬性是用來住的，資本屬性他該增值保值，就是房子和別的消費品不同的地方，別的消費品隻要一買(mai) 就便宜了，汽車一過戶就便宜了，房子不是，有時可能消費中還會(hui) 增值的，所以有雙重功能， 但這個(ge) 雙重功能是以消費屬性為(wei) 基礎的，有消費屬性才有資本屬性， 沒有消費屬性就沒有資本屬性了，所以人們(men) 買(mai) 房子無非是兩(liang) 個(ge) 目的，一個(ge) 是住，一個(ge) 是投資。

過去我們(men) 消費者中間一大塊以為(wei) 是投資原因引發的市場，因為(wei) 都知道未來大家都要買(mai) 房子，我先買(mai) 了過幾天賣了， 購房者一部分人是衝(chong) 著資本屬性來的，大量買(mai) 的人是衝(chong) 著資本屬性， 一旦這個(ge) 地方房子沒有消費屬性了，資本屬性就沒有了，所以未來投資者就不買(mai) 房了，房地產(chan) 市場一下萎縮下來，萎縮的很厲害。

而且原來想衝(chong) 著投資去買(mai) 房的人基本砸在手裏了。現在大家知道我們(men) 沒有錢， 一個(ge) 很重要的原因是房子給套住了，原來想買(mai) 上三套，過兩(liang) 天一賣就 賺大了，現在都賣不掉了，關(guan) 著門問，結果導致房地產(chan) 市場一大塊需求萎縮了，投資需求萎縮了，投資需求萎縮，過去有的地方投資需求占的比重很高的，一下子反過來推動房地產(chan) 市場的進一步萎縮。這個(ge) 互相的連帶效應很強的。

最近我到佛山調研，那是經濟發達區域，二手房跌的很厲害，已經跌破原來新房買(mai) 的價(jia) 格了，幾乎好多家買(mai) 了好幾套，那你想想他一看賣不掉，新房不可能再買(mai) 了，所以最近佛山成 了房地產(chan) 跌的最厲害的城市之一，原因是原來大家買(mai) 房的時候更多衝(chong) 著資本屬性來的，結果消費屬性失去以後資本屬性沒有了，大家都不買(mai) 房子了，房子一下降下來了，銷售和價(jia) 格都降的很厲害，中國過去衝(chong) 著資本屬性買(mai) 房子的比例是很高的，尤其是經濟發達區域很高的，現在沒有資本屬性了，所以拖累我們(men) 最厲害的地方也是這些地方，所以估計有一些地方可能會(hui) 較長時間被拖累住，這是所謂的第三個(ge) 預判。

第四個(ge) 預判就是從(cong) 1到8月份的數據來看，我們(men) 國家房子的大部分已經喪(sang) 失資本屬性了，隻有極少數稀缺性的優(you) 質房子才有資本屬性.因為(wei) 隻有稀缺性、優(you) 質的房地產(chan) 未來才有價(jia) 值，大部分房子沒有投資價(jia) 值，隻有消費屬性了，這個(ge) 大家心裏一定要明白的，不要認為(wei) 持有房子就賺錢的，不一定的，因為(wei) 他隻有消費屬性，沒有資本屬性了，這是所謂的第四條。

第五個(ge) 預判就是房地產(chan) 企業(ye) 將出現大麵積的分化了，就是有的房地產(chan) 企業(ye) 將離開這個(ge) 產(chan) 業(ye) 了，因為(wei) 這個(ge) 產(chan) 業(ye) 嚴(yan) 重過剩了，離開了，剩下的房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 也要發生投資方向的變動，因為(wei) 未來房地產(chan) 包括三個(ge) 分支行業(ye) ，第一個(ge) 叫建設不動產(chan) ，就是蓋房子了，把房子蓋起來，叫建設不動產(chan) ，第二個(ge) 叫管理不動產(chan) ，你像現在的物業(ye) 公司就是管理不動產(chan) 的，我們(men) 國家十幾家企業(ye) 在香港上市就是物業(ye) 公司上市的，這部分企業(ye) 要擴大，不僅(jin) 要管理不動產(chan) ，還要為(wei) 人服務，你管理不動產(chan) ，知道這裏住的誰，要給不動產(chan) 背後的人服務的，有的小區搞醫養(yang) 投資就是這個(ge) 原因，我不僅(jin) 管不動產(chan) ，還要為(wei) 不動產(chan) 裏麵住的人服務才行，都叫管理不動產(chan) 這個(ge) 行業(ye) ，會(hui) 進一步擴大的，會(hui) 產(chan) 生一些優(you) 質性的房地產(chan) 管理公司來取代劣質的，那個(ge) 優(you) 質的一定要為(wei) 人服務的，不僅(jin) 管不動產(chan) ，還要為(wei) 人服務的，這是第二個(ge) 行業(ye) 。

第三個(ge) 行業(ye) 就是叫金融 動產(chan) ，就會(hui) 出現一個(ge) 重要的行業(ye) ，金融不動產(chan) ，這個(ge) 時代已經到來了，為(wei) 什麽(me) ？因為(wei) 好多人買(mai) 了房子，本來想投資，結果賣不掉，怎麽(me) 辦？不能損失太大了，有人幫你經營，把房子委托給他，他幫你經營，將出現龐大的經營不動產(chan) 的行業(ye) ，是很大的，你們(men) 到歐洲去看，咱們(men) 中國叫民宿酒店，錯了，叫家庭酒店比較好，民宿酒店檔次有點低，就是家庭酒店，歐洲多的是，在網上訂好把錢一交，人家把密碼給你，你直接就住了，人家管理很清楚的，到期了你一走人家把密碼一改第二個(ge) 人就來了，酒店住起來，一家人住家庭酒店最好，既便宜又自由，很多人願意選擇它，你注意搞所謂酒店的人都不是房子所有者，是幫人經營的，把大量的不動產(chan) 收集起來接受委托，把它作為(wei) 酒店經營，叫經營不動產(chan) 。

現在 24 小時店很發達，我覺得 24 小時店家政都可以不要了，有哪個(ge) 東(dong) 西就很舒服，隨便要什麽(me) 都可以買(mai) 到，歐洲很多，你像匈牙利我去看，走一段路就有一個(ge) ，一般都是中國人辦的，以溫州人為(wei) 主，因為(wei) 那個(ge) 房子是公司租給他的，不是他的，這些所謂商業(ye) 地產(chan) 都被公司租賃了，然後租給你經營 24 小時店，背後的企業(ye) 是什麽(me) 呢？是經營不動產(chan) 的企業(ye) ，他也不是房子所有者，受人委托幫人家經營的，所以既包括一般的房子也包括商業(ye) 地產(chan) ，都能走向經營性不動產(chan) ，這個(ge) 國外先例很多了，中國現在到那個(ge) 時間段了，原因是很多人的房子買(mai) 了賣不掉，投資屬性沒有了，那不能損失很慘，就委托別人，讓別人去搞了，最近我們(men) 到旅遊性的縣級市去，當地人告訴我說他們(men) 這個(ge) 地方買(mai) 的房子很慘，委托別人 50 年收回成本，50 年後才能收回來成本，那告訴我說能收回來一點就是一點，一點收不回來不是更麻煩嗎？能收一點是一點嘛，這種行業(ye) 會(hui) 發展起來了，有人幫助你搞這個(ge) 事，國慶節之前我們(men) 住在峨嵋山，好多民宿酒店的背後不是所有者經營的，有專(zhuan) 門的公司運作，隻要你把房子給我，咱們(men) 談好價(jia) 格，咱們(men) 怎麽(me) 分成，我來幫你經營，一大堆都這樣，出現新的一個(ge) 公司了，以經營不動產(chan) 為(wei) 核心的公司產(chan) 生了，這未來是一個(ge) 大行業(ye) 。所以房地產(chan) 未來包括三個(ge) 行業(ye) ，建設不動產(chan) 、管理不動產(chan) ，經營不動產(chan) ，現在這是一個(ge) 方向，房地產(chan) 企業(ye) 要跨境經營很難，隻有自己調整。我們(men) 期望在中國出現經營不動產(chan) 產(chan) 業(ye) 的產(chan) 生，為(wei) 彌補我們(men) 房地產(chan) 目前的壓力。這是第五個(ge) 預判。

第六個(ge) 預判房地產(chan) 再啟動都不會(hui) 恢複到過去的輝煌了，它對就業(ye) 增長、地方政府的貢獻不可能達到過去的狀態了，這個(ge) 是不可能了，我們(men) 尋找新的產(chan) 業(ye) 代替它。

房地產(chan) 業(ye) 對我們(men) 的就業(ye) 增長，地方政府增長的貢獻不會(hui) 像過去那麽(me) 高，要有別的產(chan) 業(ye) 代替房地產(chan) 的功能才能保證中國經濟持續發展，所以最近在研究什麽(me) 呢？誰來代替房地產(chan) 一部分的功能，房地產(chan) 可以永遠存在，沒有問題，但是他的功能不會(hui) 這麽(me) 大，誰代替他有這麽(me) 大的功能？我們(men) 正在研究。

房子大家都需要，你找到一個(ge) 大家都需要的產(chan) 業(ye) ，你像醫療健康，病人要，不是病人的人不要，房子都需要，醫療不是都需要，但最好不要需要它，那就琢磨一下，進口替代能不能代替？我們(men) 生物醫藥，醫療設備都是進口的，能不能變成自己生產(chan) ，代替房產(chan) 的功能，這個(ge) 會(hui) 不會(hui) 啊？就開始研究了，所以目的研究的方向不是怎麽(me) 啟動房地產(chan) ，是研究誰代替它，哪些產(chan) 業(ye) 共同代替它是主要內(nei) 容，這是我們(men) 目前考慮的，房子是所有人都需要的消費品，哪一種產(chan) 業(ye) 是大家都需要的消費品，而且確實有這個(ge) 功能，就需要研究，所以重點不是怎麽(me) 保證房地產(chan) 過去的輝煌，不可能了，慢慢選擇代替的產(chan) 業(ye) ，我們(men) 選擇這個(ge) 產(chan) 業(ye) 慢慢代替房地產(chan) 的產(chan) 業(ye) 時間不可能太短，最少需要 5 年時間，房地產(chan) 脫離我們(men) 最少得 5 年， 隻有找到了代替的產(chan) 業(ye) 出來了，我們(men) 的經濟才能逐漸恢複常態。

大家要有思想準備的，別異想天開很快就好了，不可能的！一個(ge) 很艱難的過程，選擇新的產(chan) 業(ye) 代替他是艱難的過程，我們(men) 做一個(ge) 重要的事，在選擇哪些產(chan) 業(ye) 逐漸代替房地產(chan) ，來完成房地產(chan) 對我們(men) 就業(ye) 、增長和地方政府收入的貢獻，來實現這個(ge) 過程，最少需要 5 年時間，這就是房地產(chan) 目前的幾點預判，供你們(men) 在座的參考，你們(men) 有的不是搞房地產(chan) ，但是有房子投資，也要思考這個(ge) 問題，對中國經濟艱難的情況要有思想準備的，別想的很快，一出招就見效，不可能，最少需要 5 年左右時間的完成。